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地產(chǎn)行業(yè)正面臨調(diào)控，地產(chǎn)股一度深幅下調(diào),，或許是萬科（000002,，200002.SZ）2007年年度股東大會爆棚的原因,。昨日（4月23日）326名股東或股東代表參加萬科股東大會,，創(chuàng)下了萬科成立18年來的一個新紀(jì)錄,。
面對主會場爆滿而只能站立的部分股東,，萬科董事長王石表示了歉意,。他說：“股市不好,、地產(chǎn)行業(yè)面臨調(diào)整的時候,，大家都關(guān)心公司的經(jīng)營情況；股市好了,，可能大家不一定都來了,。當(dāng)前，地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)拐點已是事實,，并面臨節(jié)能減排等不確定性因素,，萬科正以小戶型的主流產(chǎn)品，通過住宅產(chǎn)業(yè)化的開發(fā)模式,，滿足自住性質(zhì)的剛性需求,，以應(yīng)對行業(yè)風(fēng)險。
[行業(yè)趨勢]
市場剛性需求仍然存在
股東非常關(guān)心萬科管理層對房地產(chǎn)行業(yè)未來走勢的判斷,。王石回應(yīng)說：“地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)拐點已是事實,，所以，我們?nèi)ツ?1月份在廣州,、深圳調(diào)整了住宅產(chǎn)品的價格,。跟著萬科調(diào)整價格的房地產(chǎn)公司，房子賣得不錯,；不跟著降價的房地產(chǎn)公司,，都很難受。但只要城市化的進(jìn)程不改變,，3.5億人持續(xù)進(jìn)入城市,，房地產(chǎn)行業(yè)仍然存在堅實的剛性需求，產(chǎn)品小型化是趨勢,�,！�
王石與萬科總經(jīng)理郁亮都認(rèn)為，房地產(chǎn)市場調(diào)整的重點不在價格,，而在于市場心態(tài),。郁亮分析：“大家都知道，去年曾出現(xiàn)消費者排隊買房,、搶購的現(xiàn)象,，現(xiàn)在市場亢奮的心態(tài)已經(jīng)消除，心態(tài)理性調(diào)整的過程基本完成。不過,，市場的現(xiàn)狀可能會繼續(xù)引起消費者的觀望,，消費者對市場的預(yù)期和判斷也需要時間來消化，消費者過度觀望,、市場過度調(diào)整的可能性也依然存在,。”
王石與郁亮認(rèn)為,，目前的調(diào)整只是階段性的插曲,，不會改變行業(yè)向上的趨勢。萬科今年一季度的銷售數(shù)據(jù)顯示,，1-3月份,，該公司累計銷售住宅面積114.5萬平方米，銷售金額101億元,，同比分別增長82.9%和119.1%.進(jìn)一步分析這些數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn),，萬科1月份銷售的房子中，屬于首次置業(yè)或改善自住條件的剛性需求部分占83%,；到3月份,，這個比例已上升至89%.
[資金瓶頸]
個人房貸成主要資金來源
萬科的股東們非常擔(dān)心2008年房地產(chǎn)企業(yè)緊繃的資金鏈會出現(xiàn)斷裂的風(fēng)險，并且提到了購房者“斷供”對地產(chǎn)商的影響,。
郁亮表示：“地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)在的狀況就是,，誰準(zhǔn)備了更多的糧草，誰取得了先發(fā)優(yōu)勢,，誰就會獲得更多的機(jī)會,。銀行對地產(chǎn)企業(yè)的銀根確實在縮緊，信貸成本上升不是問題,，關(guān)鍵是如何得到銀行貸款,。也有外資希望給我們注入資金，但是國家對這種資金的口子收得很緊,，外資還進(jìn)不來。所幸的是,，銀行對我們的客戶購房按揭是有保證的,。其實歸根結(jié)底，資金周轉(zhuǎn)的關(guān)鍵還是在銷售,，所以我們更關(guān)注存銷比,，當(dāng)銷售不好的時候我們會減少開工量�,！�
對此,，國泰君安分析師孫建平認(rèn)為，今年房地產(chǎn)企業(yè)從股市再融資或從銀行貸款都受到了限制，銀行相對支持個人按揭貸款,，因此,，個人房貸成為房地產(chǎn)開發(fā)商最主要的資金來源，萬科看到了這一點,，所以該公司非常果斷地調(diào)整住宅產(chǎn)品價格,。
即使在資金需求較大的情況下，王石明確表示,，近期萬科沒有從二級市場再融資的計劃,。有股東當(dāng)即表示，萬科的做法比中國平安更負(fù)責(zé)任,。
[應(yīng)對策略] 提高小戶型銷售比重
未來地產(chǎn)市場充滿不確定性和模糊性,，對此，王石表示,，萬科則領(lǐng)先同行一步開發(fā)小戶型產(chǎn)品,，這使公司在應(yīng)對市場不確定性方面取得了先發(fā)優(yōu)勢。源于萬科的數(shù)據(jù)表明,，該公司今年1月份售出的房子中,，90平方米以下的戶型只占39%；到3月份,，這個比例上升至54%.
“對于銷售價格達(dá)200萬元的大戶型住宅,，價格下降30%，銷售情況會好嗎,？”王石現(xiàn)場詢問在座股東后接著說：“大戶型住宅即使降價30%,，也不會有太多的人買。但是在我們產(chǎn)品中占主導(dǎo)地位的小戶型住宅,，價格只要下調(diào)5%,，市場就會很敏感了�,！�
前兩年,，地產(chǎn)市場火熱的時候，因為利潤高,，絕大部分的地產(chǎn)商都想建大戶型,，沒人想做小戶型。2005年,，有關(guān)部門要求新開工樓盤套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重,，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上時，大多地產(chǎn)商都在抵制,，整整一個月都沒有人拿地,，唯獨萬科第一個響應(yīng)了這一政策的要求,。
王石說：“我們把重心調(diào)整到小戶型住宅上的策略是正確的。而在房地產(chǎn)市場上,，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的調(diào)整不是6個月內(nèi)就能做到的,，住宅的戶型從土地的使用規(guī)劃、建設(shè),、設(shè)計這些環(huán)節(jié)就已經(jīng)確定了,，要調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)需要一年半的時間。我們已經(jīng)取得了先發(fā)的優(yōu)勢,�,！�
郁亮稱，90平方米以下住宅占萬科去年銷售總量的比重為40%,，今年小戶型住宅的銷售比重將進(jìn)一步提高,。
此外，王石還透露萬科將通過住宅產(chǎn)業(yè)化方式促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的節(jié)能減排工作,。他表示：“在全球氣候變暖的背景下,，再加上中國政府已經(jīng)承諾減排20%，所有的企業(yè)都將受到嚴(yán)格的節(jié)能減排限制,。房地產(chǎn)企業(yè)在這方面要未雨綢繆,。我們不僅在建筑施工方面，而且還和上下游聯(lián)系,，使用通過綠色認(rèn)證企業(yè)的產(chǎn)品,，促進(jìn)節(jié)能減排目標(biāo)的實現(xiàn)�,！�
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此外，居民在等待觀望后也會逐步選擇進(jìn)入住房市場,。所以，部分城市經(jīng)過一段時期調(diào)整后住房交易將會有所回升,，二季度房價上漲壓力加大,，全國房價整體將保持溫和上漲趨勢,。（何靜） | | |