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全線(xiàn)撤離石家莊市,，廣州海珠區(qū)所有分店關(guān)閉,，退出北京中介資金監(jiān)管體系……在3年前由軟銀和凱雷聯(lián)合注資時(shí)，順馳（中國(guó)）不動(dòng)產(chǎn)宣稱(chēng)計(jì)劃在2007年赴納斯達(dá)克上市的“豪言壯語(yǔ)”猶在耳邊,，如今卻開(kāi)始大刀闊斧地收縮戰(zhàn)線(xiàn),。事實(shí)上，早在樓市普遍“虛火上升”的2007年,，順馳不動(dòng)產(chǎn)就已經(jīng)開(kāi)始了在局部市場(chǎng)的深度調(diào)整,。而目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的不振，更是給順馳不動(dòng)產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀“雪上加霜”。
高調(diào)宣布上市計(jì)劃
“那筆4500萬(wàn)美元的風(fēng)險(xiǎn)投資資金,，早就已經(jīng)花光了,。”一位知情人士告訴記者,。2005年8月26日，順馳不動(dòng)產(chǎn)獲得了軟銀和凱雷兩大外資巨鱷的注資,。按照協(xié)議,，軟銀和凱雷分別持有順馳不動(dòng)產(chǎn)15%及7.5%的股權(quán)。順馳不動(dòng)產(chǎn)同時(shí)還對(duì)外公布了將于2007年到納斯達(dá)克上市的計(jì)劃,�,！皩O宏斌那時(shí)可謂志得意滿(mǎn)，除了二手房這一塊之外,，還曾經(jīng)計(jì)劃開(kāi)發(fā)許多衍生產(chǎn)品,，如房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估、裝修配套等,�,！痹撝槿耸空f(shuō)。
在當(dāng)時(shí)的市況下,，投資者們對(duì)于介入順馳不動(dòng)產(chǎn)可謂信心滿(mǎn)滿(mǎn),。軟銀亞洲投資基金首席合伙人閻炎在早先的采訪(fǎng)中曾表示，對(duì)于投資者來(lái)說(shuō),，中國(guó)的房地產(chǎn)發(fā)展特別是房地產(chǎn)中介市場(chǎng)的發(fā)展尤其被看好,。加之按照孫宏斌描述的“藍(lán)圖”，順馳不動(dòng)產(chǎn)是將傳統(tǒng)的中國(guó)房產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)手段和現(xiàn)代IT互聯(lián)網(wǎng)相結(jié)合,。這兩大外在包裝,，恰恰被當(dāng)時(shí)的美國(guó)資本市場(chǎng)極其看好。正因?yàn)榇�,，投資者們對(duì)于這一項(xiàng)目頗具信心,。
二手房只是融資工具
但事情的發(fā)展并不如此簡(jiǎn)單。
“在孫宏斌的整體謀略之中,，二手房系統(tǒng)原本就是作為其開(kāi)發(fā)系統(tǒng)的資金來(lái)源和融資工具,。”一位房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商直言不諱,。據(jù)悉,，按照順馳的發(fā)展途徑，通常是二手房先行進(jìn)入某個(gè)城市駐扎,。由于早期對(duì)于中介行業(yè)的資金監(jiān)管安全問(wèn)題并不重視,，客戶(hù)將房款交予中介之后，會(huì)在企業(yè)發(fā)生一段停滯時(shí)期。而順馳便是利用這段停滯期籠聚了大量的資金,，以支持緊隨其后進(jìn)入當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的新房開(kāi)發(fā),。
此外，利用“吞吐”手法賺取差價(jià),，也是順馳擅長(zhǎng)采用的方式,。“2005年時(shí)順馳的這種操作手法已經(jīng)相當(dāng)嫻熟了,，用現(xiàn)金將某片區(qū)域的房子成批購(gòu)置下來(lái),，隨后轉(zhuǎn)手倒賣(mài)給買(mǎi)家�,！币患掖笮腿珖�(guó)連鎖中介企業(yè)負(fù)責(zé)人告訴記者,。
不過(guò)，隨著行業(yè)規(guī)范和宏觀(guān)政策的不斷調(diào)整,，順馳以往戰(zhàn)無(wú)不勝的兩大“撒手锏”一一被克制住,，原本就屬于“另辟蹊徑”、專(zhuān)業(yè)性不夠的二手房部分,，其競(jìng)爭(zhēng)能力的薄弱迅速顯露出來(lái),。與此同時(shí)，新房開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的制約性也在加強(qiáng),，孫宏斌以往操作的“資金大挪移”手法,，已經(jīng)完全不能夠支持其名下巨量的土地開(kāi)發(fā)。
“風(fēng)險(xiǎn)投資的4500萬(wàn)美元,，早就被從二手房挪到了開(kāi)發(fā)系統(tǒng),。當(dāng)初是想先救‘母親’再救‘兒子’，結(jié)果,，‘母親’未能保住,，‘兒子’根本沒(méi)能沾到光�,！敝槿耸扛嬖V記者,。2006年9月，孫宏斌將負(fù)責(zé)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的控股權(quán),，出讓給了香港路勁基建,。
