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進(jìn)入7月份后,，上海一手房成交量較6月份明顯下滑,，公開(kāi)的房屋“均價(jià)”數(shù)據(jù)也開(kāi)始走低,。市場(chǎng)開(kāi)始猜測(cè)，這是預(yù)示著高成交的支撐力已經(jīng)大幅減弱,，上海樓市反季節(jié)“發(fā)燒”將要“熄火”？
導(dǎo)致成交縮量的直接原因是新盤(pán)上市量銳減,、優(yōu)質(zhì)可售房源大幅下滑,；而全市住宅數(shù)據(jù)“均價(jià)”之所以走低，乃在于新房成交的大頭發(fā)生了位移,，由中心城區(qū)成交為主轉(zhuǎn)向遠(yuǎn)郊成交為主,。
因此,，現(xiàn)在作出上海樓市“退燒”的判斷，還為時(shí)太早,。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì),，如果供給在第四季度不能放量，九,、十月份上海房?jī)r(jià)可能會(huì)迎來(lái)繼續(xù)上行,。
成交縮量?jī)r(jià)格續(xù)漲
記者依據(jù)上海市房地局官方網(wǎng)站公布的日成交數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，7月份第一周（7月1日—7日）上海一手房成交量為57.75萬(wàn)平方米,，與6月份最后一周成交82.3萬(wàn)平方米,、創(chuàng)下歷史新紀(jì)錄的天量相比，下降近三成,。但到第二周（7月8日－14日）成交量已回升至62.52萬(wàn)平方米,。五、六月份,，上海樓市的火爆超過(guò)以往,。5月成交量達(dá)234.52萬(wàn)平方米，比歷史高位的去年同期還多出19.76萬(wàn)平方米,。6月份,，這一記錄再次刷新，達(dá)266.17萬(wàn)平方米,。
進(jìn)入7月份,，盡管成交縮量，但房?jī)r(jià)并沒(méi)有停歇上漲的步伐,。并且,，漲價(jià)的區(qū)域已從內(nèi)中環(huán)開(kāi)始向外郊環(huán)蔓延。年初報(bào)價(jià)為8000元／平方米的上海奧林匹克花園,，當(dāng)時(shí)已算是遠(yuǎn)郊松江區(qū)九亭板塊昂貴的住宅樓盤(pán),，但到7月7日，其推出三期房源報(bào)價(jià)竟高達(dá)9000元／平方米,，且推盤(pán)不到一周就售出266套房源的一半以上,。
有效供給不足，需求強(qiáng)烈釋放,，在賣(mài)方市場(chǎng)格局之下,，房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)攀升，買(mǎi)方恐慌性入市追漲,，是引起上半年上海樓市“發(fā)燒”的主要原因,。截至7月14日，全上海一手可售住房只有785.78萬(wàn)平方米,，其中一手房普通住宅不過(guò)417.86萬(wàn)平方米,。而通常情況下,，一般認(rèn)為上海的可售房源應(yīng)維持在1000萬(wàn)平方米以上，供求才會(huì)相對(duì)均衡,。
業(yè)內(nèi)人士分析,，與其說(shuō)是樓市高成交的支撐力減弱，還不如說(shuō)是新盤(pán)上市量銳減,、可售房源大幅下降,，導(dǎo)致了7月份上海樓市的成交縮量。何況,，7月份歷來(lái)都是樓市的銷(xiāo)售淡季,。
“均價(jià)”數(shù)據(jù)下降與“退燒”無(wú)關(guān)
在交易萎縮之外，上海房屋銷(xiāo)售“均價(jià)”數(shù)據(jù)開(kāi)始走低,。在5月達(dá)到10407元／平方米的高位后,，6月開(kāi)始有所回落，降至10193元／平方米,。7月前兩周的成交均價(jià)延續(xù)了這一跌勢(shì),。
“外環(huán)外區(qū)域的大量住宅就是調(diào)節(jié)上海房屋均價(jià)的蓄水池�,！狈康禺a(chǎn)研究專(zhuān)家顧海波指出,，“多放些這個(gè)區(qū)域的‘水’進(jìn)入全上海住宅銷(xiāo)售這個(gè)大池子，稀釋后的均價(jià)自然就被拉低了,�,！�
這是反季節(jié)“發(fā)燒”的上海樓市可能降溫的信號(hào)嗎？佑威房地產(chǎn)研究中心主任薛建雄分析,，在事實(shí)房?jī)r(jià)不斷上漲的行情下，全市統(tǒng)計(jì)的平均成交價(jià)格逐步走低的原因在于,，成交主力區(qū)域偏移,，外環(huán)線以內(nèi)高價(jià)新房成交比重下降，外環(huán)線以外的相對(duì)低價(jià)房成交比重上升,。當(dāng)價(jià)格超過(guò)18000元／平方米的市區(qū)可售房源銳減導(dǎo)致成交量下降,，平均成交價(jià)格不到7500元／平方米的外環(huán)外成交量上升時(shí)，房屋銷(xiāo)售均價(jià)就隨之走低,。
佑威房地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)顯示,，5月份，市區(qū)質(zhì)優(yōu)房源的可售量達(dá)到極限后,，成交量開(kāi)始下降,，外郊環(huán)區(qū)域商品住宅的成交量占全市的比重則從44％上升到6月的49.8％。進(jìn)入7月份后,，這一比重仍在上升,。
房?jī)r(jià)十月或?qū)⒖耧j
與成交縮量,、均價(jià)下行形成鮮明對(duì)比的是，至今上海樓盤(pán)抬價(jià)風(fēng)日盛,，開(kāi)發(fā)商漲價(jià)的勢(shì)頭未見(jiàn)停止,。更值得關(guān)注的是，“捂盤(pán)越久,，收益越多”的現(xiàn)實(shí)讓惜售風(fēng)行,。
佑威天天房展網(wǎng)市場(chǎng)調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，大部分項(xiàng)目都把開(kāi)盤(pán)日期推遲到九,、十月份,。薛建雄分析，到九,、十月份,，這些推遲上市的房源和“90／70”房源一起上市時(shí)，將重新激活市場(chǎng),。仲量聯(lián)行2007年第二季度報(bào)告也預(yù)計(jì)下半年上海住宅的銷(xiāo)售形勢(shì)“會(huì)非常樂(lè)觀”,。鑒于此，業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì),，如果供給在第四季度不能放量,，在經(jīng)過(guò)七、八月份的短暫“歇夏”之后,，九,、十月份上海房?jī)r(jià)仍然存在出現(xiàn)新一輪狂飆的可能。
不過(guò),，漢宇地產(chǎn)分析師范偉國(guó)認(rèn)為,，由于今年新樓供應(yīng)量預(yù)計(jì)可以達(dá)到2600萬(wàn)平方米，相當(dāng)部分90平方米的小戶型房將在9月份后上市,，因此,，新樓市場(chǎng)的供應(yīng)壓力有望在第四季度得到緩解。據(jù)新華社電 |