盡管在資金、土地緊張和銷售,、新開工量下降等因素影響下,,房企未來的一系列收益面臨重重壓力,但整體市場矛盾并不如想象的突出,,因此,,業(yè)內(nèi)認(rèn)為此前不少開發(fā)商呼吁“救市”是一種生存計(jì)謀。
憂慮情有可原
縱然大部分開發(fā)商對敏感的“救市”二字避而不談,,但期待政策“松綁”的心思昭然若揭,。也有自比“豬堅(jiān)強(qiáng)”的開發(fā)商們抒發(fā)己見,一致認(rèn)為政府不宜再出臺從緊的房地產(chǎn)政策,。 “現(xiàn)在對開發(fā)商貸款基本全面停止,,各銀行只收不貸。這種極端做法,可能有把不是壞賬的資產(chǎn)變成壞賬的危險�,,F(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)中呼吁的銀行對房地產(chǎn)的‘救市’,,也只是希望能把房地產(chǎn)行業(yè)與其他行業(yè)一樣對待,不要再有行業(yè)歧視,,給房地產(chǎn)的金融政策‘松綁’而已,。”SOHO中國董事長潘石屹曾表示,。 而在上海證券報日前獨(dú)家披露的,、一份由國家權(quán)威部門對全國7136家重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行的調(diào)查中,諸多開發(fā)商對下半年的預(yù)期也不算樂觀,。如有50.1%的房企認(rèn)為銷售將同比略有下降(降幅在5%-10%之間),,39%的房企認(rèn)為銷售可與去年同期持平,只有10.9%的房企認(rèn)為同比將增加,。 至于對未來銷售下降情況的預(yù)期,,21.3%的房企認(rèn)為銷售下降的局面不會持續(xù),41.3%的房企認(rèn)為銷售下降局面會持續(xù)半年,,37.3%的房企則認(rèn)為會持續(xù)一年以上,。 另外,對于下半年資金情況,,64.9%的房企表示自己資金面一般,,7.1%的房企表示資金充裕,28%的房企則表示資金緊張,。其中,,深圳房企感覺資金緊張的比例最高,占到32.5%,。 分析師指出,,基于樓市進(jìn)入“價滯量縮”的新階段,開發(fā)商對于后市的擔(dān)憂屬“正常情緒”,。并且,,無論是此次的房企“摸底”調(diào)查,還是之前市場議論的相關(guān)部門“座談”,、行業(yè)協(xié)會“諫言”等,,也都已表明中央對房地產(chǎn)市場的深度調(diào)整及其對宏觀經(jīng)濟(jì)之影響的高度關(guān)注�,!暗瑯拥�,,正是基于所面臨的樓市變局,開發(fā)商對相關(guān)調(diào)查也可以‘技術(shù)性’操作,,選擇對自己有利的,。”
局面并未惡化
預(yù)期畢竟只反映一個市場信心問題,而開發(fā)商的現(xiàn)實(shí)狀況真的已經(jīng)惡化到需要“救市”的地步了嗎,?答案恐怕是否定的,。 如在上述調(diào)查的受訪企業(yè)中,有57.2%認(rèn)為上半年的經(jīng)濟(jì)效益和去年同期差不多,,還有7.1%表示經(jīng)濟(jì)效益好于去年同期,,其余35.7%表示經(jīng)濟(jì)效益有所下降。 并且,,在對導(dǎo)致銷售下降的原因的選擇中,,購買者減少并不是首要原因,35.7%的房企把可供面積減少列為第一位原因,�,!斑@一定程度上表明開發(fā)商對需求潛力還是有信心的,但是可供面積下降表現(xiàn)出房企在資金和土地等方面存在一定困難,�,!庇油康禺a(chǎn)研究中心主任薛建雄分析,“如果開工量增加得不多,,可能導(dǎo)致今后供應(yīng)量的減少,從而又增加未來房價上漲的壓力,,我想這才是政府擔(dān)心的,。” 另外,,本周房地產(chǎn)上市公司的中報也開始陸續(xù)發(fā)布,,已披露企業(yè)的營業(yè)額仍是繼續(xù)增長的。如萬科上半年實(shí)現(xiàn)銷售面積265.8萬平方米,,銷售金額241.3億元,,同比分別增長15.0%和38.1%;實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入172.6億元,,凈利潤20.6億元,,同比分別增長55.5%和23.6%。首創(chuàng)置業(yè)上半年的營業(yè)額約24.79億元,,比去年同期的3.54億元成倍增長,;利潤約2.52億元,也比去年同期的1.02億元翻番增長,。 首創(chuàng)置業(yè)還透露,,雖然旗下在售樓盤的成交量隨大勢萎縮,但成交價格仍保持穩(wěn)定,,如在北京地區(qū)項(xiàng)目的簽約銷售均價約23153元/平方米,,比去年下半年的18953元/平方米增長22%;在北京以外地區(qū)項(xiàng)目的簽約銷售均價約6747元/平方米,比去年下半年的6020元/平方米增長12%,。
開發(fā)商“逼宮”,?
