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編者按
“目前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)的嚴(yán)峻,，毋庸多言,。本次市場(chǎng)疲軟，不同于之前任何一次,�,！�8月1日，全國(guó)地產(chǎn)龍頭企業(yè)萬(wàn)科在滬舉行“士兵突擊”誓師動(dòng)員大會(huì),，萬(wàn)科某高層在倡議書中做出上述表述,。
樓市這一刻，史無(wú)前例的焦灼感正在蔓延：房地產(chǎn)業(yè)牽動(dòng)甚廣，嚴(yán)防房?jī)r(jià)大跌以及保護(hù)金融系統(tǒng)安全,，成為調(diào)控不得不走的“平衡木”,；地方政府，一面遵照中央宏觀調(diào)控方針,，出臺(tái)一系列嚴(yán)控政策,，一面又通過(guò)各種方式“安撫”開發(fā)商，試圖挽救地方財(cái)政,；開發(fā)商則一面加速優(yōu)勝劣汰的整合進(jìn)程,，一面仍在大喊“救市”刻不容緩……
各方的深層博弈首先體現(xiàn)在房?jī)r(jià)這一焦點(diǎn)之上，各地的土地與商品房供應(yīng)趨緊,、成交萎縮,，城市周邊區(qū)域樓盤價(jià)格開始試探性下降；在投資上,，來(lái)自國(guó)際和民間的游資,，看空者謹(jǐn)慎出逃地產(chǎn)股，看多者開始低調(diào)挺進(jìn)樓市,，尤其是商用物業(yè)投資,；在資金鏈上，部分開發(fā)商被前所未有的融資困境逼到絕境……
自本期開始,，上海證券報(bào)獨(dú)家推出“樓市這一刻”大型系列調(diào)查,，我們嘗試從房?jī)r(jià)、土地,、投資,、資金鏈等房地產(chǎn)市場(chǎng)的各個(gè)要素環(huán)節(jié)入手，條分縷析,，以全景展示中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在2008年這一歷史性時(shí)刻,，所經(jīng)歷的不同凡響的對(duì)撞與變局。
此刻,，正在說(shuō)明什么,，又在預(yù)示什么？我們期待找到答案,。
本期房?jī)r(jià)樣本調(diào)查,，就從一次性匯集著宏觀政策、地方調(diào)控,、開發(fā)商等各種力量碰撞的南京“限價(jià)門”事件說(shuō)起,。
從7月底至今，短短幾天時(shí)間,，南京萬(wàn)科事件成為房地產(chǎn)市場(chǎng)最受關(guān)注的話題,，也成為地方政府落實(shí)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的經(jīng)典案例,。
“先不論南京實(shí)行核價(jià)制合規(guī)與否，南京的房?jī)r(jià)倒的確是穩(wěn)定下來(lái)了,，沒有像深圳等城市那樣出現(xiàn)大起大落,，成交量也下降了三分之一�,！蹦暇┮患掖笮烷_發(fā)企業(yè)的一位高層表示,。
據(jù)國(guó)家發(fā)改委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)指數(shù)顯示,，南京房?jī)r(jià)漲幅由2007年6月份的排名第3位回落到今年4月份的第27位,。雖然有開發(fā)企業(yè)內(nèi)部統(tǒng)計(jì)顯示，南京住宅價(jià)格基本上穩(wěn)中有升,，江南八區(qū)銷售價(jià)格更有近10%的同比上漲,。但市場(chǎng)人士感慨說(shuō)：“如果沒有政府限價(jià)，房?jī)r(jià)可能上漲更多,�,！�
與房?jī)r(jià)漲幅回落相對(duì)應(yīng)的是商品房成交量的大幅下降。7月21日,，南京市新聞發(fā)言人夏德智介紹,，今年上半年，南京商品房銷售大幅下降,，其中住宅銷售面積降幅高達(dá)38.9%,，銷售額下降34.1%。
分析其中的原因,，多位市場(chǎng)人士認(rèn)可“購(gòu)房者觀望氣氛濃厚”的說(shuō)法。
政府限價(jià)之惑
然而,，南京萬(wàn)科“限價(jià)門”事件體現(xiàn)的深層問(wèn)題卻遠(yuǎn)不止這些,。地方政府對(duì)非保障性的商品住宅實(shí)施限價(jià)是否合規(guī)是市場(chǎng)熱議的第一個(gè)話題。
