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4月15日,，房地產(chǎn)商別出心裁在重慶春季房展上推出80后樓盤吸引青年人,。為期4天的2010年重慶春季房地產(chǎn)展示交易會4月15日至18日在重慶國際會展中心舉行,。本屆房交會共有參展企業(yè)219家,，提供房源總面積超過了2000萬平方米，總套數(shù)超過了25萬套,。本報記者
鐘桂林 攝 |
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公租房沙盤圖,。本報記者 高露 攝 |
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2010年重慶開工的公租房項目。 | 李丹蕾：看到公租房開建的消息興奮不已
3年前李丹蕾大學畢業(yè),，來到山城重慶工作,，月收入不到3000元。自工作以來,，她省吃儉用,，夢想著買一套漂亮的房子，但日益高漲的房價讓她“望房興嘆”,。
“三年了,，只攢了五六萬，”李丹蕾在《經(jīng)濟參考報》記者面前苦笑,，“這點錢在主城區(qū)就算只買一套小戶型的房子,，也還不夠按揭首付款，更不用說裝修費用了,�,！崩畹だ贀]了揮她的工資卡,。
李丹蕾認為對于她這樣剛畢業(yè)不久的上班族來說，與其背負重債做房奴,，不如租房住,，等將來有了錢再買房。目前她與同事在新牌坊一帶合租了一套兩室一廳的房子,，租金每月1300元,，兩人平攤。
2月28日,，位于重慶北部新區(qū)鴛鴦片區(qū)的公共租賃房聚居區(qū)——民心佳園正式開工建設,，李丹蕾在報紙上看到公租房開建的消息興奮不已�,！奥犝f房租會比市場房便宜40%到50%,，而且租政府修建的公租房沒有那種難以名狀的漂泊感,�,！�
讓我們走近重慶最近熱議非常的公租房政策，近距離觀察公租房這一在國外已經(jīng)發(fā)展成熟的保障房模式的“重慶樣本”,。
能否解決夾心層人群的“蝸居”之痛
重慶市市長黃奇帆說,，我國城市住房制度以上世紀90年代為分水嶺，之前主要實行公房配置,，出現(xiàn)住房供應嚴重短缺問題,，之后通過商品化、市場化改革,，部分居民住房條件明顯改善,，但房價的過快上漲，導致相當部分中低收入群眾無力購房,。盡管近年來,，我國住房制度設計上也填補了保障房空缺，主要是經(jīng)濟適用房和廉租房,，實踐中經(jīng)濟適用房容易產(chǎn)生利益輸送和腐敗問題,，而廉租房針對的是低保群眾，一般只占當?shù)爻鞘芯用窦s3%,，90%以上的群眾還只能靠購買商品房一條路解決住房問題,。
重慶市市長黃奇帆說：“房產(chǎn)兼具保障性和商品性的雙重屬性，完全由政府保障和完全市場化都存在缺陷,，‘雙軌制’將是必然,，建設公租房，是大勢所趨,�,！�
2月28日正式建設開工的民心佳園是重慶首個開工建設的公共租賃房聚居區(qū),，新建小區(qū)為高層電梯房，戶型在80平方米以下,，主力戶型以50平方米至60平方米為主,，將容納住戶1.2萬戶至1.5萬戶。
雖然建成可能在年底,，但重慶市政府希望公共租賃房能夠成為承載李丹蕾等“蝸居”一族夢想的家園,。
據(jù)重慶市國土房屋局局長張定宇介紹，按照規(guī)劃,，從2010年到2020年,，重慶市主城區(qū)公共租賃房總建設規(guī)模將達到2000萬平方米左右，計33.5萬套,。此外,，遠郊區(qū)縣根據(jù)城市化進程，也將考慮建設2000萬平方米的公共租賃房,。
