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“９０平方米以下住房需占總面積７０％以上”的房地產(chǎn)調(diào)控政策已實施一年多,，但中小套型的商品房仍然難覓蹤影——
政策目標７０％,，實際供應(yīng)僅兩三成 小戶型難覓蹤影
東奔西跑４個月,，看了不下２０個樓盤，小付最終無奈地推遲了購房計劃,。
４月初，在北京工作了近３年的小付決定買房,。懷揣著自己的存款加父母“贊助”的２０多萬元,，小付計劃買一套６０平方米左右的小戶型�,！胺孔有↑c,，負擔(dān)不會太大�,！毙「墩f,。
作為“國六條”房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策的重點，自去年下半年以來,，“９０平方米以下住房需占開發(fā)建筑總面積７０％以上”的政策實施已經(jīng)一年多,。小付準備買房時，相關(guān)的新聞都在預(yù)測“中小戶型樓盤將放量入市”,，這更堅定了小付買小戶型的信心,。
然而，４個月的看房經(jīng)歷,，小付每次都失望而歸,。大多數(shù)樓盤的小戶型房所占比例很小，而且往往被設(shè)計在一幢樓的“犄角旮旯”里,，位置,、戶型和采光都很差。少數(shù)真正達到“９０平方米以下占７０％”的樓盤,，銷售實在太火爆,。５月中旬，北京一個小戶型樓盤開盤,，小付提前兩周打電話即被告知“一期已經(jīng)認購?fù)炅�,。�?BR>
“政策里說的中低價位,、中小套型的房子,，到底在哪里？”小付不解。
數(shù)據(jù)也印證了小付的感受,。從北京市房地產(chǎn)交易網(wǎng)每月獲批入市的小戶型占比情況來看,，今年１至４月份分別為１５％、１３％,、５％和１５％,，均不足兩成，直至７月份,，開盤的中小戶型項目占比也剛剛超過三成,。所謂的“放量”態(tài)勢并未呈現(xiàn)，離７０％的目標還有較大差距,。這種情況并非北京獨有,。據(jù)南京網(wǎng)上房地產(chǎn)提供的最新數(shù)據(jù)顯示，９０平方米以下的中小戶型占全市總上市面積的比例僅為２５％,。
國家發(fā)改委公布的數(shù)據(jù)顯示,，今年１—６月，全國住宅完成投資同比增長３０．８％,，其中９０平方米以下住宅完成投資僅占住宅投資的１９．５％,。在房價加速上漲的背景下，供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整的步伐顯然緩慢,。
單價漲得快,，面積小了總價高了 怎么越調(diào)控越買不起房
“９０／７０”政策遲遲沒有顯現(xiàn)效果，上半年房價卻在一路上揚,。７月份全國７０個大中城市房屋銷售價格同比上漲７．５％,，創(chuàng)下近年新高。而該政策出臺的另一目的——通過限制套型面積來降低房屋總價,，也讓不少當(dāng)初為之歡欣鼓舞的人頗感失望,。
小孫在上海一家網(wǎng)絡(luò)公司工作。３月份他看過一個精裝修小戶型樓盤,，開盤價１５０００元,，稍一遲疑，半個月后漲到了１８０００元,�,！凹词官I建筑面積６０平方米的一居，使用面積只有４０多,，也要１００多萬,，太高了�,！笔蹣翘幑ぷ魅藛T告訴他,，房子供不應(yīng)求,，不少人一下買兩三套，因此價格漲得很快,。
單價上漲,，有成本增加的原因。湘江偉業(yè)投資有限公司董事長方明理告訴記者,，中小戶型設(shè)計復(fù)雜,，單位面積內(nèi)需要更多的墻體和廚衛(wèi)等造價較高的功能性空間，相同區(qū)域內(nèi)人口密度增加也導(dǎo)致車位等配套成本增加,。但這只是一方面的因素,，更重要的還是供需不平衡�,！靶抡怀雠_，以前賣不動的大戶型反而成了稀缺商品,，賣得特別好,，價格漲得很快，一定程度上拉高了整體的房價,�,！狈矫骼碚f，“一套六七十平方米的小戶型動輒上百萬元,，普通的中等收入者其實很難買得起,。”
