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三月,，經(jīng)歷了持續(xù)寒冬的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng),，呈現(xiàn)出絲絲縷縷的復(fù)蘇氣息，全國(guó)各大城市住宅成交量明顯反彈,。與此同時(shí),，一些城市的房?jī)r(jià)開始觸底彈升，一些樓盤也開始故伎重演,，采取“少量多批”推出房源的手法,，通過(guò)“多次開盤、逐步提價(jià)”制造熱銷甚至搶購(gòu)氣氛,。
樓市真的“春暖花開”了,？又或者，這只是沉寂了一冬的剛性需求集中釋放所帶來(lái)的短暫“春色”,？
成交量逆市高漲
中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在成交層面上演了一波逆市高漲的行情,。年初至今，北京,、上海,、廣州等一線城市連續(xù)報(bào)出亮麗的成交量。上周,，上海一手房成交量更是攀上70周新高,，達(dá)到32.38萬(wàn)平方米，環(huán)比增38.3％,。北京三月的前兩周二手房成交量環(huán)比翻倍,，達(dá)到8173套。廣州深圳則在廣東“十五條”新政的帶動(dòng)下一路熱銷,。
昨天,，上海網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，上海一手房成交量達(dá)到1073套,，其中住宅成交907套,，普通商品房723套。按上月11385套住宅成交量計(jì)算,，昨天的日成交量遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)上月均值,。“這種情況已經(jīng)很長(zhǎng)時(shí)間未見,。1000套作為一個(gè)信號(hào),，希望市場(chǎng)不要夸大它，因?yàn)橛锌赡苁莻�(gè)別樓盤集中成交造成。但也要重視它,，畢竟這一信號(hào)代表客觀的樓市現(xiàn)狀,。”一位房地產(chǎn)專家稱,。
樓市“小陽(yáng)春”令市場(chǎng)為之驚呼,。“開發(fā)商在2008年底時(shí)完全沒有預(yù)測(cè)到今年前三個(gè)月樓市會(huì)有如此走勢(shì),。他們紛紛感嘆,，中國(guó)消費(fèi)者對(duì)政府與經(jīng)濟(jì)的信心恢復(fù)速度遠(yuǎn)超過(guò)其他國(guó)家�,！币晃环康禺a(chǎn)開發(fā)商稱,。
價(jià)格出現(xiàn)小幅上漲
交易量回暖給了開發(fā)商春天般的感覺，而一旦回款速度增加,，在2008年曾經(jīng)一度絕跡的漲價(jià),、捂盤等營(yíng)銷伎倆在開發(fā)商中再次上演。
CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)的數(shù)據(jù)顯示,，上周,，上海的大華錦繡華城、慧芝湖花園都有5%-6%的小幅提價(jià),。廣州和深圳也都有樓盤出現(xiàn)漲價(jià)情況,，深圳的3個(gè)樓盤的提價(jià)幅度都較小，和上海2個(gè)樓盤一樣基本在5%,，廣州的4個(gè)樓盤則漲幅較為驚人,，均在8%以上，嶺南新世界家園甚至回升了20%,。
一向有樓市老大哥之稱的萬(wàn)科也卷入“漲價(jià)門”,。有媒體報(bào)道，萬(wàn)科在上海三林地區(qū)的金色里程項(xiàng)目,，由去年底的每平方米13000-14000元,，上調(diào)為目前的均價(jià)15000-17000元。
然而,，一位接近萬(wàn)科的人士告訴記者，萬(wàn)科大幅漲價(jià)之說(shuō)不實(shí),，價(jià)格調(diào)整的樓盤在方位和房型上更優(yōu),，而加上售樓處其他促銷優(yōu)惠，實(shí)際價(jià)格變化不大,。一位曾經(jīng)在大華集團(tuán)工作的營(yíng)銷高層則認(rèn)為,，小幅漲價(jià)的個(gè)案行為在技術(shù)上沒有問(wèn)題，畢竟現(xiàn)在剛性需求的釋放已經(jīng)是事實(shí)。但從整體形勢(shì)上看,，開發(fā)商沒有全面漲價(jià)的基礎(chǔ),。
