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《土地管理法》修改風(fēng)波持續(xù)燃燒,。雖然有關(guān)政府部門公開出面澄清事實(shí)真相,，但爭論仍在持續(xù)。
當(dāng)初我國在制定《物權(quán)法》的時(shí)候,，也是頗費(fèi)周折�,，F(xiàn)行的《物權(quán)法》將土地使用權(quán)到期后產(chǎn)生的法律后果概括為“自動(dòng)續(xù)期”，其實(shí)是一種權(quán)宜之計(jì),。這個(gè)問題之所以變得如此棘手,，原因就在于政府在出讓土地使用權(quán)的時(shí)候，一次性收取土地出讓金,，結(jié)果導(dǎo)致在現(xiàn)實(shí)生活中,，土地使用權(quán)到期，但商品房依然存在的尷尬局面出現(xiàn),。假如土地使用權(quán)按年征收,，商品房不復(fù)存在時(shí)，停止征收土地出讓金,，那么,，所有的問題都會(huì)迎刃而解。
假如商品房提前報(bào)廢,，那么,，房屋所有權(quán)人就不需要繼續(xù)繳納土地出讓金；假如商品房使用的年限較長,，那么,，“自動(dòng)續(xù)期”之后，房屋所有權(quán)人還必須繳納土地出讓金,。為了防止開發(fā)商人為地延長商品房使用年限,，法律可以規(guī)定強(qiáng)行報(bào)廢制度——商品房使用一定期限之后，必須強(qiáng)行報(bào)廢,，這樣就可以有效地避免土地使用權(quán)到期之后,，出現(xiàn)“自動(dòng)續(xù)期”的情形。
由于當(dāng)初立法機(jī)關(guān)考慮不周全,，結(jié)果導(dǎo)致在現(xiàn)實(shí)生活中出現(xiàn)了天大的麻煩,。我國《物權(quán)法》非但沒有解決問題，反而將這個(gè)問題隱藏起來,，成為一顆“定時(shí)炸彈”,。《土地管理法》的修改，可以及時(shí)排除隱患,，防患于未然,。可是,，由于相關(guān)行政部門遮遮掩掩,，結(jié)果使這個(gè)問題變得更加難堪。
《土地管理法》不能回避這一問題,，更不能以“打太極拳”的方式,，將問題繼續(xù)隱藏下來�,！锻恋毓芾矸ā繁仨毭鞔_土地使用權(quán)到期之后,，房屋所有權(quán)人究竟應(yīng)該怎么辦？假如需要繳納土地出讓金,，那么,，必須明確相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)；假如不需要繳納土地出讓金,，那么,，必須在立法中說明理由。
我國憲法規(guī)定城鎮(zhèn)土地歸國家所有,，所以,，收取土地出讓金，是體現(xiàn)國家所有權(quán)的基本表現(xiàn),，也是我國憲法的基本要求,。“自動(dòng)續(xù)期”而不需要繳納土地出讓金,，就意味著變相實(shí)行土地私有化,，這是修改憲法的重大事件，需要全國人民代表大會(huì)啟動(dòng)憲法修改程序,。否則,，修改后的《土地管理法》就會(huì)與憲法發(fā)生矛盾。
筆者的建議是,，我國《土地管理法》可以在尊重事實(shí)的基礎(chǔ)上，制定如下法律規(guī)范：首先,，規(guī)定土地使用權(quán)到期之后,，“自動(dòng)續(xù)期”，但是需繳納土地出讓金,；其次,，土地出讓金的征收標(biāo)準(zhǔn)，可以比照當(dāng)初土地出讓價(jià)格,，按年征收,；第三,，對(duì)于高出土地出讓價(jià)格的增值部分，應(yīng)當(dāng)征收房地產(chǎn)稅,，確保國家能夠從土地增值獲得收益,；第四，房屋自然損壞或者依照法律被宣布報(bào)廢之后,，不需要繳納土地出讓金,，土地使用權(quán)不復(fù)存在，土地仍然屬于國家所有,。
政府一次性收取土地出讓金,，不僅導(dǎo)致地方政府急功近利，大量出讓土地,，形成“土地財(cái)政”,，而且剝奪了消費(fèi)者的權(quán)利。消費(fèi)者的房屋所有權(quán)是一種最基本的民事財(cái)產(chǎn)權(quán)利,，在房屋尚未自然損壞或者依照法律被宣布報(bào)廢之后,，強(qiáng)行收回消費(fèi)者的房屋，是一種侵權(quán)行為,。當(dāng)初我國《物權(quán)法》之所以規(guī)定“自動(dòng)續(xù)期”,，目的就是為了保護(hù)消費(fèi)者的房屋所有權(quán)�,？墒�,，圍繞著土地使用權(quán)的爭論，使得消費(fèi)者的房屋所有權(quán)又一次陷入到危險(xiǎn)漩渦之中,。即使出于保護(hù)消費(fèi)者房屋所有權(quán)的考慮,，立法機(jī)關(guān)也應(yīng)該盡快改變我國當(dāng)前土地使用權(quán)出讓規(guī)定，實(shí)行按年征收土地出讓金制度,。這樣做不但可以確保消費(fèi)者的房屋所有權(quán)不受損害,，而且可以防止地方政府急功近利，在房地產(chǎn)開發(fā)方面追求短期利益,。
實(shí)現(xiàn)新舊法之間平穩(wěn)對(duì)接,，應(yīng)該成為我國立法機(jī)關(guān)追求的目標(biāo)。在土地使用權(quán)70年不變的情況下,，筆者的建議是,，可以根據(jù)房屋建筑質(zhì)量，適當(dāng)延長土地使用期限,，從而使房屋所有權(quán)人能夠繼續(xù)使用購買的商品房,。 |