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這是上海市中心商品住宅樓群。 新華社記者張明
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中國指數(shù)研究院的報(bào)告顯示，今年上半年,，北京,、天津、重慶,、深圳,、武漢等重點(diǎn)城市的住宅成交面積同比增幅接近或超過100%，市場(chǎng)成交量基本恢復(fù)到2007年上半年的水平,。房地產(chǎn)業(yè)對(duì)上下游經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)作用巨大,，房地產(chǎn)的復(fù)蘇是“保增長”的有力保證。
但是,，房地產(chǎn)業(yè)超常規(guī)反彈,、房?jī)r(jià)上漲過快，也會(huì)為實(shí)體經(jīng)濟(jì)埋下隱患,。記者采訪發(fā)現(xiàn),，在金融危機(jī)尚未結(jié)束的背景下，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)資金的“吸附”作用仍然十分明顯,；此外,，房地產(chǎn)業(yè)中與實(shí)體經(jīng)濟(jì)密切相關(guān)的工業(yè)、商業(yè)地產(chǎn)卻相對(duì)“冷寂”,。有跡象表明,，房地產(chǎn)業(yè)這種超常規(guī)的反彈有脫離宏觀經(jīng)濟(jì)的可能性，從而給實(shí)體經(jīng)濟(jì)帶來不利影響,。這一情況值得警惕,。
各路資本紛紛擠入地產(chǎn)業(yè)
7月29日,，國內(nèi)最大的建筑房地產(chǎn)綜合企業(yè)集團(tuán)中國建筑在A股上市，成為IPO重啟以來的首只“超級(jí)大盤股”,。中國建筑在A股市場(chǎng)首發(fā)融資超過500億元,，堪稱全球建筑企業(yè)上市的規(guī)模之最。
中國建筑的上市標(biāo)志著房地產(chǎn)企業(yè)IPO的時(shí)間窗口已經(jīng)打開,。據(jù)記者的不完全統(tǒng)計(jì),，目前，包括恒大地產(chǎn),、龍湖地產(chǎn),、中信地產(chǎn)、萬達(dá)集團(tuán),、寶龍集團(tuán)在內(nèi)的20余家房企正在籌劃A股和H股的上市計(jì)劃,。另外，已進(jìn)入A股申報(bào)程序正在“排隊(duì)”的房企有5家,�,？梢灶A(yù)計(jì)，房企將迎來又一波“吸金潮”,。
同時(shí),，記者還發(fā)現(xiàn)，5至7月間,，不少一,、二產(chǎn)業(yè)的上市公司也紛紛轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)業(yè)。一些公司雖然尚未變更名稱,，但經(jīng)營范圍和資金流向卻明顯向房地產(chǎn)行業(yè)靠攏,，這類實(shí)業(yè)股票已被業(yè)內(nèi)稱為“隱形地產(chǎn)股”。歸納起來,，其“轉(zhuǎn)型”方式主要有三：
一是通過資產(chǎn)購買,、注入而進(jìn)入地產(chǎn)行業(yè)，或通過非公開發(fā)行購買資產(chǎn),，轉(zhuǎn)變成土地一級(jí)開發(fā)商,。典型的如國內(nèi)牛仔布行業(yè)惟一一家A股上市公司江蘇黑牡丹(600510)。該公司近日實(shí)施定向增發(fā),，購買實(shí)際控制人持有的常州高新城投公司和常州火炬置業(yè)公司股權(quán),。這樣，公司在原有紡織業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)上,，新增常州市新北區(qū)城市綜合功能開發(fā)業(yè)務(wù),。此外，公司還將對(duì)在上述開發(fā)區(qū)內(nèi)新獲得的1500多畝地塊，以及未來廠房搬遷后的老廠土地進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā),。
二是通過收購資產(chǎn),，并入了房地產(chǎn)業(yè)的個(gè)股。例如傳統(tǒng)的電纜企業(yè)煙臺(tái)新潮實(shí)業(yè)(600777)通過收購房地產(chǎn)和建筑安裝企業(yè),，已形成了以房地產(chǎn)和電纜為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營格局。公司主要土地儲(chǔ)備都在煙臺(tái)地區(qū),，已擁有可開發(fā)土地2000畝左右,。一些證券分析師預(yù)計(jì)，由于公司拿地成本偏低,，未來幾年房地產(chǎn)開發(fā)將成為該公司業(yè)績(jī)的主要增長點(diǎn),。
