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華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)近日在搜狐網(wǎng)焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)舉行的“京滬房企發(fā)展戰(zhàn)略對(duì)話論壇”上,，首次公開自揭傷疤，表示開發(fā)商錢不夠的原因之一是房地產(chǎn)行業(yè)銷售急速下降,。這也是開發(fā)商首次在公開場(chǎng)合承認(rèn)整個(gè)行業(yè)今年銷售急速下降,。
“從貸款總額、貨幣發(fā)行等方面來看,，今年市場(chǎng)上流通的錢比去年多,，為什么房地產(chǎn)商仍然感覺到資金緊張呢？”任志強(qiáng)表示,，房地產(chǎn)企業(yè)自有資金不足,，以及銷售急速下降是他們今年特別缺錢的主要原因。
與此同時(shí),，投資銀行高盛發(fā)表研究報(bào)告稱,，中國內(nèi)地房地產(chǎn)價(jià)格將從去年的平均水平回落15％至20％。
自有資金凈增量首降
任志強(qiáng)表示,，從今年一季度的情況來看,，房地產(chǎn)開發(fā)投資增長32.28%,，這個(gè)增速相較去年同比高，相較上季度的環(huán)比也高,。
他分析,，投資在增長，說明整個(gè)行業(yè)并不是沒有錢,。但是詳細(xì)分析數(shù)據(jù)可以看到,，房地產(chǎn)行業(yè)的資金來源中，自有資金占比從35%下降到29%,。而且,，大部分自有資金是去年的，今年凈增長的自有資金量不足,。這是4年來第一次出現(xiàn)的情況,。
除了自有資金下降，銷售的急速下降也是開發(fā)商面臨的另一個(gè)問題,。任志強(qiáng)列舉了去年,、前年的數(shù)據(jù)與今年進(jìn)行了對(duì)比。
他透露,，去年,、前年一季度，全國房地產(chǎn)銷售面積都在7.6億多平方米,，而同期的竣工面積只有4億多平方米,。兩年都是超賣3億多平方米。而今年則一反常態(tài),，今年一季度的銷售面積同比下降了15%,，反映出來的結(jié)果就是，定金,、預(yù)售款以及個(gè)人貸款急劇下降,。
40宗土地流拍
任志強(qiáng)表示，其實(shí)對(duì)于開發(fā)商而言,，銀行貸款占資金來源比例是很小的,。定金預(yù)售款以及個(gè)人貸款才是開發(fā)商最重要的現(xiàn)金流,。他提供的數(shù)據(jù)顯示,，去年一年，定金和預(yù)售款占資金來源的23%,，個(gè)人住房貸款占13%,，銀行貸款占比很低，從2000年的24%左右下降到去年占所有開發(fā)資金的18%,。而定金預(yù)收款和個(gè)人貸款大概占42%,。
“如果今年定金預(yù)售款和個(gè)人貸款下降15%,，有些地區(qū)還在繼續(xù)下降，這些地區(qū)的開發(fā)商可能就感覺到手里的現(xiàn)金流不如去年充足了,�,！彼硎尽Ｒ�?yàn)殇N售的下降,，讓定金,、預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款在一季度開發(fā)總資金從42%下降到了19%,，這樣大家感覺沒有錢花了,。
任志強(qiáng)表示，從價(jià)格來說,，土地價(jià)格雖然沒有曝出天價(jià),，但是今年上漲仍比較快，比去年還快,，導(dǎo)致全國有40宗流拍,。
對(duì)于一手房住房?jī)r(jià)格，國家發(fā)改委和國家統(tǒng)計(jì)局聯(lián)合公布的數(shù)據(jù)顯示,，上漲了11%,。全國70個(gè)大中城市，有16個(gè)城市房?jī)r(jià)在下降,，其他城市仍在漲,，特別是二、三線城市,。
不過,，任志強(qiáng)表示，“房地產(chǎn)的預(yù)售房房?jī)r(jià)保持增長,，這是表面情況,，事實(shí)上，價(jià)格環(huán)比大幅度下降,�,！彼J(rèn)為，今年一季度價(jià)格仍在上漲,，去年翹尾因素占了90%,。其實(shí)，今年１到３月份的凈增長大概每個(gè)月只有0.3%,。但是,，價(jià)格下降也不是不可能�,！伴_發(fā)商都想掙更多的錢,，誰也不愿意降價(jià),。有個(gè)別開發(fā)商降價(jià)，也是因?yàn)殂y行逼的,，必須還款才能續(xù)貸,。”
投資,、房?jī)r(jià)都下降
任志強(qiáng)透露,，從目前情形看，全國東,、南,、西、北,、東部沿海,、環(huán)渤海、珠三角,、長三角等８?jìng)�(gè)地區(qū),，其中３個(gè)地區(qū)的銷售急遽下降，還有５個(gè)地區(qū)的銷售是上升的,。
從全國來看,，去年的土地供應(yīng)增長比較快，所以到今年一季度,，整個(gè)供求關(guān)系環(huán)節(jié),、供應(yīng)量是增加的。但是,，他預(yù)計(jì),，到二季度，由于開發(fā)商資金緊缺,，投資增長就會(huì)下降,，然后供給也會(huì)下降。
房?jī)r(jià)方面,，高盛之前向內(nèi)地12個(gè)主要城市的住宅物業(yè)買家進(jìn)行調(diào)查,。調(diào)查結(jié)果顯示，內(nèi)地樓價(jià)需要從現(xiàn)水平下調(diào)10％至20％才能刺激需求,，高于高盛假設(shè)的房?jī)r(jià)下調(diào)幅度,。根據(jù)調(diào)查結(jié)果，高盛預(yù)期,，內(nèi)地房?jī)r(jià)將由去年底的平均水平回調(diào)15％至20％,，而發(fā)展商買地的步伐也會(huì)有所放緩,。
與此同時(shí),，考慮到宏觀環(huán)境持續(xù)不明朗,、內(nèi)地房地產(chǎn)發(fā)展商財(cái)政緊縮以及市場(chǎng)供過于求等因素，將整體內(nèi)地房地產(chǎn)的行業(yè)評(píng)級(jí)由“吸引”降至“審慎”,。
目前,，高盛將內(nèi)地房地產(chǎn)股（簡(jiǎn)稱內(nèi)房股）目標(biāo)價(jià)較資產(chǎn)凈值折讓的幅度，由20％擴(kuò)大至30％,，以此反映房?jī)r(jià)下調(diào)的風(fēng)險(xiǎn),、內(nèi)房股的盈利能力和資產(chǎn)情況，并將整體內(nèi)房股今明兩年的凈利預(yù)測(cè),，分別下調(diào)42％和50％,。
并且，高盛下調(diào)數(shù)家A股房地產(chǎn)企業(yè)目標(biāo)價(jià),。未來12個(gè)月房企目標(biāo)價(jià)的下調(diào)幅度在13％到45％之間,，其中，將萬科A12個(gè)月的目標(biāo)價(jià)由17.06元降到14.03元,；招商地產(chǎn)目標(biāo)價(jià)從28.49元降到15.64元,。 |