“也就是說,，未來10年，重慶市將建設4000萬平方米的公共租賃房,。今年全市將開工建設500萬平方米公共租賃房,，年底向社會投放20萬平方米�,！睆埗ㄓ�3月底在其辦公室接受了《經(jīng)濟參考報》記者的專訪時說,。
按照對公共租賃房的制度設計，公共租賃房解決的對象是不屬于廉租住房保障對象,、又暫時買不起商品房的中低收入人群和新就業(yè)人員等“夾心人群”的住房問題,，只要年滿18周歲，在重慶主城區(qū)具有穩(wěn)定就業(yè)崗位和收入來源,，本市無房戶或住房面積低于城市住房保障標準的城鄉(xiāng)居民,、具有租金支付能力的都納入申請范圍，不設戶籍限制,，進入門檻低,，租金價格控制在市場租金價的60%以內，收取的租金主要用于兌付建房款利息,，租賃期最長為5年,。“簡單的說,，就是有工作沒住房的人,。”張定宇簡要概括,。
公租房建設能否承受資金之重
對重慶大規(guī)模的公租房建設,，有人心存擔憂和質疑：如此大規(guī)模的建設公共租賃房,，資金從哪里來？如果沒有雄厚的資金支撐,，公共租賃房模式能否長期持續(xù)下去,？
細細地算一下。未來10年,，重慶市將在主城區(qū)建2000萬平方米的公共租賃房,，市政府需無償拿出30000畝左右的土地，政府因此減少土地收益約500億元,。再加上建安成本,，政府至少因此付出1000多億元�,！捌鋵嵾@種擔心大可不必,！”重慶工商大學經(jīng)濟學專家唐路元告訴《經(jīng)濟參考報》記者，公共租賃房模式是一種良性的循環(huán)模式,，收取的租金可以支撐其持久運轉,。“從長遠來看,，支撐公共租賃房模式的遠不止租金,。表面上,，政府大規(guī)模推出不收土地出讓金的公租房很不劃算,，實際上并非如此�,！碧坡吩獜闹貞c建設的人才投資角度分析,，“過去幾年，由于房價飆升,，一些城市投資環(huán)境變差,，逼走了眾多就業(yè)者，自然也逼走了眾多創(chuàng)業(yè)者,。企業(yè)招不到員工,，是因為員工承受不起住房的壓力，許多企業(yè)在高房價逼迫下不得不出逃,，轉走其他城市尋求創(chuàng)業(yè)機會與投資機遇,。而重慶大規(guī)模推出公租房，恰好能夠解決就業(yè)者的居住問題,。這相當于改善投資環(huán)境,，可吸引更多企業(yè)來渝投資，進而有利于發(fā)展地方經(jīng)濟,。由此增加的財政收入,，或許遠遠超過在公租房方面的支出,。”
地方官員的表態(tài)也印證了唐路元的說法,，張定宇認為這是一個先投后賺的過程,，“咱們重慶提倡宜居，希望外來的人才建設重慶,，但不筑巢哪能引鳳呀,？”張定宇對《經(jīng)濟參考報》記者說。
黃奇帆心里也有一本大賬,，“從長遠的大賬算政府的投資也劃得來：按照重慶市的相關規(guī)劃,，近十年，市區(qū)將增加人口400萬,，假定有20萬人是投資者,，人均投資是100萬，可以增加產(chǎn)業(yè)性資金投入2000億元,。假定20萬家企業(yè)年平均營業(yè)額400萬元,，全年總產(chǎn)值就高達8000億元，而營業(yè)稅則可以高達500億元之多,。另外,，400萬人就業(yè)，按年收入4萬元計算,，拉動消費則高達1000億元之多,。”黃奇帆說,。
投資環(huán)境和創(chuàng)業(yè)環(huán)境的改善是重慶的一筆大賬,，重慶公租房的最大價值在此。
