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《北京市住宅區(qū)業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則（試行）》（以下簡稱《指導(dǎo)規(guī)則》）從今年1月1日起實施,。1月8日,，北京市建委召開《指導(dǎo)規(guī)則》動員大會,，表示將在近期出臺業(yè)主大會議事規(guī)則及管理公約示范文本，以指導(dǎo)業(yè)主大會的相關(guān)工作,。
按照《指導(dǎo)規(guī)則》,，社區(qū)居民提出成立業(yè)主委員會的要求,，必須由居委會籌備和召集,，并由街道辦事處進行指導(dǎo)監(jiān)督,。當(dāng)業(yè)主大會、業(yè)主委員會做出的決定違反法律,、法規(guī)時,，街道、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定,。
一直以來,，業(yè)委會成立難是公認(rèn)的事實，不久前本報曾對此作出報道（見2008年12月18日《業(yè)委會：〈物權(quán)法〉保障下依然尷尬難產(chǎn)》）,。北京市出臺《指導(dǎo)規(guī)則》,，表明政府開始重視并試圖規(guī)范業(yè)委會。然而,，這一規(guī)定卻引發(fā)了諸多爭議,，認(rèn)為行政部門干預(yù)社區(qū)自治。
政府干涉民間組織,，好心辦壞事,？
《指導(dǎo)規(guī)則》一出臺,，北京市業(yè)委會協(xié)會申請委員會發(fā)起人之一,、業(yè)委會主任張大憲的電話就被打爆了�,！坝姓驴裳呛檬�,，但居委會要是不作為怎么辦？有些業(yè)委會成立不了,，就是卡在居委會這一關(guān),�,！睆埓髴椪f。
“這一規(guī)定剝奪了業(yè)主自主組織業(yè)主大會的權(quán)力,。這就像倆人相愛想約會,，非得找居委會組織你們約會�,！遍L期從事物業(yè)維權(quán)的秦兵律師認(rèn)為,，“社區(qū)事務(wù)本來就應(yīng)該交給業(yè)主們自己去處理，業(yè)主自治重在培養(yǎng)業(yè)主的自我管理和服務(wù)能力,，政府不應(yīng)該把手伸得太長,。”
有業(yè)主代表表示,，一直以來,，政府對社區(qū)自治組織不是管得太少，而是太多,，成立業(yè)委會要好幾級政府部門蓋章或備案,，一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，業(yè)委會就成立不起來�,，F(xiàn)在,，又增加了這一環(huán)節(jié)，如果居委會不配合,，成立業(yè)委會就更難了,。
北京市國青家園的業(yè)主代表多年來為成立業(yè)委會奔走，就是因為在居委會,、街道辦受阻而至今未果,。“居委會,、街道辦就像是一大攤膠泥,，把我們陷在里邊無休無止。辦公室整天都說主任沒在,、這問題我們不清楚,、還要再問問……把責(zé)任全都推卸了�,！�
北京市社科院社會學(xué)所雷弢副研究員認(rèn)為,，政府的指導(dǎo)思想是把這件事管起來，讓業(yè)主大會,、業(yè)委會盡快成立,，但“好心也可能辦壞事”，更要防止公權(quán)力濫用,。如《指導(dǎo)規(guī)則》規(guī)定,，街道可撤銷業(yè)主大會和業(yè)委會違法違規(guī)決定,，如果動輒給業(yè)主自治組織扣上“違規(guī)”的帽子，業(yè)主自治的空間將大大受限,。