上海某法律專家表示,，政府出臺(tái)行政性指導(dǎo)價(jià)的做法一般針對(duì)涉及國(guó)計(jì)民生的重要基礎(chǔ)物資,，比如水電煤價(jià)格、公共交通價(jià)格,，以及電信等壟斷性產(chǎn)品,，且需要遵循相關(guān)價(jià)格指導(dǎo)目錄的規(guī)定。目前,，根據(jù)江蘇省定價(jià)目錄,，“普通住宅商品房銷售基準(zhǔn)價(jià)格及浮動(dòng)幅度，經(jīng)濟(jì)適用房,、安居房等政策性優(yōu)惠住房銷售價(jià)格,，公有住房租金與出售成本價(jià),，廉租房租金標(biāo)準(zhǔn)”等均在政府定價(jià)范圍之內(nèi)。
一位南京市企業(yè)人士稱,，除了南京實(shí)現(xiàn)核價(jià)制外,，無(wú)錫、蘇州等其他江蘇城市實(shí)行備案制,，方式不同,，但都為對(duì)普通商品房?jī)r(jià)格實(shí)行政策性控制。
但另有不愿意透露姓名的專家認(rèn)為,，南京對(duì)非保障性住房實(shí)行限價(jià),，仍有違背市場(chǎng)規(guī)則甚至相關(guān)法規(guī)之嫌。
開發(fā)商對(duì)地方政府為商品房限價(jià)的另一個(gè)質(zhì)疑是地價(jià)的居高不下,�,！叭绻恋爻鲎寖r(jià)格不降，又強(qiáng)行要求降低商品房售價(jià),，加上水泥建材等原材料價(jià)格上漲,，管理成本增加，開發(fā)商利潤(rùn)空間將受到雙重?cái)D壓,�,！币晃婚_發(fā)商稱。根據(jù)測(cè)算,，在南京,，土地成本為樓板價(jià)5000元/平方米左右的項(xiàng)目，銷售價(jià)格賣到10000元/平方米“剛剛打平成本”,。
數(shù)據(jù)顯示,，就在銷售額大幅下降的同時(shí)，南京開發(fā)商的土地購(gòu)置成本正大幅上升,。上半年,，南京房地產(chǎn)開發(fā)投資達(dá)到256.68億元，其中土地購(gòu)置費(fèi)73.1億元,，同比增長(zhǎng)50%,。
地價(jià)居高不下的結(jié)果是土地流標(biāo)頻頻上演。今年6月,，南京拍賣河西兩幅“巨無(wú)霸”地塊,，其中河西南部一幅面積17萬(wàn)平方米的地塊流標(biāo)�,！耙�?yàn)橥恋乜罡哌_(dá)十幾億,，加上土地款支付進(jìn)度被規(guī)定得很緊，在目前融資困境下,，很少有開發(fā)商有能力負(fù)擔(dān),�,！币晃皇袌�(chǎng)人士坦言。
受制于拿地速度放緩,，南京未來(lái)新增住宅供給形勢(shì)不容樂(lè)觀,。數(shù)據(jù)顯示，今年前五個(gè)月,，雖然南京商品住宅施工面積增長(zhǎng)17%,，但住宅新開工面積卻同比減少了24.4%�,！凹由嫌^望情緒持續(xù),，成交低迷，開發(fā)商又可能通過(guò)控制銷售進(jìn)度的方式控制供給,。市場(chǎng)供應(yīng)或呈現(xiàn)緊缺,。”市場(chǎng)人士分析,。
盡管市場(chǎng)爭(zhēng)議頗多,，南京市將限價(jià)進(jìn)行到底的決心并未動(dòng)搖。
南京市物價(jià)局副局長(zhǎng)張瑞忠在5月底接受采訪時(shí)表示,，南京將針對(duì)房?jī)r(jià)新舉措實(shí)施過(guò)程中出現(xiàn)的新情況,、新問(wèn)題，提出應(yīng)對(duì)措施,，從而進(jìn)一步完善房地產(chǎn)價(jià)格管理,。
張瑞忠所稱的新問(wèn)題之一就是開發(fā)商通過(guò)提高裝修標(biāo)準(zhǔn)變相抬高房?jī)r(jià)。張瑞忠表示,，按照《價(jià)格法》的規(guī)定,，裝修費(fèi)用不在物價(jià)部門核價(jià)范圍內(nèi)，因此目前的核價(jià)機(jī)制不能對(duì)裝修費(fèi)用核價(jià),。但政府管理部門可以依法規(guī)范開發(fā)企業(yè)的裝修行為,，比如，裝修方案要建委審批,，開發(fā)企業(yè)要列出裝修清單，開發(fā)企業(yè)要有裝修資質(zhì),，有關(guān)部門還將適時(shí)公布裝修市場(chǎng)參考價(jià)格等,。目前，南京建設(shè)主管部門正在會(huì)同物價(jià)等部門開展調(diào)研,，并將出臺(tái)規(guī)范商品房精裝修行為的管理辦法,。
此外，南京還將進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)中涉及的壟斷行業(yè)收費(fèi)行為,。比如房地產(chǎn)開發(fā)中一直居高不下的
“二管三線”工程費(fèi)等,。
