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昨天，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會,、國務(wù)院發(fā)展研究中心企業(yè)所,、清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所和中國指數(shù)研究院四家機(jī)構(gòu)共同發(fā)布了最新一期華東百強(qiáng)企業(yè)報(bào)告，結(jié)果顯示,，去年華東企業(yè)雖然在百強(qiáng)企業(yè)中占到三分之一以上的份額,，但各項(xiàng)指標(biāo)均出現(xiàn)衰退,。
盈利指標(biāo)出現(xiàn)下滑
數(shù)據(jù)顯示，2008年全國商品房銷售額為24071億元,，同比下降19.47%,；百強(qiáng)企業(yè)的銷售額占到5244億元，同比下降3.93%,。其中,，華東百強(qiáng)企業(yè)去年實(shí)現(xiàn)銷售額863億元，每家企業(yè)的平均銷售額為23.32億元,，低于百強(qiáng)企業(yè)52.44億元的均值,。進(jìn)入綜合實(shí)力前十位的華東企業(yè)也僅有綠城和大華兩家企業(yè)。
同時(shí),，伴隨全國商品房銷售總額的下降,，百強(qiáng)企業(yè)去年的市場份額達(dá)到21.79%，同比增加3.35個(gè)百分點(diǎn),，為5年來的最高水平,，也就是說行業(yè)集中度進(jìn)一步加強(qiáng)。華東百強(qiáng)企業(yè)占到全國市場份額的3.59%,，同比下降了0.78個(gè)百分點(diǎn),。
去年華東百強(qiáng)企業(yè)的運(yùn)營效率也出現(xiàn)下滑，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率均值為0.32,，流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率均值為0.39,，分別比百強(qiáng)企業(yè)的均值低0.03和0.07。同時(shí),，去年華東百強(qiáng)企業(yè)預(yù)收賬款平均余額雖同比增長20.13%,，達(dá)到15.48億元；但存貨平均余額更同比增長40.84%,，達(dá)到49.92億元,。
此外，百強(qiáng)企業(yè)去年平均實(shí)現(xiàn)凈利潤8.17億元,，同比增加8.32%,。行業(yè)領(lǐng)先企業(yè)的凈利潤表現(xiàn)依然突出，去年凈利潤超過10億元的有萬科,、中海,、保利、合生,、龍湖,、遠(yuǎn)洋等17家企業(yè),，比前年增加了2家,。而華東百強(qiáng)企業(yè)平均凈利潤為3.39億元,，同比下降2.07%，比百強(qiáng)企業(yè)均值更低了58%,。其他各項(xiàng)盈利比率也都低于百強(qiáng)企業(yè)均值,，包括總資產(chǎn)收益率降至4.50%，凈資產(chǎn)收益率降至16.73%,，成本費(fèi)用利潤率降至25.51%,。
經(jīng)營性現(xiàn)金流量仍為負(fù)數(shù)
從業(yè)內(nèi)最關(guān)注的資金情況來看，華東百強(qiáng)企業(yè)去年的經(jīng)營性現(xiàn)金流量仍為負(fù)數(shù),。與開發(fā)規(guī)�,？s減相對應(yīng)，百強(qiáng)企業(yè)去年的籌資現(xiàn)金流量凈額均值下降了65.21%至9.15億元,。企業(yè)現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物基本保持穩(wěn)定,，去年均值為19.99億元。其中,，華東百強(qiáng)企業(yè)經(jīng)營性現(xiàn)金流量凈額均值雖增長1.85億元,，但仍為負(fù)1.82億元；同時(shí),，籌資現(xiàn)金流量凈額均值下降50.32%,，為3.86億元。
去年百強(qiáng)企業(yè)的平均資產(chǎn)負(fù)債率則從前年的67.16%下降到65.15%,；同期百強(qiáng)企業(yè)的流動比率也保持穩(wěn)定,，3年均值為1.97，流動資產(chǎn)對流動負(fù)債的保障能力較強(qiáng),。其中,，華東百強(qiáng)企業(yè)去年的平均資產(chǎn)負(fù)債率為69.67%，同比下降2.33個(gè)百分點(diǎn),，但仍比百強(qiáng)企業(yè)均值高了4.52個(gè)百分點(diǎn),；流動比率則由1.55提高到1.68，仍低于百強(qiáng)企業(yè)均值,。
面臨隱性衰退危機(jī)
“無論經(jīng)濟(jì)形勢如何變化,，房地產(chǎn)企業(yè)面對的仍然是三大核心問題：一是1年內(nèi)的短期問題，即現(xiàn)金流,；二是3年左右的中期問題,，如資產(chǎn)負(fù)債表；三是5
年期的長期問題,，指房地產(chǎn)生命周期成本,，我們必須意識到目前的發(fā)展模式是不可持續(xù)的，而消費(fèi)者的行為也在存在著諸多變化,�,！笔缆�(lián)地產(chǎn)董事長陳勁松提出,。
他認(rèn)為，對已經(jīng)存活下來的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說,，企業(yè)的隱性衰退似乎比生死問題更嚴(yán)重,。“如短期內(nèi)很多企業(yè)都發(fā)生了資產(chǎn)負(fù)債表的衰退,。有兩類公司在這方面的問題很嚴(yán)峻：一是在2007年高點(diǎn)買了大量土地的,；二是2006-2007年間引進(jìn)戰(zhàn)略投資者尤其是海外戰(zhàn)略投資者的，2009年他們的對賭協(xié)議將到期,，外資通常都會拿利息走人,。外資走了，內(nèi)資能填上嗎,？估計(jì)填不上,，因?yàn)槠髽I(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率太高。這種情況在2009
年恐怕也不會改善,，因?yàn)轭A(yù)計(jì)2009年不可能出現(xiàn)資產(chǎn)大規(guī)模的升值,。”
不過,，業(yè)內(nèi)對于企業(yè)發(fā)展也仍抱有樂觀想法,。中國指數(shù)研究院的分析師表示，去年以來市場暫時(shí)性低迷帶來資產(chǎn)價(jià)值的低估,，為百強(qiáng)企業(yè)提供了低成本兼并收購的良機(jī),。“市場的調(diào)整期也是企業(yè)最好的轉(zhuǎn)型期,、發(fā)展期,。加速資金周轉(zhuǎn)、保持資金的流動性,，控制成本費(fèi)用,，調(diào)整負(fù)債水平與結(jié)構(gòu)，保持相對較好的盈利等等,，都有助于實(shí)力企業(yè)應(yīng)對當(dāng)前的市場形勢,，并在危機(jī)中創(chuàng)造機(jī)遇�,！标悇潘梢脖硎�,，資產(chǎn)負(fù)債表的改善仍然是抓住機(jī)遇的關(guān)鍵，從而由隱性的衰退步入顯性的重組,。 |