三是以房地產(chǎn)為副業(yè)，但目前正在逐步擴(kuò)大房地產(chǎn)份額,。例如以農(nóng)業(yè)為主營業(yè)務(wù)的順鑫農(nóng)業(yè)(000860),，其控股子公司順鑫佳宇在7月1日競(jìng)拍得到北京市順義區(qū)站前街商業(yè)金融(西側(cè))項(xiàng)目用地。這是該公司第三次獲得此地段的商業(yè)用地,。再如,，以水利建筑施工為主業(yè)的安徽水利(600502)目前在安徽省6個(gè)城市儲(chǔ)備土地超過2000畝，目前已成為安徽省內(nèi)最大的本土地產(chǎn)商之一,。
嘉華(中國)投資有限公司在上海閘北區(qū)內(nèi)的大型樓盤“慧芝湖花園”位列上半年上海樓市銷售額第三位,，至今近千套可售房源已告售罄。據(jù)樓盤銷售負(fù)責(zé)人介紹,，4,、5月份時(shí)，投資者的購房數(shù)量已占當(dāng)時(shí)銷量的50%至70%,。
上海一位有著10多年房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)歷的業(yè)內(nèi)人士告訴記者,，與以往情況不同，今年的投資客中有不少是做實(shí)業(yè)的企業(yè)家,，他們?cè)诮�,、浙、滬等地的企業(yè)出口受阻,、業(yè)績(jī)不景氣,，于是選擇把錢投入房市。一些企業(yè)家覺得,，在目前形勢(shì)下,，投資房地產(chǎn)比做制造業(yè)“來錢更快”。
硬幣的“另一面”：“住商倒掛”折射宏觀經(jīng)濟(jì)低溫區(qū)
即使在眼下,，房地產(chǎn)業(yè)也并非如人所想是全然一片火爆,。目前，一些重點(diǎn)城市存在“住商倒掛”的現(xiàn)象,。比如,，位于上海恒豐路的商鋪華森商務(wù)廣場(chǎng),，地處蘇州河畔黃金地段，去年年底開盤預(yù)售,。截至7月13日,，總計(jì)369套可售商鋪僅售出34套，目前價(jià)格在1.8萬元/平方米左右,。而與其不遠(yuǎn)的住宅樓盤嘉里不夜城卓悅居(西區(qū)),，同樣臨近蘇州河，最新一次開盤也是去年年底,，迄今563套可售房源已只剩3套,，最新售價(jià)已高達(dá)2.8萬元/平方米。
知名房地產(chǎn)專家蔡為民分析,，商辦物業(yè),、工業(yè)地產(chǎn)等是宏觀經(jīng)濟(jì)的晴雨表。在一個(gè)健康的房地產(chǎn)市場(chǎng)上,，相近地段的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目售價(jià)要比住宅項(xiàng)目高出30%左右,。但目前國內(nèi)部分一線城市不但商鋪價(jià)格嚴(yán)重低于同地段住宅價(jià)格，而且還出現(xiàn)滯銷,。蔡為民認(rèn)為,，這說明“目前商品住宅的火爆局面缺乏宏觀經(jīng)濟(jì)基本面的支撐，而且房地產(chǎn)業(yè)自身也出現(xiàn)了冷熱不均的不正�,，F(xiàn)象”,。
相關(guān)數(shù)據(jù)也說明了上述情況。國際知名物業(yè)服務(wù)商世邦魏理仕最近發(fā)布的報(bào)告顯示,，今年第二季度上海辦公樓平均租金報(bào)價(jià)為每天每平方米7.05元,，環(huán)比下跌4.6%。而今年上半年,，上海辦公樓平均租金報(bào)價(jià)已下跌11.0%,。
報(bào)告顯示，自2008年第四季度以來,，上海辦公樓市場(chǎng)已連續(xù)三個(gè)季度出現(xiàn)吸納量為負(fù)的情況,，新的物業(yè)項(xiàng)目不斷交付，而租戶卻縮減面積,，使市場(chǎng)未租用率不斷上升,。此外，去年上海辦公物業(yè)新增供應(yīng)中有85%以上為甲級(jí)及超甲級(jí)物業(yè),，而今年上半年的供應(yīng)結(jié)構(gòu)則有所不同,，有逾7成物業(yè)為乙級(jí)辦公樓。
戴德梁行新近的一份報(bào)告也顯示，在另一個(gè)房地產(chǎn)一線城市深圳,，第二季度,，盡管商鋪?zhàn)赓U市場(chǎng)有所活躍，但銷售市場(chǎng)依然較為冷清,。4,、5兩月一手成交商鋪面積僅1.64萬平方米，同比大幅下降61%,。
