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接受記者采訪的業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為,，昨日（10月22日）出臺的減免房地產(chǎn)交易稅費和調(diào)整房貸政策，意在著力“保增長”,，但短期內(nèi)難以改變當(dāng)前房地產(chǎn)市場的低迷狀態(tài),，房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定有賴于住房保障體系的建設(shè)�,！�
政策力度大 意在“保增長”
此次貨幣政策和財政政策一起出手試圖穩(wěn)定房地產(chǎn)市場,，并且為地方政府采取更為深入的政策留下了空間，“政策的出臺表明宏觀調(diào)控著力保增長,�,！眹鴦�(wù)院發(fā)展研究中心研究員楊建龍說。
中國社會科學(xué)院金融研究所研究員尹中立認(rèn)為,，在經(jīng)濟增長面臨不確定性,，“保增長”成為當(dāng)前主要任務(wù)的情況下，宏觀調(diào)控部門希望通過穩(wěn)定房地產(chǎn)市場來拉動投資,。他說,，此次出臺的政策力度很大，對改善型普通自住房貸款利率下限擴大和首付比例降低可以看作是二套房政策的修正,，其操作更為靈活,。
房地產(chǎn)的低迷引發(fā)了人們對宏觀經(jīng)濟的進一步擔(dān)憂。中金公司首席經(jīng)濟學(xué)家哈繼銘表示,，從目前新開工的項目數(shù)量可以看出,，房地產(chǎn)業(yè)投資增速明年還會下滑,，這將帶動相應(yīng)的建筑材料如鋼材、電解鋁等的需求下降,。
國家統(tǒng)計局日前公布的數(shù)據(jù)顯示,，9月份，國房景氣指數(shù)為101.15,，比8月份回落0.63點,，連續(xù)十個月環(huán)比回落。9月份,，房地產(chǎn)開發(fā)投資分類指數(shù)為103.22,，比8月份回落1.18點，同比回落0.85點,；1-9月份,，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地開發(fā)面積1.79億平方米，同比下降1.6%,；房屋施工面積分類指數(shù)為104.56,，比8月份回落0.66點，同比回落0.99點,；截止到9月末,，全國商品房空置面積為1.3億平方米，同比增長10.2%,。其中，空置商品住宅6641萬平方米,，增長14.1%,。
中國社會科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心主任牛鳳瑞認(rèn)為，從去年底以來,，房地產(chǎn)市場交易清淡,，購房者觀望情緒濃厚，房屋銷售不旺造成房地產(chǎn)開發(fā)商資金鏈緊張,，并且有斷裂的危險,。如果房地產(chǎn)資金鏈斷裂，則會影響下一輪開發(fā),，并會引發(fā)一系列問題,。因此，對房地產(chǎn)市場實施一系列政策調(diào)整以刺激需求成為當(dāng)前“保增長”的必要措施,。
短期難改市場低迷狀況
尹中立認(rèn)為,，當(dāng)前房地產(chǎn)市場的主要問題是房價過高，購房者收入低造成購買力不足,。因此,，新政雖會緩解房地產(chǎn)市場的低迷氣氛,，但效果有限。
牛鳳瑞指出,，從此前的經(jīng)驗看,，稅費成本最終回到購房者身上，現(xiàn)在降低中間環(huán)節(jié)的稅費和貸款利率,，降低了購房者的成本,，相當(dāng)于降低了房價，有利于刺激需求,，改變目前房地產(chǎn)市場僵持的狀態(tài),。但是，具體有多大效果還有待觀察,。
楊建龍也認(rèn)為,，政策的出臺雖然有積極作用，但房地產(chǎn)市場還要經(jīng)過一段時間調(diào)整,，并不能改變當(dāng)前低迷的狀態(tài),。
長江證券房地產(chǎn)行業(yè)研究員蘇雪晶表示，住房交易稅費政策調(diào)整短期對成交影響有限,，本次政策調(diào)整更多地是有利于轉(zhuǎn)變行業(yè)心理預(yù)期以及在中長期里刺激市場交易,。蘇雪晶說，實際上契稅的變化與房價負(fù)擔(dān)并沒有太大的關(guān)系,。這主要是契稅占房價比重本身就不高,。此前，個人首次購買90平方米及以下普通住房,，執(zhí)行1.5%的契稅稅率,。此次契稅稅率下調(diào)到1%之后，以一套價格100萬元的住房為例,，購房者可少交5000元,，影響十分有限。
此前,，各地方政府已紛紛出臺“救市”措施,，如契稅減免、公積金貸款優(yōu)惠,、財政補貼房款等,。但蘇雪晶統(tǒng)計指出，廈門,、杭州與長沙在采取“新政”后成交量并沒有明顯上升,，也沒有改變逐步縮量的趨勢，只有南京在剛實施的幾天里成交量迅速上升，但是隨后回落的速度也很快,。從整體上看,，各項措施出臺后各地區(qū)也依然沒有走出觀望氛圍，市場熱度雖然有所增加,，但交易量并沒有出現(xiàn)明顯變化,，樓市依然有走低的可能性。
牛鳳瑞認(rèn)為,，房地產(chǎn)市場問題的解決,，有賴于住房保障體系的建設(shè)。他指出,，房地產(chǎn)市場供求失衡,，要增加有效供給，加大廉租房建設(shè),，同時也要增加商品房供給,；適度松動土地、信貸政策,。此外,，還要凈化房地產(chǎn)市場，確保房屋建設(shè)的質(zhì)量,，通過一系列綜合措施引導(dǎo)人們的預(yù)期,。尹中立也認(rèn)為，要增加保障住房支出,，完善住房保障制度,，確保投資增長與改善民生一箭雙雕。 |