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地產(chǎn)行業(yè)正面臨調(diào)控,，地產(chǎn)股一度深幅下調(diào)，或許是萬(wàn)科（000002,，200002.SZ）2007年年度股東大會(huì)爆棚的原因。昨日（4月23日）326名股東或股東代表參加萬(wàn)科股東大會(huì),，創(chuàng)下了萬(wàn)科成立18年來(lái)的一個(gè)新紀(jì)錄,。
面對(duì)主會(huì)場(chǎng)爆滿而只能站立的部分股東，萬(wàn)科董事長(zhǎng)王石表示了歉意。他說(shuō)：“股市不好,、地產(chǎn)行業(yè)面臨調(diào)整的時(shí)候,，大家都關(guān)心公司的經(jīng)營(yíng)情況；股市好了,，可能大家不一定都來(lái)了,。當(dāng)前，地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)拐點(diǎn)已是事實(shí),，并面臨節(jié)能減排等不確定性因素,，萬(wàn)科正以小戶型的主流產(chǎn)品，通過(guò)住宅產(chǎn)業(yè)化的開(kāi)發(fā)模式,，滿足自住性質(zhì)的剛性需求,，以應(yīng)對(duì)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。
[行業(yè)趨勢(shì)]
市場(chǎng)剛性需求仍然存在
股東非常關(guān)心萬(wàn)科管理層對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)走勢(shì)的判斷,。王石回應(yīng)說(shuō)：“地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)拐點(diǎn)已是事實(shí),，所以，我們?nèi)ツ?1月份在廣州,、深圳調(diào)整了住宅產(chǎn)品的價(jià)格,。跟著萬(wàn)科調(diào)整價(jià)格的房地產(chǎn)公司，房子賣得不錯(cuò),；不跟著降價(jià)的房地產(chǎn)公司,，都很難受。但只要城市化的進(jìn)程不改變,，3.5億人持續(xù)進(jìn)入城市,，房地產(chǎn)行業(yè)仍然存在堅(jiān)實(shí)的剛性需求，產(chǎn)品小型化是趨勢(shì),�,！�
王石與萬(wàn)科總經(jīng)理郁亮都認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整的重點(diǎn)不在價(jià)格,，而在于市場(chǎng)心態(tài),。郁亮分析：“大家都知道，去年曾出現(xiàn)消費(fèi)者排隊(duì)買房,、搶購(gòu)的現(xiàn)象,，現(xiàn)在市場(chǎng)亢奮的心態(tài)已經(jīng)消除，心態(tài)理性調(diào)整的過(guò)程基本完成,。不過(guò),，市場(chǎng)的現(xiàn)狀可能會(huì)繼續(xù)引起消費(fèi)者的觀望，消費(fèi)者對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期和判斷也需要時(shí)間來(lái)消化,，消費(fèi)者過(guò)度觀望,、市場(chǎng)過(guò)度調(diào)整的可能性也依然存在。”
王石與郁亮認(rèn)為,，目前的調(diào)整只是階段性的插曲,，不會(huì)改變行業(yè)向上的趨勢(shì)。萬(wàn)科今年一季度的銷售數(shù)據(jù)顯示,，1-3月份,，該公司累計(jì)銷售住宅面積114.5萬(wàn)平方米，銷售金額101億元,，同比分別增長(zhǎng)82.9%和119.1%.進(jìn)一步分析這些數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn),，萬(wàn)科1月份銷售的房子中，屬于首次置業(yè)或改善自住條件的剛性需求部分占83%,；到3月份,，這個(gè)比例已上升至89%.
