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土地是房地產(chǎn)市場的源頭,，土地市場的冷暖興衰直接關(guān)系到房地產(chǎn)市場的后期發(fā)展趨勢。在調(diào)查了最受關(guān)注的房價(jià)和外資因素后,，上海證券報(bào)“聚焦樓市這一刻”第三期,，就從土地源頭的最典型事件說起。
應(yīng)該說,，從土地源頭對(duì)房地產(chǎn)市場進(jìn)行整頓,，在近幾年的宏觀調(diào)控中，始終未予放松。然而,，實(shí)際效果怎樣呢,？上海證券報(bào)獨(dú)家獲得的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，雖然有關(guān)部門三令五申,，相關(guān)文件也在不斷出臺(tái),，但土地開發(fā)“兩年為限”的措施仍有被變相架空之虞。
以中國樓市的橋頭堡上海為例,，在2006年-2007年間上海公開招拍掛出讓的大批地塊中,，不少至今仍不能投入市場，或是處于完全閑置狀態(tài),，或是被不斷轉(zhuǎn)讓而未能開發(fā)。僅在浦東新區(qū),，兩年間閑置或轉(zhuǎn)讓的土地項(xiàng)目便已近兩成之多,。即便那些所謂開發(fā)的，也大多是緩慢推進(jìn),，真正進(jìn)入市場供應(yīng)的寥寥無幾,，這也成為上海房地產(chǎn)市場供應(yīng)偏緊、價(jià)格緊繃的重要原因之一,。而開發(fā)商在銀根持續(xù)緊縮的情況下,，又面臨土地閑置的高額支付成本，這類主動(dòng)或被動(dòng)的“囤地”,，已成為套在其脖子上的枷鎖,。
“兩年開發(fā)”成空談
上海2006年3號(hào)土地出讓公告中，浦東新區(qū)南碼頭地塊被東方海外置業(yè)（上海）有限公司收入囊中,。該幅土地占地面積5.7118公頃,，是一幅位于上海內(nèi)外環(huán)間的住宅用地。東方海外以4.18億元的價(jià)格獲得,，高出起始價(jià)0.18億元,，折合樓板價(jià)為4056.63元/平方米。
昨天,，記者找到了南碼頭地塊現(xiàn)場,，看到地塊周邊已圍上外墻，但工地上未有絲毫動(dòng)靜,。
該項(xiàng)目整體占地規(guī)模并不算大,，但地塊處于世博會(huì)輻射區(qū)域，距離上海世博局所處之地僅10分鐘車程,，可謂頗有潛力,。早在東方海外兩年前競得該幅地塊時(shí)，周邊的在售新盤銷售均價(jià)便已在11000-12000元/平方米。按照當(dāng)時(shí)市場人士的預(yù)測,，在正常的開發(fā)進(jìn)度下,，南碼頭地塊項(xiàng)目最早在2008年中旬便能開盤預(yù)售。但從現(xiàn)場情況來看,，這一預(yù)期無疑早已落空,。
這并非個(gè)別現(xiàn)象。記者手頭掌握的資料顯示,，上海2006年年初掛牌出讓的一幅商業(yè)用地同樣在閑置之列,，2007年下半年拍出的一幅住宅用地項(xiàng)目則已被轉(zhuǎn)讓了數(shù)次。內(nèi)部數(shù)據(jù)更顯示,，2006年和2007年兩年期間,，上海公開招拍掛出讓的土地，有不少尚在閑置狀態(tài),，已經(jīng)轉(zhuǎn)手出讓的項(xiàng)目也不在少數(shù),。僅以出讓規(guī)模居前的大區(qū)浦東新區(qū)為例，該區(qū)兩年內(nèi)出讓的土地,，閑置或轉(zhuǎn)讓的數(shù)量已占到全區(qū)出讓土地的18%之多,。
資金壓力加大
“不是不想開發(fā)，主要還是因?yàn)槿辟Y金,�,！币晃徊辉敢馔嘎缎彰拿駹I房企負(fù)責(zé)人說。
據(jù)上海證券報(bào)記者在上海市房屋土地資源管理局查實(shí),，這家小型房地產(chǎn)企業(yè)在2006年取得的土地項(xiàng)目,，至今“四證”尚未齊全。也就是說,，根本未能達(dá)到向銀行貸款的要求,。而銀行貸款，對(duì)于絕大部分內(nèi)地房企來說,，依然是依賴度最高的融資渠道,。
2007年9月，由央行,、銀監(jiān)會(huì)共同發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》中,，對(duì)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸政策進(jìn)行了調(diào)整，強(qiáng)調(diào)對(duì)具有囤積土地,、囤積房源行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),，商業(yè)銀行不得發(fā)放貸款。
“如今搞房產(chǎn),，開發(fā)商的自有資金占比越來越高,。”一家銀行的信貸部門負(fù)責(zé)人向記者透露。據(jù)他介紹,，土地成本和建安成本一直占房地產(chǎn)開發(fā)過程中所需資金的大頭,，是需要拿出真金白銀的。按照銀行規(guī)定,，除了“四證”齊全等基本條件之外,，開發(fā)商的自有資金還需達(dá)到一定比例才能放款。
