房地產(chǎn)行業(yè)一直是近年來公眾強烈要求治理整頓的行業(yè)之一,。在網(wǎng)絡上,，房地產(chǎn)企業(yè)更是廣大網(wǎng)友們經(jīng)常齊拋板磚兒的對象,。然而，除了個別企業(yè)奮起自衛(wèi)自鳴清白,，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)主們拿沉默當武器,。
針對上述情況發(fā)生緣由，中國社會科學院近日發(fā)布的“2007年中國房地產(chǎn)發(fā)展報告”認為，房地產(chǎn)行業(yè)遭到集體“丑化”,，主要是由于行業(yè)本身存在的種種問題所致,，并非公眾無風起浪胡亂說事兒。
應該說,，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)發(fā)展成為我國經(jīng)濟最重要的產(chǎn)業(yè)之一,。2006年，房地產(chǎn)行業(yè)的投資規(guī)模近2萬億元,，擁有企業(yè)近6萬家,，從業(yè)人員150萬，年銷售面積6億平方米,，年銷售額超過2萬億元,。幾乎和汽車產(chǎn)業(yè)一樣，房地產(chǎn)也已成為我國新時期消費結構和產(chǎn)業(yè)結構變化的動力,。
然而,，就是這樣一個支柱產(chǎn)業(yè)，它的名聲卻并不是那么光鮮,。虛假廣告,，它有；虛假承諾,，它有,；質(zhì)量不合格，它有,；惡意拖欠,，它有；野蠻拆遷,，它有,；偷逃稅款，它也有,。
按照社科院的本次報告的說法,，“我國房地產(chǎn)企業(yè)素質(zhì)較低”。
該報告共統(tǒng)計了房地產(chǎn)企業(yè)“四宗罪”,，分別如下：
一,、受到土地資源約束，房地產(chǎn)企業(yè)在區(qū)位范圍內(nèi)集中度很高,，擁有過強的左右市場價格的能力,，導致價格偏離普通消費者的購買能力。
盡管中國的房地產(chǎn)離全行業(yè)壟斷還有較大距離,，但是通過區(qū)位結構性壁壘阻止競爭性企業(yè)的進入,，開發(fā)商卻能在很大程度上形成高位的協(xié)同價格,，甚至有能力削弱政府對房價的政策性調(diào)控。這至少給博弈論提供了一個新的難題,。因為根據(jù)博弈論,，個別廠商秘密降價以擴大自己的收益，最終會導致市場協(xié)同無法實現(xiàn),。
報告認為,，協(xié)同價格的形成提高了社會成本，加劇了社會分配不均,，也降低了社會總效率,。這首先表現(xiàn)在消費者剩余一部分被轉(zhuǎn)移為生產(chǎn)者利潤，消費者利益受損,；其次,，與充分競爭的市場價格相比，協(xié)同價格保護了低效率,，資源配置效率降低,。
二、房地產(chǎn)企業(yè)忽視社會成員主體的普通住房需求,，產(chǎn)品結構失衡,，有限的土地資源不能盡可能多地配置于大多數(shù)人所需求的普通住房，加劇了普通住宅供應的緊缺,。比如,，房地產(chǎn)大佬任志強就曾明確地說，他的房子就是要蓋給富人住的,，窮人要住房去找政府好了,。
偏愛大戶型，幾乎是房地產(chǎn)企業(yè)的一個通病,。據(jù)統(tǒng)計,，2006年1~6月份,，40個重點城市上市預售的商品房套均建筑面積115平方米,，與此相對應，中小套型普通商品住房供應卻是嚴重不足,。價格結構矛盾更是非常尖銳,。高價位商品房比重過高，低價位商品房開發(fā)量不足,，與城鎮(zhèn)普通居民家庭收入不適應,。當然，這還有政府的問題在里面,。土地供應,、租賃住房補貼,、住房保障等方面政策的缺失和滯后也促使局面更加嚴峻。
三,、由于房地產(chǎn)市場利潤空間較大,、有效競爭不足，很多房地產(chǎn)企業(yè)維持著落后的經(jīng)營管理機制,，忽視產(chǎn)品質(zhì)量和企業(yè)信譽,，引發(fā)各種各樣的社會矛盾。這種情況在眾多小型開發(fā)企業(yè)行為上更加明顯,。
這些企業(yè)不像大型企業(yè),，可以在土地和資金上獲得先機，并高效利用這些要素,，致力于企業(yè)形象和品牌建設,，它們一般的自有資金比例普遍較低，資產(chǎn)負債率偏高,，市場力量較弱,，由于受到土地和資金要素的制約，只能以獲得單個項目的最大利益為目標,，短期行為嚴重,。“挖一桶就走”是老百姓對它們形象的說法,。不過,，從整個行業(yè)來說，由于利潤豐厚,、供需不平衡,，中國的房地產(chǎn)企業(yè)還沒有遇到強有力的外部競爭，因此也缺少內(nèi)涵式擴張的足夠動力,。過去四年,，房地產(chǎn)行業(yè)一直位列暴利排行榜頭幾名，然而在創(chuàng)新方面卻少有建樹,。
四,、由于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度驚人，市場約束機制相對滯后,，存在著房地產(chǎn)企業(yè)以非正常手段獲取超額利潤的途徑,，很多企業(yè)憑借非正常手段獲得高額利潤后，短期內(nèi)得以發(fā)展壯大并取得顯著“成功”,，甚至形成了房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營有方就是“成功”運用非正常手段的社會共識,，對整個產(chǎn)業(yè)的行為方式產(chǎn)生了影響，損害了企業(yè)的社會形象,。
這其中官商勾結,、權錢交易尤其為人痛恨,。有關研究人員甚至提出，房地產(chǎn)界多富豪并非因為房地產(chǎn)業(yè)已成為中國的黃金產(chǎn)業(yè),，而在于房地產(chǎn)業(yè)是國內(nèi)最大的權力尋租場所,。據(jù)統(tǒng)計，過去幾年里,，在“落馬”的領導干部以權謀私,、貪污受賄的案件中，涉及土地批租問題的約占三分之一,。這從反面印證了房地產(chǎn)企業(yè)的問題,。
該報告認為，由于我國房地產(chǎn)市場體制建設時間較短,，所以政策體系很不健全,。近年來我國政府以房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)暴利和不規(guī)范的土地開發(fā)行為為突破口，借助房價過快增長引起的社會輿論,，創(chuàng)造了有利于政策出臺和實施的優(yōu)勢環(huán)境,。已經(jīng)出臺的宏觀調(diào)控政策主要針對資源要素的調(diào)控、市場環(huán)境的建設和利益分配格局的調(diào)整,，以嚴格限制房地產(chǎn)信貸,、規(guī)范拆遷行為、規(guī)范土地供應政策,、加大稅收征管力度為標志,。
該報告同時建議，應該變項目前期審批為全程服務,、全程管理,；加大市場整頓的力度，嚴格開展房地產(chǎn)市場專項整治工作,，對于違法違規(guī)企業(yè)給予曝光和必要懲處,，直至清出；建立房地產(chǎn)信用檔案,，懲戒失信主體,，促進公平競爭和優(yōu)勝劣汰。擴大信用系統(tǒng)的覆蓋面和影響力,，通過與商品房網(wǎng)上銷售系統(tǒng)的鏈接,，使其成為購房者決策的重要參考依據(jù)。
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