房子是耐用品，會提供收益流，這個(gè)收益流的現(xiàn)值之和,，就是房子理論上的現(xiàn)價(jià),。如果這個(gè)收益流下降了,，房價(jià)就會下降，反之，則會上升。如果其他因素導(dǎo)致的收益增加,，抵消了物業(yè)稅，凈收益就會增加,，房價(jià)會上升,。所以，征物業(yè)稅,，對房價(jià)的影響非常不確定,。希望物業(yè)稅降低房價(jià)，打擊房地產(chǎn)投機(jī),，從長期看,，可能只是一廂情愿的幻想。
其實(shí),，把國務(wù)院《2009年深化經(jīng)濟(jì)改革工作意見的通知》“深化房地產(chǎn)稅制改革，研究開征物業(yè)稅”這句原則性的話,，解讀為要開征新稅,，是誤解。1986年,，中國就有了房產(chǎn)稅,，就是對擁有房屋產(chǎn)權(quán)的人課征的一種財(cái)產(chǎn)稅（對租金也征）。從現(xiàn)在披露的關(guān)于物業(yè)稅的信息,，可以認(rèn)定,，物業(yè)稅不過就是根據(jù)新形勢把財(cái)產(chǎn)稅調(diào)整一下而已，并非新稅。如果對擁有房產(chǎn)開征新稅,，那就是重復(fù)課稅了,。
改革房產(chǎn)稅確實(shí)必要。20多年來,，不但居民擁有住房的方式,、房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了巨大變化，就是整個(gè)稅收制度,，也經(jīng)過了重大調(diào)整,，相應(yīng)調(diào)整房產(chǎn)稅，改個(gè)更貼切的名字,，都是可以理解的,。
因?yàn)閷Ψ孔诱鞫惔嬖谥T多技術(shù)難題，房地產(chǎn)稅雖然存在多年,，征收的效果卻不理想,。比如，按照現(xiàn)行的《房產(chǎn)稅暫時(shí)條例》,，房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)是“房產(chǎn)原值一次減除10％至30％后的余值”,，可原值是多少，不易確定,，因?yàn)橥瑯拥姆孔�,，有成本價(jià)房、房改房,、經(jīng)濟(jì)適用房,、兩限房、商品房之分,，即使同為市場價(jià),，也相差懸殊，要評估,、確定計(jì)稅依據(jù),，就得找大批專家一個(gè)一個(gè)核算，費(fèi)用很大,。
計(jì)稅依據(jù)的麻煩,，是房產(chǎn)稅（物業(yè)稅）的宿病，連經(jīng)驗(yàn)豐富的美國稅務(wù)部門,，也都頭疼不已,。
不過，對物業(yè)稅來說,，計(jì)稅依據(jù)不過是疥癬之疾,，不是最要緊的,。
現(xiàn)在，圍繞房地產(chǎn)的稅,，有好幾個(gè),，比如營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅,、契稅,、印花稅、土地增值稅等等,，這些稅,，雖然名義上由房地產(chǎn)企業(yè)繳納，實(shí)際上卻完全由購房人承擔(dān),。稅之外,，更有數(shù)不清的收費(fèi)，即使屢次清理之后,，還剩下幾十項(xiàng),。
按照經(jīng)濟(jì)學(xué)的理論，買房,，主要是投資行為,，應(yīng)該受到鼓勵(lì)。所以,，不少國家,，不但購買人的稅負(fù)極輕，還能享受到其他稅收照顧,，如允許按照購房價(jià)格的一定比例,，抵扣個(gè)人所得稅的應(yīng)納稅所得額等。購房退稅的慣例,，我們至今沒有實(shí)行,。
房產(chǎn)稅，或者物業(yè)稅公平的作用極為有限,，不會因?yàn)檎魑飿I(yè)稅,，窮人就能住上房；調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)也談不上,；其唯一的目的,，就是增加地方財(cái)政收入。