記者同時了解到,，面對這道龐大的重慶公租房建設資金難題,，重慶市還將依賴重慶的國有資本發(fā)揮“第三財政”的作用。
重慶的公共租賃房建設,，先期試點由重慶市地產(chǎn)集團為建設主體,，以后會擴展至重慶市城投集團。投資建設主體擁有所建租賃房的完全產(chǎn)權,，享有升值收益,，但無房屋的定價權和轉讓權。重慶市地產(chǎn)集團董事長周天云告訴《經(jīng)濟參考報》記者,，今年開工的500萬平方米公共租賃房投資源總額約150億元,，計劃先期籌措并投入資金70億元，其中市財政安排土地出讓收入5億元，由于廉租住房與公共租賃房一體,，重慶將把國家對廉租住房的補貼集中放在里面,，計有5億元；此外,，重慶市地產(chǎn)集團將用它的國資預算以及融資能力,，通過住房公積金貸款30億元，爭取政策性和商業(yè)性銀行貸款30億元,，共計60億元,。
房價的“緩沖器”
重慶的公共租賃房建設會對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生怎樣的影響呢？有關專家和業(yè)內人士普遍認為,，隨著大量公共租賃房的逐漸上市,，將會直接影響房屋租賃市場，進行抑制投資性或投機性需求,，有利于遏制房價飛漲,，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。他們認為,，公共租賃房是調節(jié)房地產(chǎn)市場供求的“緩沖器”,。
也有一些人認為公租房對商品房市場直接影響有限。重慶朵力房地產(chǎn)公司董事長黎偉告訴《經(jīng)濟參考報》記者,，重慶市推出的公共租賃房目的在于解決中低收入人群的住房難問題,，是過渡性的保障性住房，申請公共租賃房住戶比例較小,。據(jù)了解,，2009年重慶市商品房銷售面積創(chuàng)造了歷史紀錄，達到了1600萬平方米,。從短期看,，每年推出200萬平方米公共租賃房,，占市場住房供應總量的比例很小,，申請公共租賃住房的家庭僅有小部分可能在當年進入市場購房，而公共租賃住房原則上“只租不售”,，同時當公共租賃房住戶經(jīng)濟達到一定水平后,，照樣會放棄公共租賃房去購買商品房，因此對商品房市場的直接影響有限,。重慶大學建設與房地產(chǎn)管理學院院長任宏認為,，大量的公共租賃房上市，一定程度上將抑制投資性或投機性購房需求,，對房價會產(chǎn)生影響,。“大量的公共租賃房上市，會把‘夾心層’人群吸引過去,，有利于引導更多人轉變住房觀念,，覺得‘租房比硬著頭皮買房生活得更好’。如此一來,，商品房市場上的需求就會減少,，從而抑制部分投資性或投機性購房需求，有利于穩(wěn)定房價,。另一方面,，由于公共租賃房的租金是市場價的60%，一旦面市,，其周邊商品房的租金勢必受到影響,，會刺激投資者形成看跌的心理預期�,！比魏甑恼f法驗證了文章開頭孫姐的判斷,。
張定宇告訴《經(jīng)濟參考報》記者，公租房的推出對購買二套房的人打擊較大,，“直接影響就是,，他們買的房子比以前難租出去了。一來是租賃價格被大幅下拉,，二來對租客有一種托底的保障,。”
就在眼下,，公共租賃房對投資者的影響就已初見端倪,。重慶一家房地產(chǎn)中介公司的置問向記者透露，政府大規(guī)模修建公租房消息傳出后,，重慶二手房市場很快就有了反應,。近段時間，陸續(xù)有投資客出售原本用于出租的房子,，這些房子大部分位于政府規(guī)劃的公租房附近,。