在不少反對樓市“救市”的業(yè)內(nèi)人士看來,開發(fā)商所透露出的悲觀情緒實(shí)際是在“求救”,,甚至賭政策“松綁”,。 一些市場人士認(rèn)為,面對樓市低迷,、成交量大幅萎縮,、資金鏈緊張的生存困境,一貫以強(qiáng)勢為習(xí)慣的開發(fā)商當(dāng)然不會善罷甘休,,勢必采取各種計(jì)謀和手段如釋放各種“言論煙霧彈”,,試圖結(jié)束購房者觀望,并通過說明房地產(chǎn)業(yè)對于中國經(jīng)濟(jì)的重要性,,“逼迫”政策執(zhí)行者停止對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控,,讓房價繼續(xù)上漲。 如果真如上述所言,,開發(fā)商的“如意算盤”至少目前打得并不成功,。中國社科院金融研究所研究員易憲容表示,樓市“救市”論在喧鬧兩個月后,,從媒體報道的政府調(diào)查結(jié)論看,,目前房價運(yùn)行比較穩(wěn)定,商業(yè)銀行也沒有因樓市造成重大風(fēng)險,,也就是說,,國內(nèi)房地產(chǎn)市場根本就不存在什么“救市”的理由�,!皹鞘幸取钠鋵�(shí)是房地產(chǎn)暴利模式,。中國房地產(chǎn)市場早就進(jìn)入大的調(diào)整周期,這種調(diào)整并不是一年半載可結(jié)束的,,而是要經(jīng)歷一個漫長的時期,。經(jīng)過這種調(diào)整,市場的優(yōu)勝劣汰把一些資質(zhì)不好的房地產(chǎn)企業(yè)淘汰掉,,讓一些好的房地產(chǎn)企業(yè)存活下來,,這是市場的基本法則�,!� “正如相關(guān)部門調(diào)查顯示的,,資金緊張、市場觀望等因素對房企的發(fā)展起到了一定影響作用,。不過,,眼下房企可分為‘熬過’,、‘應(yīng)變’、‘搶位’三類,,他們還是站在自己的立場進(jìn)行表態(tài),。在我看來,在此輪樓市調(diào)整中,,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)退出30%都是沒有問題的,。”中國指數(shù)研究院副院長陳晟認(rèn)為,。 所以,,在眼下的樓市“十字路口”上,房企“求救”不如考慮“自救”,。首創(chuàng)置業(yè)就在半年報中指出,,今年以來,房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)變局,,盡管固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)開發(fā)投資增長率依然高位運(yùn)行,,但是,“價滯量縮”成為當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的“標(biāo)準(zhǔn)樣式”,,房地產(chǎn)市場已進(jìn)入高位調(diào)整期,。而在宏觀經(jīng)濟(jì)增幅穩(wěn)步回落、全球性通脹形勢依然嚴(yán)峻,、從緊貨幣政策仍將繼續(xù)的情況之下,,預(yù)計(jì)未來的房地產(chǎn)市場仍將繼續(xù)調(diào)整,購房者的觀望心理短期內(nèi)難以改變,,所以,企業(yè)更要靈活安排銷售策略,、全力提升銷售業(yè)績,,并加強(qiáng)成本監(jiān)控、穩(wěn)定利潤水平,,及積極拓寬融資管道,,同時尋求其他融資創(chuàng)新模式等。萬科也在半年報中表示,,鑒于宏觀環(huán)境的復(fù)雜性和不確定性,,此次行業(yè)調(diào)整的時間可能會延長,并將原定年度開,、竣工面積目標(biāo)分別下調(diào)165萬和103萬平方米,。 |