而開發(fā)商也在千方百計抬高價格,。有的開發(fā)企業(yè)一再推遲開盤時間,，或像擠牙膏一樣一幢樓一幢樓的開盤，“每次新開盤都可以漲一次價,，這種情況在中小戶型項目中尤其明顯,，因為實在太好賣了�,！币晃环康禺a(chǎn)業(yè)內(nèi)人士說,。
開發(fā)周期長，開發(fā)商不積極 中小戶型供應(yīng)量上不來
“９０／７０”政策正式實施至今已經(jīng)一年有余,，為什么市場的反應(yīng)如此冷淡,？
中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長張元端認為，中小戶型供應(yīng)量偏小主要是房地產(chǎn)項目開發(fā)周期所致,。一個房地產(chǎn)項目從立項,、規(guī)劃、審批到正式開工,，至少需要兩三年,，大一點的項目甚至要３到５年,。他預(yù)測，根據(jù)一般房地產(chǎn)項目開發(fā)的周期,，從今年底開始中小戶型項目會加速上市,，“明年上半年上市的中小戶型比例有望大幅提高，將逐漸接近７０％的要求,�,！�
不少開發(fā)商對該政策疑慮觀望，也是中小戶型遲遲沒有實現(xiàn)“放量”的原因之一,。一位不愿透露姓名的廣州開發(fā)商認為：“現(xiàn)在中小戶型賣得非�,；鸨嬲_到７０％的比例以后,，產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象將很嚴重,，銷售將出現(xiàn)困難。何況,，實際的需求量究竟有沒有這么大也是問題�,，F(xiàn)在很多人購買小戶型是一買幾套，帶有明顯的投資目的,，一旦市場情況發(fā)生變化,，這部分需求會大量減少。這都是大面積開發(fā)小戶型的風(fēng)險,�,！�
為避免風(fēng)險，在房價上漲較快的時期多賺錢,，一些開發(fā)企業(yè)玩起了“貓膩”,。部分企業(yè)將兩套９０平方米房子設(shè)計成可打通成一套的，或?qū)⒚繉樱梗捌椒矫椎膹?fù)式套型分成兩套規(guī)劃銷售等,，“看上去賣的是中小戶型,，但兩三套一賣，實際上還是大戶型,，甚至是超大戶型,。因此真正的中小戶型市場供應(yīng)顯得不是那么旺盛�,！�
盤活二手房,、優(yōu)惠出讓土地 期盼調(diào)控手段更多元
“目前實際供應(yīng)不足的是中小戶型的新房，如果算上存量房,，市場上的中小戶型應(yīng)該超過８０％,。”北京師范大學(xué)房地產(chǎn)經(jīng)濟研究中心主任董藩告訴記者,，在長達幾十年的福利分房的時代,，我國曾經(jīng)建設(shè)了大量中小戶型住宅,，這些中小戶型構(gòu)成了目前存量房的主體�,！叭绻堰@幾十億平方米的存量房倒出來,，可以在很大程度上緩解目前中小戶型供不應(yīng)求的情況，實現(xiàn)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的目標,�,！倍f。
方明理也認為,，有關(guān)部門對房地產(chǎn)市場的調(diào)控應(yīng)該拓展思路,，不僅著眼于新房，也要做大二手房交易,�,！澳壳岸址拷灰椎某杀具�比較高，買一套８０萬元的５年以內(nèi)的二手房,，各種稅費,、中介費就超過１０％�,！�
針對“９０／７０”調(diào)控政策達不到預(yù)期的現(xiàn)狀,，董藩認為,，有關(guān)部門應(yīng)該采取更多的經(jīng)濟手段,，促使買賣雙方更加青睞中小戶型。比如對中小戶型為主的項目優(yōu)惠出讓土地,、延長貸款期限,，對購買中小戶型的消費者進行貼息或?qū)頊p免物業(yè)稅等，都將是有效的經(jīng)濟手段,。 |