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“９０平方米以下住房需占總面積７０％以上”的房地產(chǎn)調(diào)控政策已實(shí)施一年多,，但中小套型的商品房仍然難覓蹤影——
政策目標(biāo)７０％，實(shí)際供應(yīng)僅兩三成 小戶(hù)型難覓蹤影
東奔西跑４個(gè)月,，看了不下２０個(gè)樓盤(pán),，小付最終無(wú)奈地推遲了購(gòu)房計(jì)劃,。
４月初,，在北京工作了近３年的小付決定買(mǎi)房,。懷揣著自己的存款加父母“贊助”的２０多萬(wàn)元，小付計(jì)劃買(mǎi)一套６０平方米左右的小戶(hù)型,。“房子小點(diǎn),，負(fù)擔(dān)不會(huì)太大,。”小付說(shuō),。
作為“國(guó)六條”房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控政策的重點(diǎn)，自去年下半年以來(lái),，“９０平方米以下住房需占開(kāi)發(fā)建筑總面積７０％以上”的政策實(shí)施已經(jīng)一年多,。小付準(zhǔn)備買(mǎi)房時(shí)，相關(guān)的新聞都在預(yù)測(cè)“中小戶(hù)型樓盤(pán)將放量入市”,，這更堅(jiān)定了小付買(mǎi)小戶(hù)型的信心,。
然而，４個(gè)月的看房經(jīng)歷,，小付每次都失望而歸,。大多數(shù)樓盤(pán)的小戶(hù)型房所占比例很小,，而且往往被設(shè)計(jì)在一幢樓的“犄角旮旯”里,，位置、戶(hù)型和采光都很差,。少數(shù)真正達(dá)到“９０平方米以下占７０％”的樓盤(pán),，銷(xiāo)售實(shí)在太火爆。５月中旬,，北京一個(gè)小戶(hù)型樓盤(pán)開(kāi)盤(pán),，小付提前兩周打電話即被告知“一期已經(jīng)認(rèn)購(gòu)?fù)炅恕,！?BR>
“政策里說(shuō)的中低價(jià)位,、中小套型的房子，到底在哪里,？”小付不解,。
數(shù)據(jù)也印證了小付的感受。從北京市房地產(chǎn)交易網(wǎng)每月獲批入市的小戶(hù)型占比情況來(lái)看，今年１至４月份分別為１５％,、１３％,、５％和１５％，均不足兩成,，直至７月份,，開(kāi)盤(pán)的中小戶(hù)型項(xiàng)目占比也剛剛超過(guò)三成。所謂的“放量”態(tài)勢(shì)并未呈現(xiàn),，離７０％的目標(biāo)還有較大差距,。這種情況并非北京獨(dú)有。據(jù)南京網(wǎng)上房地產(chǎn)提供的最新數(shù)據(jù)顯示,，９０平方米以下的中小戶(hù)型占全市總上市面積的比例僅為２５％,。
國(guó)家發(fā)改委公布的數(shù)據(jù)顯示，今年１—６月,，全國(guó)住宅完成投資同比增長(zhǎng)３０．８％,，其中９０平方米以下住宅完成投資僅占住宅投資的１９．５％。在房?jī)r(jià)加速上漲的背景下,，供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整的步伐顯然緩慢,。
單價(jià)漲得快，面積小了總價(jià)高了 怎么越調(diào)控越買(mǎi)不起房
“９０／７０”政策遲遲沒(méi)有顯現(xiàn)效果,，上半年房?jī)r(jià)卻在一路上揚(yáng),。７月份全國(guó)７０個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲７．５％，創(chuàng)下近年新高,。而該政策出臺(tái)的另一目的——通過(guò)限制套型面積來(lái)降低房屋總價(jià)，也讓不少當(dāng)初為之歡欣鼓舞的人頗感失望,。
小孫在上海一家網(wǎng)絡(luò)公司工作,。３月份他看過(guò)一個(gè)精裝修小戶(hù)型樓盤(pán)，開(kāi)盤(pán)價(jià)１５０００元,，稍一遲疑,，半個(gè)月后漲到了１８０００元�,！凹词官I(mǎi)建筑面積６０平方米的一居,，使用面積只有４０多，也要１００多萬(wàn),，太高了,。”售樓處工作人員告訴他,，房子供不應(yīng)求,，不少人一下買(mǎi)兩三套，因此價(jià)格漲得很快。
單價(jià)上漲,，有成本增加的原因,。湘江偉業(yè)投資有限公司董事長(zhǎng)方明理告訴記者，中小戶(hù)型設(shè)計(jì)復(fù)雜,，單位面積內(nèi)需要更多的墻體和廚衛(wèi)等造價(jià)較高的功能性空間,，相同區(qū)域內(nèi)人口密度增加也導(dǎo)致車(chē)位等配套成本增加。但這只是一方面的因素,，更重要的還是供需不平衡,。“新政一出臺(tái),，以前賣(mài)不動(dòng)的大戶(hù)型反而成了稀缺商品,，賣(mài)得特別好，價(jià)格漲得很快,，一定程度上拉高了整體的房?jī)r(jià),。”方明理說(shuō),，“一套六七十平方米的小戶(hù)型動(dòng)輒上百萬(wàn)元,，普通的中等收入者其實(shí)很難買(mǎi)得起�,！�
