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5月29日，中南控股集團(tuán)有限公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)借殼大連金牛（000961）,，將中南房地產(chǎn)所持有的10項(xiàng)共計(jì)50.95億元的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)注入上市公司,。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年以來,，已有近30家房地產(chǎn)公司通過定向增發(fā)資產(chǎn)置換方式“借殼”上市。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，上半年緊縮的財(cái)政政策和銷量萎縮使得房產(chǎn)商融資渠道減少,，通過借殼可以較低的成本盡快進(jìn)入資本市場(chǎng)。
借殼扎堆
5月27日,，浙商集團(tuán)將旗下超過45億元的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)注入SST亞華（000918）,；19日，中住地產(chǎn)將通過定向增發(fā)重組SST重實(shí)（000736）實(shí)現(xiàn)中住地產(chǎn)的整體上市,；6日,，ST天橋（600657）向信達(dá)投資、深圳市建信投資發(fā)展有限公司,、海南建信投資管理股份有限公司,、正元投資和贛粵高速定向發(fā)行，收購上述公司所持有的有關(guān)房地產(chǎn)公司的股權(quán),。
而此前,，常州高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)發(fā)展（集團(tuán)）總公司將房地產(chǎn)和城市建設(shè)資產(chǎn)注入黑牡丹（600510）、新洲集團(tuán)將房地產(chǎn)業(yè)務(wù)與白貓股份（600633）全部資產(chǎn)和負(fù)債進(jìn)行置換,。僅5月份以來就有十多家房地產(chǎn)企業(yè)擬將資產(chǎn)注入上市公司,。
房地產(chǎn)企業(yè)特別青睞ST公司。近30家公司中,，有15家是ST公司,，除上述列舉之外,，還有華遠(yuǎn)地產(chǎn)借殼SST幸福（600743）、紫薇地產(chǎn)借殼ST嘉瑞（000156）,、四川大地實(shí)業(yè)借殼*ST創(chuàng)智（000787）等,。
長(zhǎng)城證券研究員萬知認(rèn)為，一方面,，ST公司尋求資產(chǎn)重組保全殼資源是他們的當(dāng)務(wù)之急,；另一方面，緊縮的財(cái)政政策使得房地產(chǎn)企業(yè)面臨資金壓力,，為獲得更多融資渠道,，這些ST公司的“殼”就成了他們的最佳選擇。
資產(chǎn)負(fù)債率依然偏高
目前擬將借殼上市的地產(chǎn)公司和上市公司一樣,，都存在負(fù)債率偏高的問題,。SST亞華收購報(bào)告書中顯示，浙商集團(tuán)的資產(chǎn)負(fù)債率逐年增高,，2005年到2007年的資產(chǎn)負(fù)債率依次是79.72%,、81.91%、83.16%,。而SST幸福的收購報(bào)告書則顯示,，華遠(yuǎn)地產(chǎn)2004年到2006年的資產(chǎn)負(fù)債率依次是74.84%、66.87%和67.61%
,。借殼中關(guān)村（000931）的鵬潤(rùn)控股的資產(chǎn)負(fù)債率更高,，2005年到2007年的資產(chǎn)負(fù)債率為91.9%、94.3%和38.6%,，其2007年的數(shù)據(jù)是剝離資產(chǎn)后的數(shù)據(jù),。
5月22日，中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心評(píng)出“2008滬深房地產(chǎn)上市公司綜合實(shí)力30強(qiáng)”,，萬科（000002）,、保利地產(chǎn)（600048）和招商地產(chǎn)（000024）排名前三。據(jù)統(tǒng)計(jì),，這30強(qiáng)公司在今年一季度的資產(chǎn)負(fù)債率均值為63.07%,，與去年同期基本持平。一季度行業(yè)現(xiàn)金流緊張的情況仍然沒有改觀,，30強(qiáng)房地產(chǎn)上市公司一季度每股經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流量均值為-0.69元,，比第四季度略有增加；經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為-185億元,，同比增長(zhǎng)89%,。
業(yè)內(nèi)專家指出，30強(qiáng)上市房企每股投資活動(dòng)現(xiàn)金流出大于流入,，說明對(duì)外新增投資大于收回的投資回報(bào),。在此情況下,，房地產(chǎn)公司只能通過外部融資來解決資金緊張問題；但是,，一季度,，國(guó)有商業(yè)銀行給房地產(chǎn)企業(yè)的信貸額度非常少，而資本市場(chǎng)大幅調(diào)整,，也使得境內(nèi)外IPO和再融資受阻,，進(jìn)一步加劇資金緊張。
上市突圍
2005年伊始的土地儲(chǔ)備“大戰(zhàn)”,，幾乎將所有的地產(chǎn)公司都帶入了缺錢的集體困境,。而連續(xù)數(shù)月的緊縮政策，對(duì)于高速擴(kuò)張的地產(chǎn)公司來講,，幾乎是致命一擊,。
國(guó)信房地產(chǎn)行業(yè)研究員方焱告訴記者，“這些房地產(chǎn)公司通過借殼進(jìn)入資本市場(chǎng),，有助于打通地產(chǎn)公司的融資渠道,，雖然不見得很快就能融到資金，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看,，總會(huì)有機(jī)會(huì)的,。此外，上市還可以樹立良好的企業(yè)品牌,，在看重品牌的房地產(chǎn)市場(chǎng)無疑會(huì)對(duì)企業(yè)的發(fā)展帶來好處,。”
長(zhǎng)城證券房地產(chǎn)研究員劉昆向記者表示,，今年緊縮的財(cái)政政策，使得企業(yè)從銀行獲得貸款的難度增加,，再加上今年以來銷量萎縮造成房地產(chǎn)企業(yè)資金回籠速度放緩,，融資環(huán)境的變化使房地產(chǎn)公司上市需求就尤為迫切。
也有專家認(rèn)為,，半年的貨幣緊縮,，房地產(chǎn)成交量大幅萎縮，調(diào)控的目的已經(jīng)初步達(dá)到,。如果把樓價(jià)真的打下來,，對(duì)整體經(jīng)濟(jì)并沒有太大好處。所以這個(gè)時(shí)候放開地產(chǎn)公司的股市通道,，也很正常,。
5月初，主要一線城市并沒有出現(xiàn)預(yù)計(jì)中的成交量爆發(fā),，深圳和北京的房展會(huì)也未能對(duì)成交起到預(yù)期中的刺激,。成交統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示,，除上海成交量同比環(huán)比均出現(xiàn)增長(zhǎng)，北京,、深圳,、廣州三城市五月初的交易量均出現(xiàn)同比下降，環(huán)比或者增加不大,，或者下降,。
傳統(tǒng)的交易旺季不旺，表明市場(chǎng)觀望情緒濃重,，國(guó)海證券研究員趙鐸認(rèn)為,，不愿等待的自住需求在春節(jié)后已經(jīng)得到階段性集中釋放，下一次釋放可能需要更長(zhǎng)時(shí)間的積累,，壓力將越來越多地向開發(fā)商轉(zhuǎn)移,。 |