有消息人士稱,，南京對(duì)商品房的一房一價(jià)政策曾得到中央相關(guān)部門“首肯”，因此地方執(zhí)行力度較大,。
“一個(gè)長(zhǎng)期的矛盾是,，地方政府最終不得不信賴大型開發(fā)商巨額稅收和土地出讓金維持地方財(cái)政收入，一旦開發(fā)商在市場(chǎng)上受挫,，最先吃苦的是地方政府,。因此地方政府無(wú)論怎樣，也會(huì)最終采取折中辦法解決中央調(diào)控與開發(fā)商利益之間的矛盾,�,！笔袌�(chǎng)人士稱。
“零首付”重新出現(xiàn)
南京的“政府限價(jià)”行為并不具有普遍性,，但價(jià)格和成交量走勢(shì)卻與眾多一二線城市相仿,。無(wú)論是北京、上海,、深圳還是南京,，市中心房?jī)r(jià)穩(wěn)升、周邊區(qū)域房?jī)r(jià)破冰成為普遍現(xiàn)象,。究其原因均為市中心供給減少,，而周邊地區(qū)配套尚未成熟。
此前,，有媒體報(bào)道,，南京網(wǎng)上房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)的換手套次前十位樓盤90天內(nèi)換手675次，平均每個(gè)樓盤一月內(nèi)換手（注銷認(rèn)購(gòu)和成交的次數(shù)）20余次,。其背后是因?yàn)椴糠謽潜P房?jī)r(jià)下跌,，購(gòu)房者在已經(jīng)認(rèn)購(gòu)甚至簽約的情況下要求退房。
記者在走訪南京時(shí)發(fā)現(xiàn),，無(wú)論是降價(jià)還是退房,，多集中于江寧、江北兩個(gè)住宅供應(yīng)比較集中的城郊地區(qū),，上述地區(qū)甚至已經(jīng)出現(xiàn)類似“零首付”現(xiàn)象,。
在江北六合區(qū)，一個(gè)名為華歐國(guó)際友好城的大型樓盤打出了1萬(wàn)元定金即可簽約的橫幅,。銷售人員告訴記者,，這個(gè)總建筑面積高達(dá)230萬(wàn)平方米的超大型社區(qū)預(yù)計(jì)開發(fā)時(shí)間長(zhǎng)達(dá)8年-10年，根據(jù)目前推出的系列優(yōu)惠,，除了簽約即減2萬(wàn)元外,，無(wú)論是別墅還是公寓，購(gòu)房者只要支付1萬(wàn)元定金就可以簽訂購(gòu)房合同,，由開發(fā)商支付剩余的首付款,，且不向購(gòu)房者收取任何利息,。
這一促銷辦法效果已經(jīng)顯現(xiàn)。根據(jù)南京網(wǎng)上房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì),，8月1日-4日,，華歐國(guó)際友好城共銷售36套房源，位列南京樓盤成交榜第6位,。而該樓盤銷售人員表示,，目前南京類似“零首付”的做法并非僅此一家。
專家分析,，開發(fā)商此舉意在用4成首付成本套得銀行6成貸款,，以緩解現(xiàn)金流之急。而一旦購(gòu)房者還款能力不足,，銀行系統(tǒng)可能面臨嚴(yán)峻的壞賬考驗(yàn),。
開發(fā)商的另一個(gè)求生辦法是加大融資和促銷力度。在6月底舉行的海通證券2008中期策略會(huì)上,，萬(wàn)科執(zhí)行副總裁兼董秘肖莉表示,，萬(wàn)科目前重點(diǎn)是提升企業(yè)融資能力，強(qiáng)化融資平臺(tái)優(yōu)勢(shì),。而萬(wàn)科在上海舉行的誓師大會(huì)上,，如何在逆境中實(shí)現(xiàn)銷售突破以盡快回流資金仍是主要討論內(nèi)容�,！叭卞X”,，這在目前的大型房地產(chǎn)開發(fā)商中，無(wú)疑是最重要的課題,。
“隨著市場(chǎng)調(diào)整,，萬(wàn)科目前首要任務(wù)是安全經(jīng)營(yíng)；其次為加快銷售,，不排除降價(jià),，以保持更多現(xiàn)金�,！焙ＭㄗC券分析報(bào)告援引肖莉發(fā)言稱,。
另外，積極響應(yīng)政府號(hào)召,，參與開發(fā)保障性住宅在南京成為熱點(diǎn),。有消息稱，南京今年將開建300萬(wàn)平方米的經(jīng)濟(jì)適用房,，承建開發(fā)商鎖定利潤(rùn)率3%�,！耙�?yàn)榛旧鲜窍却_定需求再建房,，開發(fā)商投資風(fēng)險(xiǎn)幾乎為零,。另外，參與保障性住房開發(fā)也是幫助開發(fā)商增加現(xiàn)金流,，緩解資金壓力的途徑之一,。以上有利因素加在一起，在目前的樓市局勢(shì)下,，足可以打平低利潤(rùn)率的不利因素,。”南京某開發(fā)商表示,。 |