而開(kāi)發(fā)商也在千方百計(jì)抬高價(jià)格,。有的開(kāi)發(fā)企業(yè)一再推遲開(kāi)盤(pán)時(shí)間，或像擠牙膏一樣一幢樓一幢樓的開(kāi)盤(pán),，“每次新開(kāi)盤(pán)都可以漲一次價(jià),，這種情況在中小戶(hù)型項(xiàng)目中尤其明顯，因?yàn)閷?shí)在太好賣(mài)了,�,！币晃环康禺a(chǎn)業(yè)內(nèi)人士說(shuō),。
開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng),，開(kāi)發(fā)商不積極 中小戶(hù)型供應(yīng)量上不來(lái)
“９０／７０”政策正式實(shí)施至今已經(jīng)一年有余，為什么市場(chǎng)的反應(yīng)如此冷淡,？
中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)張?jiān)苏J(rèn)為,，中小戶(hù)型供應(yīng)量偏小主要是房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期所致。一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目從立項(xiàng),、規(guī)劃,、審批到正式開(kāi)工，至少需要兩三年,，大一點(diǎn)的項(xiàng)目甚至要３到５年,。他預(yù)測(cè)，根據(jù)一般房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的周期，從今年底開(kāi)始中小戶(hù)型項(xiàng)目會(huì)加速上市,，“明年上半年上市的中小戶(hù)型比例有望大幅提高,，將逐漸接近７０％的要求�,！�
不少開(kāi)發(fā)商對(duì)該政策疑慮觀望,，也是中小戶(hù)型遲遲沒(méi)有實(shí)現(xiàn)“放量”的原因之一。一位不愿透露姓名的廣州開(kāi)發(fā)商認(rèn)為：“現(xiàn)在中小戶(hù)型賣(mài)得非�,；鸨�,，但真正達(dá)到７０％的比例以后，產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象將很?chē)?yán)重,，銷(xiāo)售將出現(xiàn)困難,。何況，實(shí)際的需求量究竟有沒(méi)有這么大也是問(wèn)題�,，F(xiàn)在很多人購(gòu)買(mǎi)小戶(hù)型是一買(mǎi)幾套,，帶有明顯的投資目的，一旦市場(chǎng)情況發(fā)生變化,，這部分需求會(huì)大量減少,。這都是大面積開(kāi)發(fā)小戶(hù)型的風(fēng)險(xiǎn)�,！�
為避免風(fēng)險(xiǎn),，在房?jī)r(jià)上漲較快的時(shí)期多賺錢(qián)，一些開(kāi)發(fā)企業(yè)玩起了“貓膩”,。部分企業(yè)將兩套９０平方米房子設(shè)計(jì)成可打通成一套的,，或?qū)⒚繉樱梗捌椒矫椎膹?fù)式套型分成兩套規(guī)劃銷(xiāo)售等，“看上去賣(mài)的是中小戶(hù)型,，但兩三套一賣(mài),，實(shí)際上還是大戶(hù)型，甚至是超大戶(hù)型,。因此真正的中小戶(hù)型市場(chǎng)供應(yīng)顯得不是那么旺盛�,！�
盤(pán)活二手房,、優(yōu)惠出讓土地 期盼調(diào)控手段更多元
“目前實(shí)際供應(yīng)不足的是中小戶(hù)型的新房，如果算上存量房,，市場(chǎng)上的中小戶(hù)型應(yīng)該超過(guò)８０％,。”北京師范大學(xué)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究中心主任董藩告訴記者,，在長(zhǎng)達(dá)幾十年的福利分房的時(shí)代,，我國(guó)曾經(jīng)建設(shè)了大量中小戶(hù)型住宅，這些中小戶(hù)型構(gòu)成了目前存量房的主體�,！叭绻堰@幾十億平方米的存量房倒出來(lái),，可以在很大程度上緩解目前中小戶(hù)型供不應(yīng)求的情況，實(shí)現(xiàn)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的目標(biāo),�,！倍f(shuō)。
方明理也認(rèn)為,，有關(guān)部門(mén)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控應(yīng)該拓展思路,，不僅著眼于新房，也要做大二手房交易,�,！澳壳岸址拷灰椎某杀具�比較高，買(mǎi)一套８０萬(wàn)元的５年以?xún)?nèi)的二手房,，各種稅費(fèi),、中介費(fèi)就超過(guò)１０％�,！�
針對(duì)“９０／７０”調(diào)控政策達(dá)不到預(yù)期的現(xiàn)狀,，董藩認(rèn)為，有關(guān)部門(mén)應(yīng)該采取更多的經(jīng)濟(jì)手段,，促使買(mǎi)賣(mài)雙方更加青睞中小戶(hù)型,。比如對(duì)中小戶(hù)型為主的項(xiàng)目?jī)?yōu)惠出讓土地、延長(zhǎng)貸款期限,，對(duì)購(gòu)買(mǎi)中小戶(hù)型的消費(fèi)者進(jìn)行貼息或?qū)?lái)減免物業(yè)稅等,，都將是有效的經(jīng)濟(jì)手段。 |