“小陽(yáng)春”成因多
接受上海證券報(bào)采訪的數(shù)位業(yè)內(nèi)人士總結(jié)，成交量大幅回升有政策顯效,、剛性需求堆積,、前一輪降價(jià)等各種因素推動(dòng)。專家判斷,，如果剛性需求旺盛,，新的供給又持續(xù)緊張，不排除未來(lái)三個(gè)月內(nèi)都可能持續(xù)成交火熱的局面,。而三個(gè)月以后,，隨著保障類住房的大量入市，在經(jīng)濟(jì)基本面沒有實(shí)質(zhì)的回暖跡象時(shí),，樓市成交將再次受到考驗(yàn),。
“房地產(chǎn)市場(chǎng)能不能回暖最重要是取決于中國(guó)的經(jīng)濟(jì)能不能回暖，如果有中國(guó)經(jīng)濟(jì)回暖的前提,，房地產(chǎn)的回暖就是可以持續(xù)下去的,。”SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹稱,。
另有業(yè)內(nèi)人士透露,，目前的熱銷存在大量人為因素，開發(fā)商通過(guò)多積累客源少放房源的方式反復(fù)炒作熱銷,，這種做法誤導(dǎo)了消費(fèi)者的購(gòu)買心理,。一旦惡意炒房跡象回生，不排除地方政府出臺(tái)新一輪嚴(yán)控措施,。
易居中國(guó)薛建雄表示,，就上海來(lái)說(shuō)，一些此前未啟動(dòng)的大型動(dòng)拆遷項(xiàng)目開始啟動(dòng),，這為上海釋放了大量剛性需求,。據(jù)了解，2005年和2006年,，上海每年動(dòng)拆遷規(guī)模在800萬(wàn)平方米,，到2007年縮減至300萬(wàn)平方米。但專家預(yù)測(cè),，2009年的上海動(dòng)拆遷面積可能重新達(dá)到800萬(wàn)平方米,，這直接帶來(lái)500萬(wàn)平方米的動(dòng)拆遷安置的需求。
“這種做法本質(zhì)上是政府的調(diào)控手段之一,。2007年市場(chǎng)異�,；鸨瑫r(shí),，為了防止動(dòng)拆遷項(xiàng)目帶來(lái)大量剛性需求從而拉高房?jī)r(jià)，政府的做法是延緩動(dòng)拆遷項(xiàng)目開工,。而今年開始,，包括大華清水灣二期等項(xiàng)目開始啟動(dòng)，一些剛需開始釋放出來(lái),�,！毖ㄐ鄯Q。
和上海相比,，北京,、廣州、深圳等地的成交回暖更多源于此前價(jià)格調(diào)整到位,�,！皬V州去年部分房?jī)r(jià)跌了一半，再加上稅費(fèi)和利息等鼓勵(lì)購(gòu)房的政策,，一些剛性需求集中入市,。”中原地產(chǎn)廣州區(qū)黃韜表示,。
惡意“炒量”現(xiàn)象滋生
在此輪“小陽(yáng)春”中,，一個(gè)特別值得關(guān)注的現(xiàn)象是開發(fā)商惡意“炒量”現(xiàn)象已經(jīng)開始滋生。一位房地產(chǎn)從業(yè)人士告訴記者,，上海一些開發(fā)商通過(guò)大量積累客源卻少開房源的方式進(jìn)行捂盤炒作,。
根據(jù)上海2007年規(guī)定，開發(fā)商每次推盤量不得低于3萬(wàn)平方米,。但隨著樓市趨冷,，這一政策被悄然擱置。
開發(fā)商的做法是,，例如,，一個(gè)樓盤先電話通知積累好的意向客戶，收集300人次,，并發(fā)放2000元一張的VIP卡,，此卡可在購(gòu)房時(shí)抵扣2萬(wàn)元現(xiàn)金。當(dāng)發(fā)到150張后停止,。如果確實(shí)能發(fā)出150張,，那么開發(fā)商最終的開盤量可能只有75套，也就是對(duì)折,。這150人對(duì)75套房源當(dāng)然會(huì)形成爭(zhēng)搶,。熱銷局面就這樣造成了。
“一旦這種做法形成趨勢(shì),，不排除政策再次出手嚴(yán)控泡沫,。因此我奉勸開發(fā)商同行，不要輕易漲價(jià),，不要輕易挑戰(zhàn)政策底線,。”一位房地產(chǎn)開發(fā)商稱,。 |