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《中華人民共和國物權(quán)法》自今年10月1日起開始施行，尚不足一月,，北京,、湖南長沙、四川成都……各地群眾紛紛拿起物權(quán)法維權(quán),，“物權(quán)法讓我們腰桿更硬,。”
物權(quán)法,，讓我們看到希望
10月8日,，國慶長假后的第一個工作日，北京市朝陽區(qū)法院受理了物權(quán)法實(shí)施后該法院的首例訴訟,。原告張先生和于先生將所在小區(qū)的物業(yè)公司告上法庭,，要求確認(rèn)業(yè)主對居民樓地下物業(yè)管理用房的法定共有權(quán)和管理權(quán)，并要求被告依法賠償損失,。
“業(yè)主和物業(yè)公司的矛盾由來已久”,，原告代理人楊午對記者說。楊午和兩位原告所在的北京市安華西里小區(qū)建于1987年,，由十幾家國家機(jī)關(guān),、事業(yè)單位從開發(fā)商手中購買后，作為福利分房供本單位職工使用,。北京億方物業(yè)管理有限責(zé)任公司第四分公司對該小區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理,。1992年房改政策出臺，房屋產(chǎn)權(quán)劃歸個人所有,，小區(qū)某臨街居民樓地下設(shè)備層的使用和收益問題被擺上了桌面,。這部分空間，建成后被物業(yè)公司作為旅館出租,。居民們認(rèn)為,，自己對地下設(shè)備層也享有所有權(quán)。同時,，旅館的商業(yè)經(jīng)營所帶來的衛(wèi)生問題,、安全問題、噪音問題日益嚴(yán)重,，引起了居民的不滿,，糾紛開始產(chǎn)生。
“最早的時候是和旅館鬧，大家不清楚到底誰該為此承擔(dān)責(zé)任”,，說起當(dāng)時的糾紛,，楊午顯得有些無奈，“旅館當(dāng)然不答應(yīng),，說自己是交了租金的,，當(dāng)然享有使用權(quán)”。這起糾紛持續(xù)多年,，居委會,、街道辦事處多次調(diào)解，均無效果,。
物權(quán)法頒布以后,，該樓的居民們看到了希望，根據(jù)物權(quán)法第七十二條規(guī)定,，業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分,，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù),。于是他們推舉了兩名代表——張先生和于先生提起訴訟,，兩人又委托楊午代理。
地下設(shè)備層是如何出租出去的呢,？記者打電話到物業(yè)公司要求采訪,，一位不愿透露姓名的工作人員說，原告告錯了對象,，地下設(shè)備層不是由物業(yè)出租出去的,，租金也沒有由物業(yè)收取。當(dāng)記者詳細(xì)詢問時,，他以負(fù)責(zé)法律問題的工作人員不在為由不愿多談。
據(jù)悉,，北京市朝陽區(qū)法院近期將對這起訴訟開庭審理,。這起案例所反映的爭議，在各地都有發(fā)生,，頗具典型意義,。77歲的楊午先生充滿期待，向記者展示了他收集的各種關(guān)于物權(quán)法的資料文件,，“法律就是用來維護(hù)公平正義的,。有了物權(quán)法，我們的腰桿就硬了,！”
訴訟主要涉及房權(quán)
物權(quán)法正式實(shí)施半個多月來,，各地涌現(xiàn)了一批具有典型意義的案例，這些案例以圍繞房屋產(chǎn)生的法律糾紛為主，涉及物權(quán)的保護(hù),、所有權(quán)以及用益物權(quán)等各方面,，體現(xiàn)了物權(quán)法的全面性和有效性。
長沙市的一起案例,，被媒體稱為“物權(quán)法第一案”,。
據(jù)報道，2003年12月,，長沙市處理私房改造遺留問題領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室落實(shí)房屋政策,，將位于長沙市芙蓉區(qū)某房屋的所有權(quán)發(fā)還給李福蓮、李瑞芳等4人共同所有,。此前,，該房有一房間由劉某向房屋管理部門租住。落實(shí)房屋政策后,，原租住戶劉某既不與房屋所有人李福蓮,、李瑞芳等4人簽訂房屋續(xù)租合同，也不支付房屋租金,，更拒絕退還房屋,。
