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在如家2007年四季報(bào)爆出虧損后,，多家經(jīng)濟(jì)型酒店“掌門人”密集發(fā)表言論，爭(zhēng)辯行業(yè)拐點(diǎn)是否到來(lái),，而手中持有大量資金欲進(jìn)軍酒店行業(yè)的后續(xù)投資者,，則將目光轉(zhuǎn)向了高星級(jí)酒店。
在上海日前召開(kāi)的“中國(guó)酒店業(yè)融資模式”小型討論會(huì)上,，來(lái)自本土的數(shù)家地產(chǎn)和酒店投資商共同認(rèn)為高星級(jí)酒店才是酒店業(yè)的下一個(gè)“掘金地”,。
“租賃模式”大熱
酒店投資商們紛紛認(rèn)為，較好的投資模式為：投建高星級(jí)酒店再將運(yùn)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)手,，或者直接租賃高星級(jí)酒店自主運(yùn)營(yíng),。
在房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)多年，并控股了安信信托（600816）的國(guó)之杰投資發(fā)展有限公司副董事長(zhǎng)沈劍虹表示,，公司曾希望投建酒店來(lái)自主營(yíng)運(yùn),，卻發(fā)現(xiàn)資金周期和成本太高,。沈劍虹稱，公司曾投資10億元做一個(gè)酒店項(xiàng)目,，單拆遷就花了四年,，動(dòng)遷成本高達(dá)5.5億元，此外還必須投資1.6億元用于土建費(fèi)用,，“10億資金,，還什么都沒(méi)有干，就有70%的資金扔到了地上,�,！�
不過(guò)，國(guó)之杰現(xiàn)在發(fā)現(xiàn),，市場(chǎng)上有許多做不下去的高端酒店,，愿意以很低的價(jià)格轉(zhuǎn)租，沈劍虹說(shuō),，采用“租賃模式”,，既不需要買土地和建房，還可同時(shí)在多個(gè)城市擴(kuò)張,，10億可以在3年之內(nèi)做出10個(gè)酒店,。
而城市名人酒店集團(tuán)早已開(kāi)展了“租賃模式”。該集團(tuán)通過(guò)租賃控制了13家高星級(jí)酒店,，簽訂20年長(zhǎng)期合同,。公司首席運(yùn)營(yíng)官楊冬妮表示，中國(guó)五星級(jí)酒店在市場(chǎng)上可供租賃的差不多有100家,，都是潛在的租賃目標(biāo),，但這個(gè)租賃窗口期很短，可能一兩年內(nèi)這些高星級(jí)酒店就將被整合消化完,�,！把b修一家五星級(jí)酒店就需要3000萬(wàn)至8000萬(wàn)元，但市場(chǎng)現(xiàn)在并不缺少資本,�,！�
此外，楊冬妮認(rèn)為,，經(jīng)營(yíng)本土高星級(jí)酒店的關(guān)鍵,，一是避開(kāi)一線城市，“外資高端酒店在二三線城市留了時(shí)間和空間,，這些城市90%的客流都是國(guó)內(nèi)客流,，比較認(rèn)本土品牌”；二是控制成本,，才能在“品牌溢價(jià)”和“管理溢價(jià)”都比不上國(guó)際品牌的情況下與之競(jìng)爭(zhēng),。
尋找多種融資途徑
雖然租賃模式有助于投資商們迅速收回成本,，但目前國(guó)內(nèi)銀根緊縮政策還是給其帶來(lái)困擾。
鷹君投資（中國(guó)）有限公司副總經(jīng)理張鳴表示,，現(xiàn)在酒店投資對(duì)資本要求極高,，一是土地成本上升很快，目前在酒店開(kāi)發(fā)成本中的比例已近50%,，嚴(yán)重透支酒店未來(lái)收益,；二是開(kāi)發(fā)商資金籌措捉襟見(jiàn)肘,，利用自有資本金加短期開(kāi)發(fā)貸來(lái)開(kāi)發(fā)酒店,，往往會(huì)繃斷資金鏈，“開(kāi)發(fā)商最后發(fā)現(xiàn),，他們的錢只夠全部費(fèi)用的三分之二,，在最后三分之一也就是裝修時(shí)沒(méi)錢了，出現(xiàn)了爛尾樓,�,！�
因此，酒店業(yè)投資商正在尋求多種模式來(lái)為自己提供資金,，除了以國(guó)之杰為代表的企業(yè)希望通過(guò)控股上市公司安信信托從證券市場(chǎng)和信托市場(chǎng)融資外,，城市名人酒店集團(tuán)則正在利用“輕資產(chǎn)、高增長(zhǎng)”的經(jīng)營(yíng)模式海外融資,；而沿海商業(yè)地產(chǎn)投資公司則選擇了海外發(fā)債和轉(zhuǎn)讓股權(quán),。
沿海公司副總裁張鳴表示，公司一方面通過(guò)在香港和內(nèi)地的兩家上市公司融資,，今年的融資計(jì)劃是90億元,；二是在海外發(fā)債，“雖然美國(guó)次貸影響未散,，但是只要有好的盈利模式,，發(fā)債其實(shí)很輕松”，目前沿海地產(chǎn)正在通過(guò)匯豐銀行在美國(guó)發(fā)行10.8億元長(zhǎng)期債券,；此外,，在大的項(xiàng)目上，公司還通過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)讓解決資金需求,，“我們?cè)诖筮B,、沈陽(yáng)的兩大項(xiàng)目，都分別出售50%和25%的股權(quán),，與美國(guó)最大的一家對(duì)沖基金合作”,。 |