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很多人在炒作上市房企以及央企,、國企土地儲備存在很大的盲目性,。數(shù)據(jù)顯示：前10位房企的土地儲備規(guī)模均在2000萬平方米以上,，總量超過3億平方米,，而據(jù)公開數(shù)據(jù)顯示,，全國每年房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模僅為6億至7億平方米,。
有分析人士看到：榜單中房企的大部分土地儲備都來自去年及以前,，今年的新增土地十分有限,。其中,，恒大地產(chǎn)在上半年實現(xiàn)127億元銷售額的情況下，新增土地儲備僅0.36萬平方米,；雅居樂則是“零儲備”,。其中上半年萬科的儲地規(guī)模達到414.6萬平方米，位居各房企之首,，保利,、綠地和碧桂園的新增土地也在100萬平方米以上。
大房企全國市場土地儲備僅僅增加百萬平方米,，是多了還是少了,，我相信大家是能看清這一形勢的。
近期一組統(tǒng)計機構數(shù)據(jù)表明,，超過70%的城市今年的土地供應計劃目前沒有完成,，4個一線城市更是如此，甚至有的城市完成計劃數(shù)僅有30%,。嚴格執(zhí)行土地招拍掛出讓之后的土地供應形勢決定了不可能有大量的土地囤積,。
但是，像在北京2004年“8·31”大限之前的協(xié)議出讓土地有多少沒有到達開發(fā)過程,，這是一個未知數(shù),。有很多遺留問題造成了土地閑置，也就是直觀的土地荒蕪,。當然公開的土地出讓僅僅是土地入市很小的一部分,，特別是二三四線城市更是如此。而這方面的土地上市難度一直在加大,，也就是立項辦的很早,，但是糾紛不斷,，形不成真實的供應。
土地大勢究竟是何種態(tài)勢,？土地可以無限放大供應嗎,？答案是否定的。拆遷成本的走高是無法逆轉(zhuǎn)的,。然而我們城市的土地之源越來越倚重城市的拆改而不是攤大餅的方式,，城市不可能無限擴大。
比如在新修訂的《全國土地利用總體規(guī)劃綱要(2006-2020年)》全國耕地保有量到2010年和2020年分別保持在18.18億畝和18.05億畝,。
而目前全國耕地面積已從1995年的19.51億畝減少到現(xiàn)在的18.26億畝,，人均耕地更是只有1.39畝，不到世界平均水平的40%,�,！叭嗽龅販p”已成為我國現(xiàn)代化進程中最突出的矛盾。也就是說至2010年我們僅有0.08億畝(800萬畝)可耕地轉(zhuǎn)用為新增建設用地,，但是同時的占補平衡還要限制增速,。而下一個十年，我們僅有1300萬畝的耕地轉(zhuǎn)用指標可以指望,。
指責房企,，特別是上市房企和國企儲地的盲目性就更加沒有道理。這樣形式的土地供應大局,，對土地預期的一致看好,，也就存在土地爭奪局面很難改觀。至于集約節(jié)約用地的要求,，面臨著調(diào)控頻頻的局面,，除了延緩開發(fā)節(jié)奏，也就只有退地一條路可走,。
不要指望上市企業(yè)和央企國企低于成本開發(fā)項目,，真的會虧損的話，股民和國資委所代表的全體大眾也不會答應,。
是土地供需失衡造成的房企對土地的追捧,，而全國城市的根本發(fā)展階段的不同，單個企業(yè)的土地儲備并非像有人估計的那樣,，目前房企不可能儲備了150年,，或者幾十年的土地。
囤積土地現(xiàn)象又是一個錯誤的估計,。(作者為全國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟副秘書長) |