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所有稅費(fèi)由買方負(fù)擔(dān)
本以為自己可以負(fù)擔(dān)首付,，但最終還是靠父母的支持,，劉暢才買下了一套二手房。
8月底,，劉暢打算在北京東四環(huán)附近買房,。因?yàn)榉e蓄有限，他把目標(biāo)鎖定在小戶型二手房,。在中介的推薦下,，他看中了一套建筑面積近50平方米的一居室，報(bào)價(jià)60萬元,。算下來,，這套房單價(jià)為12000元/平方米，比起這個(gè)區(qū)域已經(jīng)超過16000元/平方米的新房均價(jià),，這套2004年的房子還比較劃算,。
“按我最初的計(jì)劃,，90平方米以下的房子貸款最高可以達(dá)八成，只要首付12萬元,，加上我需要分擔(dān)的中介費(fèi)和稅費(fèi),，總共不超過15萬元就可以拿下來，自己就能負(fù)擔(dān),�,！眲澈芸炀透读擞喗稹�
然而,，中介公司的工作人員算了一筆賬,，劉暢才發(fā)現(xiàn)需要一次支付的費(fèi)用遠(yuǎn)超過15萬元。按規(guī)定,，房齡在5年內(nèi)的二手房交易必須繳納房價(jià)總額5.5%的營業(yè)稅,，1.5%的契稅（普通住宅、公寓和高檔物業(yè)為3%）,，1%的個(gè)人所得稅和0.1%的印花稅,。總的算下來,，5年以內(nèi)的二手房交易應(yīng)付各種稅款達(dá)到房價(jià)的8.1%,。
此外，二手房交易的成本還包括3%的中介公司代理費(fèi),，以及3000元的貸款服務(wù)費(fèi)和3000元的過戶費(fèi)等費(fèi)用,。由于大部分房源都在中介手中，且二手房交易手續(xù)極為復(fù)雜,，因此這筆費(fèi)用也省不掉。最終這套二手房的實(shí)際價(jià)格將近70萬元,。
實(shí)際上,，按國家規(guī)定，營業(yè)稅,、個(gè)人所得稅應(yīng)該由賣方承擔(dān),，而中介費(fèi)等費(fèi)用應(yīng)該由買賣雙方分擔(dān)，其中賣方分擔(dān)的多一些,。然而,，鏈家地產(chǎn)某門店店長牛小姐告訴記者，目前幾乎全北京的二手房交易報(bào)價(jià)均為凈價(jià),，也就是說所有稅費(fèi)都由買方承擔(dān),。“現(xiàn)在二手房市場是典型的賣方市場,。所以無論增加什么稅費(fèi),，最后都由買房人買單,。”
貸款額度低,、手續(xù)繁雜
由于賣方同意避稅,，劉暢看中的這套房子最終以該區(qū)域最低過戶指導(dǎo)價(jià)6000元/平方米“成交”，即買賣合同上簽訂的成交價(jià)格為30萬元,，另外30萬元在另一張“補(bǔ)充協(xié)議”中體現(xiàn),。這樣，劉暢就能節(jié)省一半的稅款,。加上中介代理費(fèi)等各種費(fèi)用,，劉暢總共需要額外支付約49000元的稅費(fèi)，達(dá)60萬元房價(jià)的8.1%,。
據(jù)中介公司工作人員介紹,，由于擔(dān)心房價(jià)未體現(xiàn)在合同中有可能帶來的風(fēng)險(xiǎn)，許多賣家是不同意避稅的,。這樣的話,，只能嚴(yán)格按照60萬元的成交價(jià)計(jì)稅，負(fù)擔(dān)會(huì)大很多,。
按劉暢的計(jì)劃,，加上首付的12萬元，他需要一次付出近17萬元,，“勉強(qiáng)還能行,。”然而,，銀行的貸款規(guī)定差點(diǎn)讓他打消了買這套房的念頭,。