業(yè)主們還擔(dān)心居委會權(quán)力過大,，可能產(chǎn)生腐敗或保護地方企業(yè)利益的行為。比如北京市的一個小區(qū),，居委會就對業(yè)主說：“只要你們答應(yīng)不炒掉物業(yè),，就可以組織你們成立業(yè)委會�,！�
對這些擔(dān)心和質(zhì)疑,，1月8日，在接受中國青年報記者采訪時,，北京市建委物業(yè)管理處處長趙成說：“此前業(yè)委會成立和管理有不規(guī)范,、拖拉的地方，也是因為缺乏規(guī)則約束�,，F(xiàn)在出臺了《指導(dǎo)規(guī)則》,，就是希望通過這個，讓居委會知道該怎么適應(yīng)新時期的工作,�,！�
趙成告訴中國青年報記者，一年前,，北京市新成立了全國首家社會工作委員會,，其主要職能就是加強城市社區(qū)建設(shè)體，積極培育各類社會組織,。今后,，在社工委的組織下，將對各區(qū)縣的居委會工作人員進行培訓(xùn),，使其轉(zhuǎn)變觀念,，提高法律意識，更好地為業(yè)主服務(wù),。
實際上,，這些工作已經(jīng)開始付諸實踐了。1月8日,，北京市建委,、市社工委等四部門聯(lián)合召開了《指導(dǎo)規(guī)則》宣傳貫徹會議，對《指導(dǎo)規(guī)則》如何落實做了具體部署,。會議要求,，在區(qū),、縣及鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道級別要建立定期的“聯(lián)席會議制度”,，在社區(qū)要由黨組織牽頭,，建立“社區(qū)黨組織、社區(qū)居委會,、物業(yè)服務(wù)企業(yè),、業(yè)主委員會四位一體的協(xié)商議事機制”。為提高居委會工作人員的法律素質(zhì),，各區(qū)縣在2月底前召開動員部署,，并且要結(jié)合《物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》對相關(guān)人員進行培訓(xùn),。
居委會能否把業(yè)主從散沙變?yōu)槟z泥,？
“好不容易可以民選業(yè)委會了，通知也貼了橫幅也掛了,，我們還專門開了個辦公室供大家咨詢,，但是3000多戶的小區(qū)到現(xiàn)在就只有個位數(shù)的人報名，再這樣下去我們只能再延期了,�,！边@幾天，北京華藤園小區(qū)正在進行業(yè)委會換屆選舉,，結(jié)果業(yè)主們表現(xiàn)冷漠,，作為業(yè)委會籌備成員的金先生非常苦惱,。
在該小區(qū)論壇里有業(yè)主坦承：“不管現(xiàn)狀美好不美好,，我已經(jīng)習(xí)慣麻木，得過且過了,。面對突如其來的改良,，真不知有勁往哪里使�,！�
“每月交這么多物業(yè)費,，可很多業(yè)主還只把房內(nèi)的當(dāng)成自己的，沒把小區(qū)的公共區(qū)域,、環(huán)境也當(dāng)成自己的,。”張大憲說,。
參與《指導(dǎo)規(guī)則》討論的專家認(rèn)為,，讓“居委會牽頭業(yè)委會”是因為目前僅憑個別熱心業(yè)主難以推動業(yè)委會成立。孟憲生律師認(rèn)為,，我國業(yè)主是剛剛發(fā)育起來的一個階層,，公民意識還不足。“一方面我們在舉手宣誓我們的權(quán)利,，另外一方面又拱手讓別人行使我們的權(quán)利,，許多人都有這種矛盾心理�,！�
“有人說居委會作為召集人不合適,，那誰合適？單憑某些業(yè)主的熱心是不夠的,。目前大部分社區(qū)業(yè)委會成立不起來,，也正是因為業(yè)主太散，需要一個有固定資金,、人員,、辦公場地的實體來組織�,！北本┦新蓞f(xié)物業(yè)管理法律事務(wù)專業(yè)委員會專家包華律師認(rèn)為,，明確了居委會作為業(yè)委會的召集人，將推動業(yè)委會的成立,。