盲目擴(kuò)張敗像初現(xiàn)
順馳不動(dòng)產(chǎn)雖然引入了投資者并獲取了資金注入，其門(mén)店總數(shù)從900多家一舉躍升至1200家,，涉及約40個(gè)城市,。但是，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀(guān)調(diào)控的持續(xù)進(jìn)行,，在表面的輝煌業(yè)績(jī)之下,，卻掩蓋著呼之欲出的頹勢(shì)。“順馳在上海的門(mén)店所剩不多,，都完全由老員工自己承包的,，直營(yíng)形式早就消失了�,！鄙虾Ｒ患抑薪槠髽I(yè)負(fù)責(zé)人告訴記者,。
2007年，各地樓市普遍“虛火上升”,，但順馳不動(dòng)產(chǎn)在上海的調(diào)整卻已經(jīng)展開(kāi),。按照部署，該企業(yè)在上海實(shí)行變身,，經(jīng)營(yíng)方式由直營(yíng)轉(zhuǎn)變?yōu)槌邪错橊Y不動(dòng)產(chǎn)向承包者提供成熟店面和網(wǎng)絡(luò)支撐,，但承包者需要繳納2萬(wàn)元的保證金,，并承擔(dān)房租和經(jīng)營(yíng)費(fèi)用，同時(shí)每個(gè)月向順馳交納一定的管理費(fèi),。上海順馳不動(dòng)產(chǎn)有相關(guān)人士承認(rèn),，將直營(yíng)門(mén)店的經(jīng)營(yíng)權(quán)面向社會(huì)承包，確實(shí)是由于經(jīng)營(yíng)情況不太良好,。
“一般來(lái)說(shuō),，風(fēng)險(xiǎn)投資者比較喜歡有統(tǒng)一管理性的企業(yè)，這樣比較好控制,。從直營(yíng)反而轉(zhuǎn)向承包,，說(shuō)明已經(jīng)有問(wèn)題產(chǎn)生了�,！币晃煌赓Y投資負(fù)責(zé)人表示,。與此相印證的是，凱雷投資集團(tuán)董事總經(jīng)理,、凱雷亞洲增長(zhǎng)基金主管祖文萃在接受媒體采訪(fǎng)時(shí)公開(kāi)表示,，對(duì)順馳地產(chǎn)的投資并沒(méi)有預(yù)期那么理想。他指出,，順馳管理團(tuán)隊(duì)的管理能力并沒(méi)有之前預(yù)料得那么強(qiáng),，而管理太分散、分店擴(kuò)張步伐太快,，都是影響預(yù)期的因素,。事實(shí)上，順馳不動(dòng)產(chǎn)隨后發(fā)生的收縮及調(diào)整,，皆是由于凱雷的建議,。
風(fēng)投苦尋接手對(duì)象
2008年，銀根緊縮、信貸趨嚴(yán)等一系列金融政策,，猶如往房地產(chǎn)市場(chǎng)的“火頭”上潑了一盆冷水,。而在這種情況之下，順馳不動(dòng)產(chǎn)的生存狀況更是令人擔(dān)憂(yōu),。據(jù)北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)的存量房網(wǎng)上簽約成交數(shù)據(jù),，10月份北京順馳不動(dòng)產(chǎn)的簽約套數(shù)僅為11套，退房套數(shù)則為6套,。
而在此之前,，已有媒體報(bào)道，順馳不動(dòng)產(chǎn)近期關(guān)閉了廣州海珠區(qū)的所有分店,，石家莊市的所有門(mén)店也幾乎在一夜之間全線(xiàn)關(guān)閉,。近期，北京順馳不動(dòng)產(chǎn)還向北京市房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)提出“停止從事北京存量房交易結(jié)算資金劃轉(zhuǎn)業(yè)務(wù)的書(shū)面申請(qǐng),，并提交了結(jié)算資金已清算完畢的證明材料”,。這一舉動(dòng)再度加劇了外界對(duì)于順馳不動(dòng)產(chǎn)資金現(xiàn)狀的疑慮。
“去年凱雷曾經(jīng)尋找過(guò)愿意接手的中介企業(yè),，提出的條件是,，只要有企業(yè)愿意接手，軟銀和凱雷的投資合作體將向新東家重新注入一筆資金,�,！币晃徊辉敢馔嘎缎彰闹薪槠髽I(yè)負(fù)責(zé)人告訴記者，“在當(dāng)時(shí)的情況下,，這種條件其實(shí)頗為誘人,。但考慮下來(lái)，光是整理消化其內(nèi)部問(wèn)題就已經(jīng)耗費(fèi)巨大,，所以并未同意接手�,，F(xiàn)在看起來(lái)，更是慶幸當(dāng)初的決定了,�,！�
當(dāng)初的心頭好早已演化成了“燙手山芋”，對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)投資者們來(lái)說(shuō),，能夠順利退出,，才是最終的成功。隨著順馳不動(dòng)產(chǎn)的進(jìn)一步萎縮,，風(fēng)投們將如何應(yīng)對(duì)尚無(wú)法得知,。軟銀亞洲投資基金首席合伙人閻炎日前在接受記者采訪(fǎng)時(shí)表示，每一家風(fēng)投機(jī)構(gòu)都有成功的項(xiàng)目和失敗的項(xiàng)目,，而且各家對(duì)投資項(xiàng)目的策略和態(tài)度也各不相同,，按照公司以往慣例,，軟銀賽富從來(lái)不對(duì)所投資的公司作任何評(píng)論。這一席話(huà),，也許早已顯露出了無(wú)奈,。 |