雖然稅費(fèi)按照成交價(jià)格征收,，但二手房的貸款額度卻按照銀行的評(píng)估價(jià)決定,。劉暢所購房的小區(qū)評(píng)估價(jià)格約為9000元/平方米，即使90平方米以下最高能貸八成,，劉暢最終能貸的款也僅36萬元,，首付款至少24萬元。這樣,，劉暢必須為這套房子一次付出近29萬元,，比預(yù)期多了一倍。
而住房公積金貸款由于辦理手續(xù)復(fù)雜,，放款慢,，多數(shù)賣房者不接受這種方式。這樣一來,，相對(duì)于新房,，二手房的貸款成本也更高,。
“本來打算暫時(shí)放棄了，但銀行說近期有可能將最低首付提高到四成,，到時(shí)候能貸的款更少,，房價(jià)也漲了，就更買不起了,�,！睙o奈劉暢只得向父母伸手借錢。
物業(yè)稅或能解開“死結(jié)”
“現(xiàn)在二手房價(jià)格漲得很快,，總價(jià)并不低,。加上超過房價(jià)10%的各種稅費(fèi)，買房人的負(fù)擔(dān)確實(shí)很大,�,！敝写蠛慊ぷ魅藛T陳先生告訴記者，這么高的交易成本,，嚇退了不少真正想買房自住的人,。
葉斌是一個(gè)在房地產(chǎn)市場上摸爬滾打多年的“炒家”，近兩年,，國家不斷增加二手房的交易成本,，對(duì)他的影響卻不大�,！艾F(xiàn)在二手房市場供不應(yīng)求,，有時(shí)候一套房子會(huì)有二十幾個(gè)買家搶。不管增加什么稅費(fèi),，到時(shí)候房價(jià)一漲,，轉(zhuǎn)手一賣，全都是下家承擔(dān),。我該賺多少還是多少,。而且這兩年，好像稅費(fèi)越增加,，房子越好賣。一般投資者的資金都比較雄厚,，即使真的要承擔(dān)一部分稅費(fèi),，問題也不大�,？嗟氖悄切┵Y金有限又急需房子的人,。”
北京師范大學(xué)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究中心主任董藩認(rèn)為,，近年來,，國家對(duì)二手房交易開征營業(yè)稅、個(gè)人所得稅等稅費(fèi),，提高二手房交易成本,，初衷是為了增加賣房者的負(fù)擔(dān)以打擊投機(jī)性購房、引導(dǎo)投資性購房,。然而,，在二手房供不應(yīng)求的情況下,，最終大多數(shù)稅費(fèi)都轉(zhuǎn)嫁到購房者身上,，嚴(yán)重增加了購房者負(fù)擔(dān)。這導(dǎo)致許多購房者轉(zhuǎn)而購買新房,，加劇了市場上新房的供不應(yīng)求,，進(jìn)一步推高了房價(jià)�,！霸黾映杀�,，可能打擊了投機(jī)，卻限制了二手房交易,，導(dǎo)致存量房無法盤活為有效供給，加劇了供需矛盾,；降低成本,，則很可能導(dǎo)致投機(jī)性需求更加旺盛，造成新的不公平,，也會(huì)推高房價(jià)�,！�
“要解開這個(gè)死結(jié),，物業(yè)稅將是一個(gè)很有效的辦法�,！苯ㄔO(shè)部政策研究中心一位專家告訴記者,，有關(guān)部門正在加緊研究改進(jìn)物業(yè)稅等住房保有環(huán)節(jié)稅費(fèi)，爭取盡快開征,�,！耙坏╅_征物業(yè)稅,，意味著手上的房子越多,、越大，每個(gè)月要繳納的稅金就越多。這將對(duì)炒房者的行為產(chǎn)生巨大影響,，加快存量的流轉(zhuǎn)和盤活,。”
鏈家地產(chǎn)的牛小姐認(rèn)為,，在當(dāng)前的二手房市場上,，購房者可以更多關(guān)注5年以上的二手房,�,！�5年以上的房子不需要支付營業(yè)稅和個(gè)人所得稅，對(duì)資金有限的購房者來說應(yīng)該是不錯(cuò)的選擇,。如果仔細(xì)挑選,，5年以上的二手房中也有很多性價(jià)比很高的精品房源�,！�
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