[資金瓶頸]
個(gè)人房貸成主要資金來(lái)源
萬(wàn)科的股東們非常擔(dān)心2008年房地產(chǎn)企業(yè)緊繃的資金鏈會(huì)出現(xiàn)斷裂的風(fēng)險(xiǎn)，并且提到了購(gòu)房者“斷供”對(duì)地產(chǎn)商的影響,。
郁亮表示：“地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)在的狀況就是,，誰(shuí)準(zhǔn)備了更多的糧草，誰(shuí)取得了先發(fā)優(yōu)勢(shì),，誰(shuí)就會(huì)獲得更多的機(jī)會(huì),。銀行對(duì)地產(chǎn)企業(yè)的銀根確實(shí)在縮緊，信貸成本上升不是問(wèn)題,，關(guān)鍵是如何得到銀行貸款,。也有外資希望給我們注入資金，但是國(guó)家對(duì)這種資金的口子收得很緊,，外資還進(jìn)不來(lái),。所幸的是，銀行對(duì)我們的客戶購(gòu)房按揭是有保證的,。其實(shí)歸根結(jié)底,，資金周轉(zhuǎn)的關(guān)鍵還是在銷售，所以我們更關(guān)注存銷比,，當(dāng)銷售不好的時(shí)候我們會(huì)減少開(kāi)工量,。”
對(duì)此,，國(guó)泰君安分析師孫建平認(rèn)為,，今年房地產(chǎn)企業(yè)從股市再融資或從銀行貸款都受到了限制，銀行相對(duì)支持個(gè)人按揭貸款,，因此,，個(gè)人房貸成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商最主要的資金來(lái)源，萬(wàn)科看到了這一點(diǎn),，所以該公司非常果斷地調(diào)整住宅產(chǎn)品價(jià)格,。
即使在資金需求較大的情況下,，王石明確表示，近期萬(wàn)科沒(méi)有從二級(jí)市場(chǎng)再融資的計(jì)劃,。有股東當(dāng)即表示，萬(wàn)科的做法比中國(guó)平安更負(fù)責(zé)任,。
[應(yīng)對(duì)策略] 提高小戶型銷售比重
未來(lái)地產(chǎn)市場(chǎng)充滿不確定性和模糊性,，對(duì)此，王石表示,，萬(wàn)科則領(lǐng)先同行一步開(kāi)發(fā)小戶型產(chǎn)品,，這使公司在應(yīng)對(duì)市場(chǎng)不確定性方面取得了先發(fā)優(yōu)勢(shì)。源于萬(wàn)科的數(shù)據(jù)表明,，該公司今年1月份售出的房子中,，90平方米以下的戶型只占39%；到3月份,，這個(gè)比例上升至54%.
“對(duì)于銷售價(jià)格達(dá)200萬(wàn)元的大戶型住宅,，價(jià)格下降30%，銷售情況會(huì)好嗎,？”王石現(xiàn)場(chǎng)詢問(wèn)在座股東后接著說(shuō)：“大戶型住宅即使降價(jià)30%,，也不會(huì)有太多的人買。但是在我們產(chǎn)品中占主導(dǎo)地位的小戶型住宅,，價(jià)格只要下調(diào)5%,，市場(chǎng)就會(huì)很敏感了�,！�
前兩年,，地產(chǎn)市場(chǎng)火熱的時(shí)候，因?yàn)槔麧?rùn)高,，絕大部分的地產(chǎn)商都想建大戶型,，沒(méi)人想做小戶型。2005年,，有關(guān)部門要求新開(kāi)工樓盤(pán)套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重,，必須達(dá)到開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積的70%以上時(shí)，大多地產(chǎn)商都在抵制,，整整一個(gè)月都沒(méi)有人拿地,，唯獨(dú)萬(wàn)科第一個(gè)響應(yīng)了這一政策的要求。
王石說(shuō)：“我們把重心調(diào)整到小戶型住宅上的策略是正確的,。而在房地產(chǎn)市場(chǎng)上,，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的調(diào)整不是6個(gè)月內(nèi)就能做到的，住宅的戶型從土地的使用規(guī)劃,、建設(shè),、設(shè)計(jì)這些環(huán)節(jié)就已經(jīng)確定了,，要調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)需要一年半的時(shí)間。我們已經(jīng)取得了先發(fā)的優(yōu)勢(shì),�,！�
郁亮稱，90平方米以下住宅占萬(wàn)科去年銷售總量的比重為40%,，今年小戶型住宅的銷售比重將進(jìn)一步提高,。
此外，王石還透露萬(wàn)科將通過(guò)住宅產(chǎn)業(yè)化方式促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的節(jié)能減排工作,。他表示：“在全球氣候變暖的背景下,，再加上中國(guó)政府已經(jīng)承諾減排20%，所有的企業(yè)都將受到嚴(yán)格的節(jié)能減排限制,。房地產(chǎn)企業(yè)在這方面要未雨綢繆,。我們不僅在建筑施工方面，而且還和上下游聯(lián)系,，使用通過(guò)綠色認(rèn)證企業(yè)的產(chǎn)品,，促進(jìn)節(jié)能減排目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)�,！�
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發(fā)改委：股市資金或回流房地產(chǎn)市場(chǎng) | |
國(guó)家發(fā)改委昨日發(fā)布“一季度中國(guó)住房市場(chǎng)價(jià)格形勢(shì)分析”指出,，近期股票市場(chǎng)深幅調(diào)整，大量資金逃離股市,，同時(shí),，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的放緩，部分生產(chǎn)流通環(huán)節(jié)也會(huì)退出部分資金,，在投資渠道狹窄和通貨膨脹率居高不下的情況下,，這些資金很可能選擇再次進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，而不是存入銀行,，從而拉動(dòng)房?jī)r(jià)繼續(xù)走高,；
此外，居民在等待觀望后也會(huì)逐步選擇進(jìn)入住房市場(chǎng),。所以,，部分城市經(jīng)過(guò)一段時(shí)期調(diào)整后住房交易將會(huì)有所回升，二季度房?jī)r(jià)上漲壓力加大,，全國(guó)房?jī)r(jià)整體將保持溫和上漲趨勢(shì),。（何靜） | | |