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三月，經(jīng)歷了持續(xù)寒冬的中國房地產(chǎn)市場,，呈現(xiàn)出絲絲縷縷的復(fù)蘇氣息,，全國各大城市住宅成交量明顯反彈。與此同時,，一些城市的房價開始觸底彈升,，一些樓盤也開始故伎重演，采取“少量多批”推出房源的手法,，通過“多次開盤,、逐步提價”制造熱銷甚至搶購氣氛。
樓市真的“春暖花開”了,？又或者,，這只是沉寂了一冬的剛性需求集中釋放所帶來的短暫“春色”？
成交量逆市高漲
中國房地產(chǎn)市場在成交層面上演了一波逆市高漲的行情,。年初至今,，北京、上海,、廣州等一線城市連續(xù)報出亮麗的成交量,。上周，上海一手房成交量更是攀上70周新高,，達(dá)到32.38萬平方米,，環(huán)比增38.3％,。北京三月的前兩周二手房成交量環(huán)比翻倍，達(dá)到8173套,。廣州深圳則在廣東“十五條”新政的帶動下一路熱銷。
昨天,，上海網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示,，上海一手房成交量達(dá)到1073套，其中住宅成交907套,，普通商品房723套,。按上月11385套住宅成交量計算，昨天的日成交量遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過上月均值,�,！斑@種情況已經(jīng)很長時間未見。1000套作為一個信號,，希望市場不要夸大它,，因為有可能是個別樓盤集中成交造成。但也要重視它,，畢竟這一信號代表客觀的樓市現(xiàn)狀,。”一位房地產(chǎn)專家稱,。
樓市“小陽春”令市場為之驚呼,。“開發(fā)商在2008年底時完全沒有預(yù)測到今年前三個月樓市會有如此走勢,。他們紛紛感嘆,，中國消費者對政府與經(jīng)濟的信心恢復(fù)速度遠(yuǎn)超過其他國家�,！币晃环康禺a(chǎn)開發(fā)商稱,。
價格出現(xiàn)小幅上漲
交易量回暖給了開發(fā)商春天般的感覺，而一旦回款速度增加,，在2008年曾經(jīng)一度絕跡的漲價,、捂盤等營銷伎倆在開發(fā)商中再次上演。
CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)的數(shù)據(jù)顯示,，上周,，上海的大華錦繡華城、慧芝湖花園都有5%-6%的小幅提價,。廣州和深圳也都有樓盤出現(xiàn)漲價情況,，深圳的3個樓盤的提價幅度都較小，和上海2個樓盤一樣基本在5%,，廣州的4個樓盤則漲幅較為驚人,，均在8%以上,，嶺南新世界家園甚至回升了20%。
一向有樓市老大哥之稱的萬科也卷入“漲價門”,。有媒體報道,，萬科在上海三林地區(qū)的金色里程項目，由去年底的每平方米13000-14000元,，上調(diào)為目前的均價15000-17000元,。
然而，一位接近萬科的人士告訴記者,，萬科大幅漲價之說不實,，價格調(diào)整的樓盤在方位和房型上更優(yōu)，而加上售樓處其他促銷優(yōu)惠,，實際價格變化不大,。一位曾經(jīng)在大華集團工作的營銷高層則認(rèn)為，小幅漲價的個案行為在技術(shù)上沒有問題,，畢竟現(xiàn)在剛性需求的釋放已經(jīng)是事實,。但從整體形勢上看，開發(fā)商沒有全面漲價的基礎(chǔ),。
“小陽春”成因多
接受上海證券報采訪的數(shù)位業(yè)內(nèi)人士總結(jié),，成交量大幅回升有政策顯效、剛性需求堆積,、前一輪降價等各種因素推動,。專家判斷，如果剛性需求旺盛,，新的供給又持續(xù)緊張,，不排除未來三個月內(nèi)都可能持續(xù)成交火熱的局面。而三個月以后,，隨著保障類住房的大量入市,，在經(jīng)濟基本面沒有實質(zhì)的回暖跡象時，樓市成交將再次受到考驗,。
“房地產(chǎn)市場能不能回暖最重要是取決于中國的經(jīng)濟能不能回暖,，如果有中國經(jīng)濟回暖的前提，房地產(chǎn)的回暖就是可以持續(xù)下去的,�,！盨OHO中國董事長潘石屹稱。
另有業(yè)內(nèi)人士透露,，目前的熱銷存在大量人為因素,，開發(fā)商通過多積累客源少放房源的方式反復(fù)炒作熱銷，這種做法誤導(dǎo)了消費者的購買心理。一旦惡意炒房跡象回生,，不排除地方政府出臺新一輪嚴(yán)控措施,。
易居中國薛建雄表示，就上海來說,，一些此前未啟動的大型動拆遷項目開始啟動,，這為上海釋放了大量剛性需求。據(jù)了解,，2005年和2006年,，上海每年動拆遷規(guī)模在800萬平方米，到2007年縮減至300萬平方米,。但專家預(yù)測，2009年的上海動拆遷面積可能重新達(dá)到800萬平方米,，這直接帶來500萬平方米的動拆遷安置的需求,。
“這種做法本質(zhì)上是政府的調(diào)控手段之一。2007年市場異�,；鸨瑫r,，為了防止動拆遷項目帶來大量剛性需求從而拉高房價，政府的做法是延緩動拆遷項目開工,。而今年開始,，包括大華清水灣二期等項目開始啟動，一些剛需開始釋放出來,�,！毖ㄐ鄯Q。
和上海相比,，北京,、廣州、深圳等地的成交回暖更多源于此前價格調(diào)整到位,�,！皬V州去年部分房價跌了一半，再加上稅費和利息等鼓勵購房的政策,，一些剛性需求集中入市,。”中原地產(chǎn)廣州區(qū)黃韜表示,。
惡意“炒量”現(xiàn)象滋生
在此輪“小陽春”中,，一個特別值得關(guān)注的現(xiàn)象是開發(fā)商惡意“炒量”現(xiàn)象已經(jīng)開始滋生。一位房地產(chǎn)從業(yè)人士告訴記者,，上海一些開發(fā)商通過大量積累客源卻少開房源的方式進行捂盤炒作,。
根據(jù)上海2007年規(guī)定，開發(fā)商每次推盤量不得低于3萬平方米。但隨著樓市趨冷,，這一政策被悄然擱置,。
開發(fā)商的做法是，例如,，一個樓盤先電話通知積累好的意向客戶,，收集300人次，并發(fā)放2000元一張的VIP卡,，此卡可在購房時抵扣2萬元現(xiàn)金,。當(dāng)發(fā)到150張后停止。如果確實能發(fā)出150張,，那么開發(fā)商最終的開盤量可能只有75套,，也就是對折。這150人對75套房源當(dāng)然會形成爭搶,。熱銷局面就這樣造成了,。
“一旦這種做法形成趨勢，不排除政策再次出手嚴(yán)控泡沫,。因此我奉勸開發(fā)商同行,，不要輕易漲價，不要輕易挑戰(zhàn)政策底線,�,！币晃环康禺a(chǎn)開發(fā)商稱。 |