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從10月23日起,，上海市密集出臺了一系列房地產(chǎn)“救市”政策,。從政策效果來看,，據(jù)《東方早報》昨天報道，“市場受鼓舞”,，小戶型受歡迎,，購房者欲“出手”,。但對這些政策,，有許多人仍然認為：政府的救市行為是在托市,，是在救開發(fā)商。那么,，應(yīng)該如何看待這些政策呢,？
我們認為，在當前宏觀經(jīng)濟預(yù)期并不明朗的情況下,，政府更多考慮的是如何防止經(jīng)濟過快下滑,。房地產(chǎn)業(yè)從其產(chǎn)業(yè)特性來看，其產(chǎn)業(yè)鏈非常長,，可以拉動眾多相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,。據(jù)投入產(chǎn)出模型測算，每100元房地產(chǎn)投資可以誘發(fā)國民經(jīng)濟各部門的產(chǎn)出286元,，其中誘發(fā)建筑業(yè)產(chǎn)出90.76元,，高居各行業(yè)榜首。在當前各行各業(yè)都非常不景氣的背景下,，尤其是鋼鐵行業(yè),、家電行業(yè)等更是一落千丈。由于房地產(chǎn)以上這些特征,，“救市”就會起到事半功倍的效用。因此,，“救市”不單單是救房地產(chǎn)市場,，而是拯救整個經(jīng)濟。如果政府真的要“托市”的話,，那么“購房退稅”,、“購房入戶”、放開“二套房”等政策,，無論那一條政策對上海來說都是“重磅炸彈”�,，F(xiàn)在的“14條”，優(yōu)惠對象主要是第一次購買90平方米以下自住房的購房者。由此可見,，政府此次房產(chǎn)政策的出臺,，并非“托市”說描述的那么簡單。
盡管購房者已經(jīng)“有利可圖”,，但可能許多人還是不以為然：一是一些購房者認為政府的“救市”措施還不到位,，降點費、降點稅是蠅頭小利,，開發(fā)商降低房價才是實質(zhì)性的東西,。二是另一些購房者認為，房價下跌空間非常大,，遠遠沒有到出手的時候,。
而開發(fā)商又是如何看待政府“救市”的呢？一些開發(fā)商也想降價銷售,，然而擔心有三,，一是降價幅度小了購房者肯定不買賬，降價幅度大了又承受不了,；二是擔心降價以后,，銷售仍然不見起色，尤其是對那些新開盤的樓盤而言是一場嚴峻考驗,；三是擔心降價以后,，前期購房者會鬧事。另有一些開發(fā)商抱著無所謂的態(tài)度,，反正資金鏈沒問題不會出大問題,。
我們認為，購房者和開發(fā)商的以上這些想法都是可以理解的,。
對開發(fā)商而言,，首先是不愿把到嘴的肉吐出來。誠然,，追求利潤最大化是企業(yè)的終極目標,，但作為房地產(chǎn)市場參與者的一方，如果不把嘴里的肉吐出一點的話,，這個市場可能就很難復(fù)蘇,，受損最大的當然是開發(fā)商。其次,，開發(fā)商擔心降價之后,，購房者的胃口會吊大。這就要看你的房價和市場的房價接軌的程度,，如果你的房價與市場房價有10%以上的差價,，相當多的購房者就會跟進,。第三，擔心購房者會鬧事,。應(yīng)該嚴格按合同辦,，否則誰破壞游戲規(guī)則誰承擔。
作為購房者,，第一,，住房不是均質(zhì)產(chǎn)品，可以無限復(fù)制,，該出手時就出手,。尤其是對剛性需求而言，房價的漲跌對你沒有實質(zhì)性的影響,。第二,，住房價格從長期來看盡管有波動，但它的運動軌跡是帶有一定斜率的向上S曲線,。第三,，住房具有雙重性，從投資角度來講買漲不買跌,，從消費角度而言,，房價到可承受能力就該出手，你不可能抄到市場“底”,。
對于政府而言,，是要落實“14條”中第13條，即加強對市場信息和基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的整合,、監(jiān)測和分析,，建立房地產(chǎn)市場信息發(fā)布制度。要增強房價的透明度,，改進住房價格統(tǒng)計指標,。目前用平均房價統(tǒng)計指標引起房價嚴重失真。前些日子,，有媒體報道房價下跌24%,，這就是平均房價惹的禍。因此,，其一,，政府主管部門要利用信息網(wǎng)絡(luò)定期發(fā)布房價走勢，提供正確的房價信息,，正確引導(dǎo)消費者心理預(yù)期。其二,，改進住房價格統(tǒng)計指標,，采用三種房價統(tǒng)計方法：第一種是住房平均價格指數(shù),，反映總體房價水平；第二種是分區(qū)域房價指數(shù),，可分為：中心城區(qū),、中外環(huán)線之間、外環(huán)線以外等不同區(qū)域房價指數(shù),；第三種是不同住房類型中位性房價指數(shù),，可分為：獨立式別墅房、多層住宅,、高層公寓等等,。其三，為保證房價指數(shù)的可靠性,，建議把目前多種渠道的房價指數(shù)歸到國家統(tǒng)計部門的單一房價指數(shù),，同時建立適當?shù)谋O(jiān)督機構(gòu)，監(jiān)管并確保房價指數(shù)的準確性,。 |