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從10月23日起，上海市密集出臺了一系列房地產(chǎn)“救市”政策,。從政策效果來看,，據(jù)《東方早報》昨天報道，“市場受鼓舞”,，小戶型受歡迎,，購房者欲“出手”。但對這些政策,，有許多人仍然認為：政府的救市行為是在托市,，是在救開發(fā)商。那么,，應該如何看待這些政策呢,？
我們認為，在當前宏觀經(jīng)濟預期并不明朗的情況下,，政府更多考慮的是如何防止經(jīng)濟過快下滑,。房地產(chǎn)業(yè)從其產(chǎn)業(yè)特性來看，其產(chǎn)業(yè)鏈非常長,，可以拉動眾多相關產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,。據(jù)投入產(chǎn)出模型測算，每100元房地產(chǎn)投資可以誘發(fā)國民經(jīng)濟各部門的產(chǎn)出286元,，其中誘發(fā)建筑業(yè)產(chǎn)出90.76元,，高居各行業(yè)榜首。在當前各行各業(yè)都非常不景氣的背景下,，尤其是鋼鐵行業(yè),、家電行業(yè)等更是一落千丈。由于房地產(chǎn)以上這些特征，“救市”就會起到事半功倍的效用,。因此,，“救市”不單單是救房地產(chǎn)市場，而是拯救整個經(jīng)濟,。如果政府真的要“托市”的話,，那么“購房退稅”、“購房入戶”,、放開“二套房”等政策,，無論那一條政策對上海來說都是“重磅炸彈”。現(xiàn)在的“14條”,，優(yōu)惠對象主要是第一次購買90平方米以下自住房的購房者,。由此可見，政府此次房產(chǎn)政策的出臺,，并非“托市”說描述的那么簡單,。
盡管購房者已經(jīng)“有利可圖”，但可能許多人還是不以為然：一是一些購房者認為政府的“救市”措施還不到位,，降點費,、降點稅是蠅頭小利，開發(fā)商降低房價才是實質性的東西,。二是另一些購房者認為,，房價下跌空間非常大，遠遠沒有到出手的時候,。
而開發(fā)商又是如何看待政府“救市”的呢,？一些開發(fā)商也想降價銷售，然而擔心有三,，一是降價幅度小了購房者肯定不買賬,，降價幅度大了又承受不了；二是擔心降價以后,，銷售仍然不見起色,，尤其是對那些新開盤的樓盤而言是一場嚴峻考驗；三是擔心降價以后,，前期購房者會鬧事,。另有一些開發(fā)商抱著無所謂的態(tài)度，反正資金鏈沒問題不會出大問題,。
我們認為,，購房者和開發(fā)商的以上這些想法都是可以理解的。
對開發(fā)商而言,，首先是不愿把到嘴的肉吐出來,。誠然,，追求利潤最大化是企業(yè)的終極目標，但作為房地產(chǎn)市場參與者的一方,，如果不把嘴里的肉吐出一點的話,，這個市場可能就很難復蘇，受損最大的當然是開發(fā)商,。其次,，開發(fā)商擔心降價之后，購房者的胃口會吊大,。這就要看你的房價和市場的房價接軌的程度,，如果你的房價與市場房價有10%以上的差價，相當多的購房者就會跟進,。第三,，擔心購房者會鬧事。應該嚴格按合同辦,，否則誰破壞游戲規(guī)則誰承擔。
作為購房者,，第一,，住房不是均質產(chǎn)品，可以無限復制,，該出手時就出手,。尤其是對剛性需求而言，房價的漲跌對你沒有實質性的影響,。第二,，住房價格從長期來看盡管有波動，但它的運動軌跡是帶有一定斜率的向上S曲線,。第三,，住房具有雙重性，從投資角度來講買漲不買跌,，從消費角度而言,，房價到可承受能力就該出手，你不可能抄到市場“底”,。
對于政府而言,，是要落實“14條”中第13條，即加強對市場信息和基礎數(shù)據(jù)的整合,、監(jiān)測和分析,，建立房地產(chǎn)市場信息發(fā)布制度。要增強房價的透明度,，改進住房價格統(tǒng)計指標,。目前用平均房價統(tǒng)計指標引起房價嚴重失真,。前些日子，有媒體報道房價下跌24%,，這就是平均房價惹的禍,。因此，其一,，政府主管部門要利用信息網(wǎng)絡定期發(fā)布房價走勢,，提供正確的房價信息，正確引導消費者心理預期,。其二,，改進住房價格統(tǒng)計指標，采用三種房價統(tǒng)計方法：第一種是住房平均價格指數(shù),，反映總體房價水平,；第二種是分區(qū)域房價指數(shù)，可分為：中心城區(qū),、中外環(huán)線之間,、外環(huán)線以外等不同區(qū)域房價指數(shù)；第三種是不同住房類型中位性房價指數(shù),，可分為：獨立式別墅房,、多層住宅、高層公寓等等,。其三,，為保證房價指數(shù)的可靠性，建議把目前多種渠道的房價指數(shù)歸到國家統(tǒng)計部門的單一房價指數(shù),，同時建立適當?shù)谋O(jiān)督機構,，監(jiān)管并確保房價指數(shù)的準確性。 |