法院審理認(rèn)為，劉某構(gòu)成惡意占有行為,，雖然發(fā)生在物權(quán)法施行之前,，但其行為一直連續(xù)存在至物權(quán)法施行后，因此,，該案適用物權(quán)法,，與“法不溯及既往”的原則并不沖突。
10月8日,，湖南省長沙市芙蓉區(qū)人民法院依據(jù)物權(quán)法對此案作出一審判決,，判令被告搬出房屋，并賠償相關(guān)損失,。
近日,，成都市金牛區(qū)法院也受理了物權(quán)法正式實(shí)施后，該院的第一起訴訟,。
據(jù)報道,，家住成都市金牛區(qū)的王女士出國多年，房屋一直閑置,。以前在王女士家中當(dāng)過保姆的唐某通過偽造繼承公證書的方式,，將王女士的房子過戶到自己名下，并通過中介將房屋賣給了張某,。為此,，王女士將唐某和張某一起告上了法院,，要求判決歸還她的房子或者賠償房子的等價款以及產(chǎn)生的一切費(fèi)用。
有關(guān)律師表示,，物權(quán)法施行前,，我國現(xiàn)行法律對房子等不動產(chǎn)沒有明確規(guī)定“善意取得制度”，而物權(quán)法明確規(guī)定了對房子等不動產(chǎn)適用“善意取得制度”,。只要能證明張某沒有和唐某惡意串通,，沒有以低于市場很低的價錢購買到該房產(chǎn)，能證明張某是善意購買的第三人,，那么法律將保護(hù)張某的交易安全,。王女士有權(quán)依法向保姆追討損失賠償。
法官判案更有底氣
提起物權(quán)法實(shí)施以后的情況,，北京市第一中級人民法院一位法官說,，該院受理的案件集中在建筑物區(qū)分所有權(quán)、相鄰關(guān)系等方面,。物權(quán)法實(shí)施以后,，人們對這部專門保護(hù)公民財(cái)產(chǎn)相關(guān)權(quán)利的法律抱以很多期望，當(dāng)事人打官司喜歡適用新法是符合常理的,。
“對法官判案來說,，物權(quán)法的實(shí)施讓我們更有底氣了”，這位法官說,，以前的《民法通則》,、《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)雖然對相關(guān)問題有規(guī)定，但比較散亂,，有些規(guī)定欠明確,，導(dǎo)致法官判案時只能根據(jù)民法理論進(jìn)行推導(dǎo)，現(xiàn)在物權(quán)法的實(shí)施讓法官在法律適用問題上更加準(zhǔn)確,。
北京岳成律師事務(wù)所杜永浩律師也認(rèn)為,，原有的《民法通則》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律法規(guī),，對新的經(jīng)濟(jì)背景下的商品小區(qū)共有部分的歸屬,，缺乏直接、明確,、具體的規(guī)定。因此,，在共有部位的產(chǎn)權(quán)歸屬以及管理經(jīng)營等方面存在著混亂和不公平現(xiàn)象,。物權(quán)法對此作出了明確具體的規(guī)定，必然成為權(quán)利人維護(hù)自己合法權(quán)益的有力武器,。在司法審判活動中,，物權(quán)法也有可能更多地取代《民法通則》,，成為處理財(cái)產(chǎn)權(quán)屬等糾紛的常用法律依據(jù)。
中國社會科學(xué)院法學(xué)研究所謝鴻飛博士認(rèn)為,，物權(quán)法的作用也需要辯證地看,。比如小區(qū)的公用停車位，屬于業(yè)主共有,，這無疑是件好事,，但是同時也要看到，沒有車的人也要承擔(dān)這部分費(fèi)用,，是不是公平呢,？謝鴻飛總結(jié)說，“對復(fù)雜的現(xiàn)實(shí)情況來說,，物權(quán)法需要更為細(xì)致的司法解釋,，以及在具體案例中的靈活使用，這樣才能讓老百姓腰桿更硬,，法官底氣更足,。” |