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| 小產(chǎn)權(quán)房的城鄉(xiāng)統(tǒng)籌視野 |
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| 2009-06-02 郭凱 來源:21世紀(jì)經(jīng)濟報道 |
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不久前深圳人大會議通過了《關(guān)于農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定》,，引起了人們的普遍關(guān)注,。市人大有關(guān)負責(zé)人表示，旨在解決城市化土地遺留問題的相關(guān)立法,，絕不意味著現(xiàn)有違建轉(zhuǎn)正后就可以等同于商品房一樣自由流通,。據(jù)介紹,，根據(jù)目前的立法目的,，在對歷史遺留違建問題進行解決時，大部分經(jīng)過補交罰款以及其他一系列審批手續(xù)拿到房產(chǎn)證的原有“違建”,，將只有合法的使用權(quán),，并非外界所理解的商品房市場流通權(quán)。
盡管該決定只針對一定時間之前的已有建筑,，但深圳目前在此方面的努力,，或許不僅會給其他地方化解既存的小產(chǎn)權(quán)房矛盾帶來有益經(jīng)驗，也可能會為建設(shè)城鄉(xiāng)建設(shè)用地統(tǒng)一市場提供一些有益案例,。
面對市場需求,，農(nóng)村建設(shè)用地(包括宅基地)只能等待地方政府征用之后，才能進入市場轉(zhuǎn)讓使用權(quán),。其中,，一些地區(qū)的農(nóng)民并未獲得合理的土地收益補償，令到城鄉(xiāng)公共福利存在不均衡的問題�,，F(xiàn)存的城鄉(xiāng)土地使用權(quán)的二元分割,，提高了城市化和工業(yè)化的土地利用成本。
在一些工業(yè)化先行的地方,，比如深圳,，許多農(nóng)村集體建設(shè)用地早期都曾大量興建廠房，經(jīng)過經(jīng)濟變遷,、產(chǎn)業(yè)遷徙以及城市化中的人口聚集之后,，一些原來的廠房逐漸變?yōu)榧w集資或者集體統(tǒng)建型的居民小區(qū)。如果不考慮這些現(xiàn)實情況,，再由政府征用集體土地,、拆遷農(nóng)民建筑，然后再重新放到市場開發(fā),，那么既不會帶來社會福祉,，也會增加社會成本。所以,，我們需要考慮的是如何將其疏導(dǎo),，納入合理有序的規(guī)劃之中。
一些既存的符合建設(shè)建筑標(biāo)準(zhǔn)的農(nóng)民建筑,，自然會有出租,、交易的要求，而且需要有適宜的制度設(shè)計來規(guī)范,，并且引導(dǎo)交易秩序,。目前相關(guān)制度面臨的問題，仍是農(nóng)村集體建設(shè)用地和宅基地的成本與城市商用建設(shè)土地的成本,，存在著巨大價差,。這個價差的存在,，一部分是因為城市建設(shè)用地的征用、管理環(huán)節(jié)等產(chǎn)生了一定的費用,，另外一些農(nóng)村建設(shè)用地則被隔絕在市場之外,，形成了一種供不應(yīng)求的表象。事實上,，部分農(nóng)民建筑的合理流轉(zhuǎn),，在技術(shù)操作層面上，只要通過核定適當(dāng)?shù)挠玫貎r格,、補交土地使用費和交易稅費等,，就是可以實現(xiàn)的。確認農(nóng)民建筑也即小產(chǎn)權(quán)房的流轉(zhuǎn)合法,，并不影響土地的集體所有權(quán)(已轉(zhuǎn)為國有土地的為國家所有權(quán)),，而且會提高土地的利用效率，補繳的土地費用,，并且交易費用會讓農(nóng)村集體和地方政府的土地利用收入得以增加,。
或許我們的眼光還可以更長遠一些，可以考慮將一些小產(chǎn)權(quán)房所補繳的土地價格和稅費,，用于農(nóng)村村民或者村改居后的社區(qū)居民的社會保障建設(shè),，這樣可以讓達到一定年齡的農(nóng)民按城市(退休)養(yǎng)老社保金的標(biāo)準(zhǔn)領(lǐng)取社保，而不是目前有些地方實行的按低保水平發(fā)放的“村改居保障”,。
長期來看,，如果我們能夠通過各級政府不同地方的試驗、試點,，逐漸探索出一套農(nóng)村集體建設(shè)用地和宅基地的定價和市場交易管理服務(wù)系統(tǒng),，令土地溢價利益合理化，并通過其收益令到相關(guān)的農(nóng)民群體(或者更大地理范圍的農(nóng)民群體)得到更完善的社會保障,，那么這或許也會是統(tǒng)籌城鄉(xiāng)的一個有效途徑,。 |
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