然而,，今年銀根緊縮的狀況,，使得銀行的放款門檻越來越高�,！凹词埂淖C’已經(jīng)齊全了,，銀行還會(huì)挑三揀四地篩選其他條件。導(dǎo)致的一個(gè)結(jié)果是,，從前要求自有資金比例是35%,，現(xiàn)在已經(jīng)上升到40%甚至50%。這樣一來,，一個(gè)項(xiàng)目的整體資金占比就變成：50%是自有資金，40%是銀行貸款,，剩余的10%則來自于銷售回籠,。”該人士說道,。
這樣的資金壓力,，對(duì)于許多中小型開發(fā)商來說都是“不可承受之重”。
在今年年初發(fā)布的《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》中,，明確土地閑置滿2年的,，依法應(yīng)當(dāng)無償收回的要堅(jiān)決予以執(zhí)行；而土地閑置滿1年不滿2年的,，按出讓或劃撥土地價(jià)款的20%征收土地閑置費(fèi),，尤其是對(duì)閑置土地特別是閑置房地產(chǎn)用地要征繳增值地價(jià)。
這是繼2007年《關(guān)于加大閑置土地處置力度的通知》,、《關(guān)于認(rèn)真貫徹〈國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見〉進(jìn)一步加強(qiáng)土地供應(yīng)調(diào)控的通知》陸續(xù)出臺(tái)之后,，第三份關(guān)于如何處理閑置土地問題的相關(guān)文件。
除去政策方面的壓力,，囤地這一方式對(duì)于開發(fā)商資金鏈帶來的緊迫程度更是不容小覷,。據(jù)一位開發(fā)商向記者介紹，如今土地囤積帶來的資金成本非常高,。在今年貨幣政策持續(xù)緊縮的情況下,，如果不能將土地及時(shí)地轉(zhuǎn)換成項(xiàng)目銷售以套取現(xiàn)金的話，對(duì)于資金鏈緊繃的開發(fā)商來說，無疑是雪上加霜,。
“香餑餑”成了“燙手山芋”
北京師范大學(xué)金融研究中心提交的《中國房地產(chǎn)土地囤積及資金沉淀評(píng)估報(bào)告》提及,，2002年至2006年，雖然房地產(chǎn)企業(yè)購置土地面積（除2004年）增長率在15%-30%之間,，但房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)土地面積的增長率卻在呈現(xiàn)逐年下降的趨勢,。其中，2005年和2006年房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)土地面積增長率甚至出現(xiàn)負(fù)值,。報(bào)告指出,，到2007年底，估計(jì)全國土地囤積面積實(shí)際可能達(dá)到10億平方米,。
報(bào)告指出,，房地產(chǎn)企業(yè)囤積土地的過程，同時(shí)也是資金沉淀的過程,。根據(jù)粗略數(shù)據(jù)測算,，截至2006年，囤地所沉淀的資金大約在2.4萬億元,，其中,，來自于銀行信貸的資金可能高達(dá)1.32萬億元。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說,，如果想順利套取這些沉淀在土地中的資金,，無非是通過轉(zhuǎn)讓或開發(fā)兩種途徑。
在記者調(diào)查的部分閑置或出讓地塊中,，不少是在中小開發(fā)商的名下,，還有少數(shù)持有企業(yè)的主業(yè)并不是房地產(chǎn)�,！扒皟赡陿鞘谢鸬臅r(shí)候,，做房地產(chǎn)是賺取利潤最高的產(chǎn)業(yè)了，管他以前做什么的,，都摻和進(jìn)來了,。”一位民營企業(yè)老總坦率地說,。
業(yè)內(nèi)人士表示,，一些企業(yè)拿地的初衷純粹就是為了“炒地”。如果能最終完成商品房銷售,，充分獲取土地價(jià)格上漲的收益當(dāng)然最好不過,；即使沒有能力完成，捂?zhèn)�兩三年等地價(jià)漲了,，轉(zhuǎn)手也能賺差價(jià),�,！�2007年的時(shí)候，土地賣方完全是強(qiáng)勢市場,，即使連土地增值稅都會(huì)轉(zhuǎn)嫁給買方,，賣方則是凈賺�,！币患彝赓Y房地產(chǎn)企業(yè)的投資部負(fù)責(zé)人說,。
但到了2008年，房地產(chǎn)市場行情急轉(zhuǎn)直下,，使得這些原本的“香餑餑”成了“燙手山芋”,。《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》中,，進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)指出,，在2008年6月底前，各省,、自治區(qū),、直轄市人民政府要將閑置土地清理處置情況向國務(wù)院做出專題報(bào)告。而在2007年發(fā)布的相關(guān)文件中,，閑置土地的清理處置情況只是上報(bào)至國土資源部,。對(duì)于土地閑置處理的重視，可見一斑,。
北京師范大學(xué)金融研究中心的《報(bào)告》表示,，雖然單純的地價(jià)上漲并不構(gòu)成房價(jià)上漲的決定性因素，但囤地會(huì)導(dǎo)致市場供應(yīng)不能形成有效的商品房供應(yīng),，同時(shí)巨大的成本開支正在使得房地產(chǎn)企業(yè)的總體財(cái)務(wù)狀況穩(wěn)健性迅速下降。 |