但包華同時表示,，目前大部分居委會還停留在傳統(tǒng)意義上，作為政府在基層的“腿”,，而不能真正代表居民,，今后需加強對居委會工作人員的培訓(xùn)，使其轉(zhuǎn)變觀念,，提高為居民服務(wù)的意識,。
在1月8日的動員會上，北京市建委主任隋鎮(zhèn)江表示,，上半年內(nèi)將《指導(dǎo)規(guī)則》的落實工作全面納入社區(qū)實踐工作,。其中1至3月為動員及培訓(xùn)階段；4月完成新老對接工作,，對已經(jīng)成立業(yè)主大會的社區(qū),，要將運轉(zhuǎn)工作納入到新的規(guī)則中來，而對新竣工的物業(yè)小區(qū),，則要完全按照這個《指導(dǎo)規(guī)則》進行,；5月份，對各區(qū)的存量住宅社區(qū)和在建住宅社區(qū),，進行全面的摸底盤查,，特別是部分具備成立業(yè)主委員會的條件、居民意愿又很強烈的商品房,，積極支持業(yè)主委員會的成立,。
業(yè)委會成立就萬事大吉了,？
“我們一直在談業(yè)委會成立難，但是現(xiàn)在已經(jīng)成立的業(yè)委會有多少是運作得好的,？我曾經(jīng)見過北京海淀區(qū)一個業(yè)委會,，每年二三十萬元的經(jīng)費，就是沒干好事,。因此，如果要成立業(yè)委會,，最起碼應(yīng)該是安全的業(yè)委會,。”包華律師說,。
華藤園小區(qū)業(yè)委會至今已換過兩屆,，業(yè)主大會卻一次也沒開過，許多業(yè)主不知道過去的業(yè)委會是怎么選出來的,。小區(qū)的停車位,、電梯維修等問題，至今仍讓業(yè)主多有怨言,。一位入住多年的業(yè)主在社區(qū)論壇里感嘆說：“前幾屆業(yè)委會里差不多一半是開發(fā)商,、居委會、派出所,，再加上幾個業(yè)主代表里邊的托兒,，哪還有真正的業(yè)主說話的份兒啊。這樣的業(yè)委會說白了就是傀儡,，選舉無非就是走個形式,，我們普通的業(yè)主哪來那么多熱情陪他們玩啊，就算前幾年還有點兒熱情,，這些年來也都被磨沒了,。”
專家表示,，既要賦予業(yè)委會權(quán)利,，也要規(guī)范它的義務(wù)，讓它承擔(dān)起對社區(qū)的責(zé)任,。由于現(xiàn)在大量業(yè)委會純公益性,，業(yè)主都是拿業(yè)余時間做工作，就很難有約束力,，有人想不干了就辭,，缺乏連續(xù)性。
“很多業(yè)委會都是打架打出來的,、維權(quán)維出來的,，但是做業(yè)委會三四年以后才體會,，不當(dāng)家不知柴米貴。我認(rèn)為只有和物業(yè)公司,、居委會協(xié)調(diào)溝通,，才能互相理解，理解了才能有合作,，合作了才能小區(qū)和諧,。”張大憲說,。
北京新天第小區(qū)在業(yè)委會成立前,，僅約四成業(yè)主交物業(yè)費。業(yè)委會成立之初就提出“不支持不交物業(yè)費”,，當(dāng)時樓里被貼的都是罵“業(yè)委會和物業(yè)穿一條褲子”的標(biāo)語,。但現(xiàn)在物業(yè)費收繳率已經(jīng)超過了95％，原來貼標(biāo)語罵的人,，現(xiàn)在成了業(yè)委會的骨干,。張大憲說到這一點時非常自豪。
“《指導(dǎo)規(guī)則》實際上是很粗的,，給具體運行留下了很大的空間,，現(xiàn)在正是缺乏成熟廣泛的實踐。因此最終要看大家如何去實踐摸索小區(qū)的管理溝通模式,�,！泵蠎椛f。
“現(xiàn)在的時間段是業(yè)主,、物業(yè)公司,、居委會三方共同成長的階段�,！睆埓髴椪f,。
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