重慶邁德房地產(chǎn)顧問公司總經(jīng)理趙宜勝認為， 由政府出資建設,，以較低廉的租金出租給暫時無力自置居所群體的公共租賃房制度,，是解決房價過快上漲的一種有效手段。而且,，建公共租賃房將會很好地平衡各方的利益,，既滿足中等偏低收入群體的住房需求，起到抑制房價的作用,。同時,，公共租賃房對房地產(chǎn)產(chǎn)品結構起到調節(jié)作用,。由于公共租賃房屬于中低端產(chǎn)品，勢必會擠占一定的市場空間,，這樣就促使開發(fā)商尋找公共租賃房沒有覆蓋的產(chǎn)品類型,，專心做優(yōu)質高價房，會使中高端產(chǎn)品市場競爭更加充分,，性價比更高,，減少房地產(chǎn)市場的政策硬傷。
張定宇也同意趙宜勝的看法,，認為公共租賃房增加了住房供應類型,，有利于調控房屋市場出租價格，抑制部分投資性購房需求,，同時間接地抑制房價過快上漲,。據(jù)不完全統(tǒng)計，在現(xiàn)有商品房銷售中,，小于90平方米的小戶型占40%,，其中相當一部分屬投資型。張定宇說,，從長遠來看,，公共租賃房實行“租售并舉”，可以有效緩解購房者尤其是中低收入家庭的資金壓力,，保障整體房價保持在合理水平,，有利于老百姓縮短購房期限。
增加非低收入人群投機公租房難度
經(jīng)濟適用房在銷售過程中的尋租現(xiàn)象已被廣為質疑,，有一些專家和業(yè)界人士向記者反映,，對于重慶正在大力推進的公共租賃房，他們希望政府能夠解決這樣一個問題：公共租賃房如何避免像部分經(jīng)濟適用房銷售那樣出現(xiàn)“尋租”現(xiàn)象,，使得不具備承租資格的人蒙混進來,，而真正需要租房的人卻租不到？
記者了解到,，針對公共租賃房的準入門檻和退出機制問題,，重慶在起初進行公共租賃房制度設計時就進行了充分考慮�,！霸跍嗜腴T檻上,，最初考慮在主城有固定工作的、剛畢業(yè)大學生,、引進的外來人才等可以申請公共租賃房�,！睆埗ㄓ钫f,，“后來，從營造城市發(fā)展環(huán)境和聚集人才考慮，擴大公共租賃房保障范圍,，只要是年滿18周歲,，不屬于廉租住房保障對象、又暫時買不起商品房的中低收入人群和新就業(yè)人員等‘夾心人群’,，在重慶主城區(qū)具有穩(wěn)定就業(yè)崗位和收入來源,，本市無房戶或住房面積低于城市住房保障標準的城鄉(xiāng)居民、具有租金支付能力的都納入申請范圍,，不設戶籍限制,。”
公共租賃房管理的一個最大難點在于承租人的退出上,，在這方面重慶進行了周密的制度設計,。根據(jù)重慶的公共租賃房制度設計，公共租賃房以5年為期限,，租住者去購買改善住房后,，可以退出公共租賃房；業(yè)主住滿5年后,，可以成本價+銀行利息購買自住(其中成本價是指土地成本,、建安成本等綜合成本，并交納部分稅費),，購房時可選擇一次性付款和分期付款,。一次性付款后，不再支付租金,；分期付款時,，未付款面積按照規(guī)定繳納租金。公共租賃房不得上市交易,，購買人需要轉讓的,，由政府回購，回購價格為原銷售價格加同期銀行活期存款利息,，不會隨著房價的上漲而上漲,；用虛假信息騙取公共租賃房租住，將強制要求其退出,。
張定宇向記者透露,，為了管理好公租房，重慶市將組建一個副局級單位公租房管理局,，它是重慶市國土資源和房屋管理局的二級局,，專門負責主城九區(qū)的公共租賃房的管理。
專家們還表示,，重慶負責公共租賃房管理的部門,，要加強與銀行,、勞動保障、稅務,、交通,、公安等部門的信息共享，加快建設信息共享平臺,，多渠道核實申請者的收入和資產(chǎn)狀況,，甄別出真正符合條件的申請者。 |