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全國政協(xié)委員,、建設部房地產(chǎn)估價與房地產(chǎn)經(jīng)紀專家委員會委員郭松海日前呼吁,，鑒于實施物業(yè)稅的復雜難度,，應該開征不動產(chǎn)閑置稅來遏制住房市場住房高空置率與居民住房難這對矛盾（據(jù)3月4日《上海證券報》）,。
在遏制空置率方面,，不動產(chǎn)閑置稅確實具有與開征物業(yè)稅相近的效果,。但為了這樣一個目的專門開征一個稅種則不甚妥當,。其一,，有違稅制中性原則,；開征一個稅種對某種合法行為進行懲罰,、遏制，這實際上嚴重違背了稅制中性、公平的基本屬性,。其二,，浪費了立法資源，一個稅種從計劃設置,、立法機構審議到最終出臺,，需要投入大量的立法資源。顯然,，一旦物業(yè)稅出臺,，不動產(chǎn)閑置稅自然也就沒有存在的意義，否則就意味著將存在重復計征稅的問題,。因此,，另起爐灶開征新的不動產(chǎn)閑置稅本身就是對稅種立法資源的一種浪費。其三,，有違稅種的穩(wěn)定性原則,；不論是對國家、企業(yè)抑或其他納稅主體來講,，稅種的穩(wěn)定性至關重要,，稅種不穩(wěn)定不僅不利于微觀企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營,，也影響國家的收入穩(wěn)定,。
用開征不動產(chǎn)閑置稅來遏制由于開發(fā)商捂盤惜售和待價而沽所帶來的住房高空置率問題，實際上也缺乏可操作性,。一方面,，如何鑒定住房空置問題很難有效把控。國家統(tǒng)計局統(tǒng)計的商品房空置面積主要是指開發(fā)商惜售且未在各地房管局等單位登記轉讓的新房,，即一手房,。如果住房閑置的法律鑒定是以國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)為準，則很可能會出現(xiàn)大量虛假出售和按揭以規(guī)避,；若把商品房空置范圍擴展到一手房,、個人持有的閑置存量房以及單位長期閑置的寫字樓、賓館,、商鋪及爛尾樓等,，那么面積可能更大，有數(shù)據(jù)預計,，廣義的空置率在2億平方米以上,；但如何鑒定這些已經(jīng)在各地房管局登記轉讓產(chǎn)權的空置房并不容易，最大的問題是各行政,、執(zhí)法系統(tǒng)信息不能完全互通,。
另一方面，如何確定不動產(chǎn)閑置稅的稅率問題。是累進稅率還是單一稅率,，邊際稅率是多少才能起到緩解開發(fā)商和投機者捂盤惜售,、待價而沽等行為？顯然,，這些問題的復雜程度并不亞于物業(yè)稅,。
筆者認為，與其另起爐灶開征不動產(chǎn)閑置稅,，還不如加快物業(yè)稅在全國范圍內(nèi)落實,。
自《物權法》正式施行以來，空轉至今的物業(yè)稅千呼萬喚未出來,。物業(yè)稅難產(chǎn)的原因在于它主要是對當前與房地產(chǎn)相關的如房地產(chǎn)稅,、城鎮(zhèn)房地產(chǎn)稅、土地增值稅以及土地出讓金等稅費的整合,，且物業(yè)稅是以每年的分散征收替代當前的一次性征收,。因此，對地方政府來講,，物業(yè)稅的開征將影響當期收入,。而對業(yè)已購買住房的居民來講，物業(yè)稅實際上重復計征了部分稅款,。
筆者建議,，當前可以先實施剔除土地出讓金的物業(yè)稅，并對新老商品房購買者采用不同的物業(yè)稅稅率以避免重復計征,。這樣比開征具有部分替代效應的不動產(chǎn)閑置稅更為有利,。同時，物業(yè)稅的開征避免了地方政府寅吃卯年的問題,，有利于地方財政收入的穩(wěn)定性,。 |