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在如家2007年四季報爆出虧損后,，多家經(jīng)濟型酒店“掌門人”密集發(fā)表言論，爭辯行業(yè)拐點是否到來,，而手中持有大量資金欲進軍酒店行業(yè)的后續(xù)投資者,，則將目光轉向了高星級酒店。
在上海日前召開的“中國酒店業(yè)融資模式”小型討論會上,，來自本土的數(shù)家地產(chǎn)和酒店投資商共同認為高星級酒店才是酒店業(yè)的下一個“掘金地”,。
“租賃模式”大熱
酒店投資商們紛紛認為，較好的投資模式為：投建高星級酒店再將運營權轉手,，或者直接租賃高星級酒店自主運營,。
在房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營多年，并控股了安信信托（600816）的國之杰投資發(fā)展有限公司副董事長沈劍虹表示,，公司曾希望投建酒店來自主營運,，卻發(fā)現(xiàn)資金周期和成本太高。沈劍虹稱,，公司曾投資10億元做一個酒店項目,，單拆遷就花了四年，動遷成本高達5.5億元,，此外還必須投資1.6億元用于土建費用,，“10億資金，還什么都沒有干,，就有70%的資金扔到了地上,。”
不過,，國之杰現(xiàn)在發(fā)現(xiàn),，市場上有許多做不下去的高端酒店，愿意以很低的價格轉租,，沈劍虹說,，采用“租賃模式”，既不需要買土地和建房,，還可同時在多個城市擴張,，10億可以在3年之內做出10個酒店。
而城市名人酒店集團早已開展了“租賃模式”,。該集團通過租賃控制了13家高星級酒店,，簽訂20年長期合同。公司首席運營官楊冬妮表示,，中國五星級酒店在市場上可供租賃的差不多有100家,，都是潛在的租賃目標，但這個租賃窗口期很短,，可能一兩年內這些高星級酒店就將被整合消化完,�,！把b修一家五星級酒店就需要3000萬至8000萬元，但市場現(xiàn)在并不缺少資本,�,！�
此外，楊冬妮認為,，經(jīng)營本土高星級酒店的關鍵,，一是避開一線城市，“外資高端酒店在二三線城市留了時間和空間,，這些城市90%的客流都是國內客流,，比較認本土品牌”；二是控制成本,，才能在“品牌溢價”和“管理溢價”都比不上國際品牌的情況下與之競爭,。
尋找多種融資途徑
雖然租賃模式有助于投資商們迅速收回成本，但目前國內銀根緊縮政策還是給其帶來困擾,。
鷹君投資（中國）有限公司副總經(jīng)理張鳴表示,，現(xiàn)在酒店投資對資本要求極高,，一是土地成本上升很快,，目前在酒店開發(fā)成本中的比例已近50%，嚴重透支酒店未來收益,；二是開發(fā)商資金籌措捉襟見肘,，利用自有資本金加短期開發(fā)貸來開發(fā)酒店，往往會繃斷資金鏈,，“開發(fā)商最后發(fā)現(xiàn),，他們的錢只夠全部費用的三分之二，在最后三分之一也就是裝修時沒錢了,，出現(xiàn)了爛尾樓,。”
因此,，酒店業(yè)投資商正在尋求多種模式來為自己提供資金,，除了以國之杰為代表的企業(yè)希望通過控股上市公司安信信托從證券市場和信托市場融資外，城市名人酒店集團則正在利用“輕資產(chǎn),、高增長”的經(jīng)營模式海外融資,；而沿海商業(yè)地產(chǎn)投資公司則選擇了海外發(fā)債和轉讓股權。
沿海公司副總裁張鳴表示,，公司一方面通過在香港和內地的兩家上市公司融資,，今年的融資計劃是90億元；二是在海外發(fā)債,，“雖然美國次貸影響未散,，但是只要有好的盈利模式,，發(fā)債其實很輕松”，目前沿海地產(chǎn)正在通過匯豐銀行在美國發(fā)行10.8億元長期債券,；此外,，在大的項目上，公司還通過股權轉讓解決資金需求,，“我們在大連,、沈陽的兩大項目，都分別出售50%和25%的股權,，與美國最大的一家對沖基金合作”,。 |