現(xiàn)在地方政府想的就是如何增加收入,，因?yàn)榈胤绞聞?wù)繁多，支出太大,，而中央財(cái)政也沒有多少轉(zhuǎn)移支付的空間�,，F(xiàn)在,，房價(jià)越來越高，房子又是不動產(chǎn),，征稅比較方便,。所以，物業(yè)稅是地方政府最好的收入渠道,。有人建議,，如果開征物業(yè)稅，就不再征收營業(yè)稅等,，也不再征收各種費(fèi),，這幾乎不可能。
有人把物業(yè)稅理解成政府對服務(wù)的收費(fèi),，個(gè)人買了房子,，可是政府提供了保護(hù)，應(yīng)該交稅,。這也是一種誤會,。因?yàn)楣褚呀涣似渌悾辛x務(wù),、也有財(cái)力保護(hù)公民的個(gè)人財(cái)產(chǎn)安全,。
有關(guān)部門，應(yīng)該出來明確一下“研究開征物業(yè)稅”,，具體內(nèi)容到底如何,？什么時(shí)候征？要知道燃油稅從“研究開征”到靴子落下,，經(jīng)過了十幾年,。
大家現(xiàn)在最關(guān)心的是，物業(yè)稅如果真的開征,，是不是會抬高本已難承受的高房價(jià),；如果征收物業(yè)稅，那些擁有多套房的炒房人,，成本會不會增加,，因此可能打擊他們的投機(jī)積極性，進(jìn)而會穩(wěn)定房價(jià),？
物業(yè)稅肯定會影響房價(jià)：房子是耐用品,，人們買房，是因?yàn)樵谝院蟮暮芏嗄昀�,，房子會提供收益流,，收益流的現(xiàn)值之和，就是房子理論上的現(xiàn)價(jià),。如果收益流下降了,，房價(jià)就會下降,，反之，則會上升,。當(dāng)然這是理論上說的,，實(shí)際情形要復(fù)雜很多，不過這是一個(gè)觀察和判斷的重要視角,。
人們買房會獲得哪些收益呢,？第一，租金,。把買的房子租出去獲得租金,，這是顯性的租金。如果自住,，就不必再出去租房,，實(shí)際上為自住者節(jié)約了租金，這是隱性的租金收入,，雖然業(yè)主并沒有實(shí)際得到租金,，但因?yàn)楣?jié)約了租金，提高了業(yè)主的消費(fèi)能力,。所以,，物業(yè)稅一般也包括對租金的課征，當(dāng)然,，隱性租金沒法征,，在這個(gè)意義上，自住房者占了便宜,。第二,，房屋的增值收益。城市的土地是稀缺的,，正常情況下,，房屋會增值，長期更是如此,。
但是,，擁有住房也要付出成本：第一，抵押貸款利息,。大部分人都有抵押貸款,，每年要付出利息。第二,，稅收（和其他費(fèi)用）,，即房產(chǎn)存續(xù)期間的財(cái)產(chǎn)稅（房產(chǎn)稅或者物業(yè)稅）、所得稅等,。
所以,，擁有房子,，每年獲得的凈收益是：租金加上房屋增值，再減去利息和稅收,。房子的現(xiàn)價(jià)，就是每年凈收益的折現(xiàn)值之和,。如果其他條件不變,，只是增加稅收，那么,，擁有房子的凈收益就會下降,，房子現(xiàn)價(jià)會下跌。因此,，如果條件適當(dāng),，物業(yè)稅有降低房價(jià)的作用，也可以在一定程度上可抑制炒作,。
可是,，其他條件不變幾乎是不可能的，房子的租金和增值收益,，就不好確定,；抵押貸款利息也是變化的。如果其他因素導(dǎo)致的收益增加,，抵消了物業(yè)稅,，凈收益就會增加，房價(jià)會上升,。所以,，征物業(yè)稅，對房價(jià)的影響,，非常不確定的,。希望物業(yè)稅降低房價(jià)，打擊房地產(chǎn)投機(jī),，從長期看,，可能只是一廂情愿的幻想。
（作者系北京航空航天大學(xué)金融研究中心常務(wù)副主任） |
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