|
長城證券最近發(fā)布了一份分析報告，以量化的方式計算了普通住宅開發(fā)商在各個毛利率額度下土地增值稅對凈利潤的影響程度,。報告指出,，對于毛利率超過40%的開發(fā)企業(yè)來說,，土地增值稅對凈利潤的影響將超過17.4%。而上海房地產(chǎn)市場的銷售困境已經(jīng)成為普遍現(xiàn)象,，這使得開發(fā)商將稅收成本轉(zhuǎn)嫁到房價的可能性變得微乎其微。
從2月1日起，國家稅務(wù)總局對房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅實行全面清算,。對于上海數(shù)千家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，絕大部分房產(chǎn)企業(yè)家遠不如某幾位地產(chǎn)老總此前在媒體前表現(xiàn)出來的那般平靜,。
開發(fā)商凈利潤將“跳水”
長城證券最近發(fā)布了一份分析報告,，以量化的方式計算了普通住宅開發(fā)商在各個毛利率額度下土地增值稅對凈利潤的影響程度。報告指出,，對于毛利率超過40%的開發(fā)企業(yè)來說,，土地增值稅對凈利潤的影響將超過17.4%。報告稱,，“通過計算……按照相關(guān)的實施細則,，普通住宅毛利率在40%以上的項目才需繳納土地增值稅，毛利率低于40%的項目是免稅的”,；“毛利率為40%的項目被嚴格征收土地增值稅后對凈利潤的影響是17.4%,，毛利率越高的項目征稅的影響越大”。
而從2006年前三季度房地產(chǎn)上市企業(yè)的利潤表可以看到,，大部分上市公司的毛利率在30%至40%,，部分企業(yè)如深長城超過了50%；對于非上市公司來說,，平均利潤至少不會低于40%的平均值,，而很多企業(yè)的毛利率水平應(yīng)該更高。這意味著對于大部分開發(fā)商來說,，他們將至少面臨17.4%的利潤損失,。
企業(yè)面臨更大財務(wù)壓力
如果不進行預(yù)先計提，收稅額度如此高的土地增值稅對任何一家房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈都將是巨大的考驗,。大部分開發(fā)商資金都是滾動投入,。當年順馳中國控股有限公司的資金調(diào)度情況被形容為“3個鍋蓋去蓋10口鍋”，類似的情況是房地產(chǎn)行業(yè)資金模式的一種極端,。但大部分開發(fā)商即使資金實力再雄厚,，也不太可能為10口鍋備足10個鍋蓋，資金永遠是在流動中產(chǎn)生足夠的效益,。
實際上,，僅就上海而言，由于大部分稅種采用預(yù)征模式,，房地產(chǎn)企業(yè)的交稅額實際上并沒有外界想象中的那么“高昂”,。
據(jù)一家代理公司負責(zé)人介紹,，每售出一套位于上海的商品房，售樓發(fā)票中包含的稅金接近房價的12%,，包括：5.5%營業(yè)稅＋15%×33%所得稅(預(yù)征)＋1%土地增值稅(預(yù)征)＝11.45%
也就是說,，一家年銷售額在百億元左右的開發(fā)商，一年繳納的稅金為11.45億元左右,，而這樣的繳稅額度已經(jīng)可以被當做依法納稅“典范”了,。
除了土地增值稅部分是采用的預(yù)征方式之外，房地產(chǎn)開發(fā)商繳納的所得稅同樣也是按照15%的利潤水平預(yù)征,。
業(yè)內(nèi)人士表示,，15%只是目前社會全行業(yè)的平均利潤，一般來說“明顯低于”房地產(chǎn)開發(fā)商的實際利潤,。而土地增值稅的清算與所得稅的清算模式類似,，都需要等到項目公司結(jié)束時進行。
因此,，一旦稅務(wù)部門對房地產(chǎn)企業(yè)各類稅收進行全面清算,，房地產(chǎn)開發(fā)未來則將會面臨更大的財務(wù)壓力。
轉(zhuǎn)嫁房價幾乎不可能
銷售困局加上資金鏈壓力,，這個冬天對于滬上開發(fā)商來說,，似乎寒意越發(fā)濃重。
一家有外資背景的房地產(chǎn)公司內(nèi)部人士表示,，公司目前還不需要面對土地增值稅清算的問題,。國稅局1月16日出臺的《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》中規(guī)定，清算需要滿足三個條件,，包括：已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售比例85%以上,，或該比例雖未超過85%，但剩余面積已出租或自用,；取得銷售(預(yù)售)許可證滿3年仍未售完,；納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)等情況。
“這三種條件我們一個都不符合,�,！边@家開發(fā)商說道。據(jù)悉,，他們前幾年開發(fā)樓盤的項目公司已經(jīng)按照規(guī)定注銷,，而今年銷售的樓盤“沒有一個達到銷售率85%的標準”。
上海房地產(chǎn)市場的銷售困境已經(jīng)成為普遍現(xiàn)象,，這使得開發(fā)商將稅收成本轉(zhuǎn)嫁到房價的可能性變得微乎其微,。
據(jù)了解，作為非上市企業(yè)的開發(fā)商所能想到的唯一對策就是將成本轉(zhuǎn)嫁。包括提高建安費用,、廣告宣傳費用額度等等,，換句話來講，就是盡量使得未來的扣除部分提高,。
但是,，幾乎沒有開發(fā)商想以抬價方式降低增值稅壓力。中原地產(chǎn)副總經(jīng)理唐振東表示,，目前開發(fā)商只有在降價的情形下才可能取得比較理想的銷售成績,，漲價只可能導(dǎo)致樓盤滯銷。
分析人士認為,，從目前上海市場的供求關(guān)系來看，已經(jīng)出現(xiàn)供過于求的上海樓市已經(jīng)不具備將稅收再度轉(zhuǎn)嫁給購房者的能力,，因此,，寄希望于購房者為土地增值稅埋單的可能性幾乎沒有。
|