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昨天,，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會、國務(wù)院發(fā)展研究中心企業(yè)所,、清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所和中國指數(shù)研究院四家機構(gòu)共同發(fā)布了最新一期華東百強企業(yè)報告,，結(jié)果顯示，去年華東企業(yè)雖然在百強企業(yè)中占到三分之一以上的份額,，但各項指標均出現(xiàn)衰退,。
盈利指標出現(xiàn)下滑
數(shù)據(jù)顯示，2008年全國商品房銷售額為24071億元,，同比下降19.47%,；百強企業(yè)的銷售額占到5244億元，同比下降3.93%。其中,，華東百強企業(yè)去年實現(xiàn)銷售額863億元,，每家企業(yè)的平均銷售額為23.32億元，低于百強企業(yè)52.44億元的均值,。進入綜合實力前十位的華東企業(yè)也僅有綠城和大華兩家企業(yè),。
同時，伴隨全國商品房銷售總額的下降,，百強企業(yè)去年的市場份額達到21.79%,，同比增加3.35個百分點，為5年來的最高水平,，也就是說行業(yè)集中度進一步加強,。華東百強企業(yè)占到全國市場份額的3.59%，同比下降了0.78個百分點,。
去年華東百強企業(yè)的運營效率也出現(xiàn)下滑,，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率均值為0.32，流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率均值為0.39,，分別比百強企業(yè)的均值低0.03和0.07,。同時，去年華東百強企業(yè)預(yù)收賬款平均余額雖同比增長20.13%,，達到15.48億元,；但存貨平均余額更同比增長40.84%，達到49.92億元,。
此外,，百強企業(yè)去年平均實現(xiàn)凈利潤8.17億元，同比增加8.32%,。行業(yè)領(lǐng)先企業(yè)的凈利潤表現(xiàn)依然突出,，去年凈利潤超過10億元的有萬科、中海,、保利,、合生、龍湖,、遠洋等17家企業(yè),，比前年增加了2家。而華東百強企業(yè)平均凈利潤為3.39億元,，同比下降2.07%,，比百強企業(yè)均值更低了58%。其他各項盈利比率也都低于百強企業(yè)均值,，包括總資產(chǎn)收益率降至4.50%,，凈資產(chǎn)收益率降至16.73%,，成本費用利潤率降至25.51%。
經(jīng)營性現(xiàn)金流量仍為負數(shù)
從業(yè)內(nèi)最關(guān)注的資金情況來看,，華東百強企業(yè)去年的經(jīng)營性現(xiàn)金流量仍為負數(shù),。與開發(fā)規(guī)模縮減相對應(yīng),，百強企業(yè)去年的籌資現(xiàn)金流量凈額均值下降了65.21%至9.15億元,。企業(yè)現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物基本保持穩(wěn)定，去年均值為19.99億元,。其中,，華東百強企業(yè)經(jīng)營性現(xiàn)金流量凈額均值雖增長1.85億元，但仍為負1.82億元,；同時,，籌資現(xiàn)金流量凈額均值下降50.32%，為3.86億元,。
去年百強企業(yè)的平均資產(chǎn)負債率則從前年的67.16%下降到65.15%,；同期百強企業(yè)的流動比率也保持穩(wěn)定，3年均值為1.97,，流動資產(chǎn)對流動負債的保障能力較強,。其中，華東百強企業(yè)去年的平均資產(chǎn)負債率為69.67%,，同比下降2.33個百分點，但仍比百強企業(yè)均值高了4.52個百分點,；流動比率則由1.55提高到1.68,，仍低于百強企業(yè)均值。
面臨隱性衰退危機
“無論經(jīng)濟形勢如何變化,，房地產(chǎn)企業(yè)面對的仍然是三大核心問題：一是1年內(nèi)的短期問題,，即現(xiàn)金流；二是3年左右的中期問題,，如資產(chǎn)負債表,；三是5
年期的長期問題，指房地產(chǎn)生命周期成本,，我們必須意識到目前的發(fā)展模式是不可持續(xù)的,，而消費者的行為也在存在著諸多變化�,！笔缆�(lián)地產(chǎn)董事長陳勁松提出,。
他認為，對已經(jīng)存活下來的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說,，企業(yè)的隱性衰退似乎比生死問題更嚴重,�,！叭缍唐趦�(nèi)很多企業(yè)都發(fā)生了資產(chǎn)負債表的衰退。有兩類公司在這方面的問題很嚴峻：一是在2007年高點買了大量土地的,；二是2006-2007年間引進戰(zhàn)略投資者尤其是海外戰(zhàn)略投資者的,，2009年他們的對賭協(xié)議將到期，外資通常都會拿利息走人,。外資走了,，內(nèi)資能填上嗎？估計填不上,，因為企業(yè)的資產(chǎn)負債率太高,。這種情況在2009
年恐怕也不會改善，因為預(yù)計2009年不可能出現(xiàn)資產(chǎn)大規(guī)模的升值,�,！�
不過，業(yè)內(nèi)對于企業(yè)發(fā)展也仍抱有樂觀想法,。中國指數(shù)研究院的分析師表示,，去年以來市場暫時性低迷帶來資產(chǎn)價值的低估，為百強企業(yè)提供了低成本兼并收購的良機,�,！笆袌龅恼{(diào)整期也是企業(yè)最好的轉(zhuǎn)型期、發(fā)展期,。加速資金周轉(zhuǎn),、保持資金的流動性，控制成本費用,，調(diào)整負債水平與結(jié)構(gòu),，保持相對較好的盈利等等，都有助于實力企業(yè)應(yīng)對當前的市場形勢,，并在危機中創(chuàng)造機遇,。”陳勁松也表示,，資產(chǎn)負債表的改善仍然是抓住機遇的關(guān)鍵,，從而由隱性的衰退步入顯性的重組。 |