商辦,、工業(yè)的土地交易也顯得相對(duì)冷清。比如,，在上海日前一次土地出讓中,，5塊商辦用地的交易波瀾不驚,，成交價(jià)平淡無奇,。其中長寧區(qū)“221街坊3丘”地塊成交的樓面價(jià)僅為6873元/平方米，不及此前不久相近地段拍出的住宅用地2.2萬元/平方米樓面價(jià)的1/3,。在大連,、東莞等一些經(jīng)濟(jì)外向度較高的城市，還出現(xiàn)了工業(yè)用地流拍的現(xiàn)象,。上海莘莊工業(yè)區(qū)董事長張金弟介紹,，預(yù)計(jì)該工業(yè)區(qū)內(nèi)今年新成交土地面積約100畝，保持近幾年來的平均水平,。
外資對(duì)中國商業(yè)地產(chǎn)也持審慎態(tài)度,。新加坡騰飛集團(tuán)下設(shè)的、旨在投資大陸工業(yè)(產(chǎn)業(yè))園,、商業(yè)地產(chǎn)的私募基金,，今年以來不曾出手。該基金相關(guān)負(fù)責(zé)人表示“目前還在積極尋找項(xiàng)目”,。
警惕“三駕馬車”被房地產(chǎn)“牽著走”
中央財(cái)經(jīng)大學(xué)教授郭田勇指出,，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)上下游經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)作用巨大，房地產(chǎn)的復(fù)蘇是經(jīng)濟(jì)增長的有力保證,。對(duì)地方政府而言,，樓市、地市的活躍,，為政府提供了豐沛的收入,。一些地方財(cái)政收入上半年向好，與樓市的走強(qiáng)直接相關(guān),。
但另一方面,，過多的產(chǎn)業(yè)資本融入樓市，會(huì)為實(shí)體經(jīng)濟(jì)埋下隱患，不利于長遠(yuǎn)發(fā)展,。房地產(chǎn)專家蔡為民指出,，從目前房地產(chǎn)投資異常火爆“住商倒掛”等情況分析,，不排除房地產(chǎn)業(yè)有“脫軌”的可能性,。除銀行信貸資金外，大量來自實(shí)體經(jīng)濟(jì)的資金也流入房地產(chǎn)的開發(fā)及購買領(lǐng)域,，一方面加大房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的可能性,，另一方面將對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的投資產(chǎn)生分流作用，并反過來造成后者對(duì)房地產(chǎn)形成更大依賴,，“一旦泡沫破滅,，實(shí)體經(jīng)濟(jì)必將受到重創(chuàng)”。中國指數(shù)研究院副院長陳晟指出,，要警惕消費(fèi),、投資、外貿(mào)這“三駕馬車”被房地產(chǎn)“牽著走”的情況,，警惕樓市強(qiáng)勢(shì)反彈過后陷入“二律背反”,。
專家建議，一是在實(shí)施積極財(cái)政政策和適度寬松貨幣政策的同時(shí),，要對(duì)資金的流向保持密切監(jiān)管,、監(jiān)控，確保資金能最大限度流入實(shí)體經(jīng)濟(jì),。二是高度警惕房地產(chǎn)業(yè)對(duì)投資的“過度拉動(dòng)”作用,，對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)資金進(jìn)入樓市的情況要加強(qiáng)監(jiān)控，并在相關(guān)限制性政策上留出操作空間,。三是要引導(dǎo)地方政府?dāng)[脫對(duì)住宅地產(chǎn)的過度依賴,，激發(fā)商業(yè)、工業(yè)地產(chǎn)在創(chuàng)造稅收,、解決就業(yè)方面的長效作用,，適時(shí)考慮通過稅收等手段幫助工、商地產(chǎn)走出低谷,。
長三角搶房潮吹大樓市泡沫恐造成通脹傳導(dǎo)
近期國家相關(guān)部門開始對(duì)樓市二套房等政策進(jìn)行微調(diào),，以期為過熱區(qū)域降溫。然而記者在長三角采訪了解到,，7月以來樓市交易延續(xù)著二季度以來的火爆場(chǎng)面,。深夜排隊(duì)購房的居民不減，不少開發(fā)企業(yè)開始捂盤惜售等待漲價(jià),，已推樓盤不論高中低檔均大幅調(diào)高售價(jià),。 |