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二手房市場正進(jìn)入全面調(diào)整期,。8月上海二手房價(jià)格指數(shù)公布,，較7月環(huán)比下降
11點(diǎn)，跌幅為0.45%。這是上海二手房指數(shù)自2006年10月以來,，歷經(jīng)22個(gè)月上升后再度出現(xiàn)下跌。但是,，專家又稱房價(jià)下跌數(shù)據(jù)不代表上海樓市整體水平,。(見9月9日《新聞晨報(bào)》)
房價(jià)的升降，始終牽動(dòng)著民眾的神經(jīng),。然而,，這種升降，又往往撲朔迷離,。官方的數(shù)字明明顯示它降了,，專家卻說它"并不代表上海樓市的整體水平"。許多上海的網(wǎng)民就說,，"在上海10年了,，只看到報(bào)紙上寫房價(jià)多少，自己住的周圍,，房價(jià)從來沒感覺到跌過,。"真是言人人殊。對房價(jià)的判斷,，從來都是眾說紛紜,，莫衷一是。
不過,，客觀地講,，房價(jià)確實(shí)是下跌了，這一點(diǎn)不容否認(rèn),。上海二手房指數(shù)辦公室認(rèn)為,，自去年四季度以來觀望情緒持續(xù)未退，成交量逐漸萎縮,，導(dǎo)致拋盤大幅增加,，而同期市場承接能力較弱，無法繼續(xù)支撐高位盤整的價(jià)格,，因此價(jià)格開始出現(xiàn)下跌,。此外，由于一手房價(jià)格的下調(diào),，二手房價(jià)格壓力明顯增加,，降價(jià)出售量增多。一些板塊出現(xiàn)了一二手房倒掛現(xiàn)象,，從而"拖累"了二手房價(jià)格一塊下降,。——應(yīng)該說，這些分析并不高深,，它其實(shí)只是對當(dāng)前房市現(xiàn)狀的一個(gè)客觀陳述,。那么，二手房房價(jià)走勢如何,？它還會(huì)繼續(xù)走低嗎,？谷底在哪里？要持續(xù)多長時(shí)間,？
要回答這些問題,，當(dāng)然不能局限于一時(shí)一地的狀況。在房市的起伏升降中,，深圳與上海有一些共同的特點(diǎn),。上海市二手樓歷經(jīng)22個(gè)月上升后再度出現(xiàn)下跌，而深圳二手房網(wǎng)發(fā)布的8月份二手房研究報(bào)告表明,，深圳二手房均價(jià)強(qiáng)勁回升兩成,。二手房網(wǎng)研究人員余晶晶表示，經(jīng)過大半年的調(diào)整,，二手樓市也逐漸步入一個(gè)比較平緩的通道,，此時(shí)二手房源的大量入市對未來市場回暖是一個(gè)比較積極的信號(9月9日《南方日報(bào)》)。兩相對照,，一升一降,，說明什么？在我看來,，因?yàn)楦拷愀鄣鹊乩砦恢玫木壒�,，深圳房價(jià)的市場反應(yīng)，其節(jié)奏要比上�,？�,。上海現(xiàn)在的房價(jià)應(yīng)該是在高位小幅震蕩,。而這個(gè)階段,，深圳已經(jīng)經(jīng)歷過了,。
毫無疑問,，二手樓市必然會(huì)受一手房市的影響，但我認(rèn)為,，這種影響十分有限,。首先，隨著市中心空地的日益減少和闕如,，二手房的地理位置優(yōu)勢愈發(fā)顯得不可替代,。其次，在諸多建筑成本中，地價(jià),、建筑材料與人工的價(jià)格,，也必然會(huì)與時(shí)俱進(jìn)。它無論如何也不會(huì)退回到上世紀(jì)80年代或90年代的水平,。雖然舊房有折舊一說,，但折到最后便物極必反，它會(huì)成為舊城改造之后的新房,。因此,，二手房占盡天時(shí)地利與人和。只要生活在繼續(xù),，它就會(huì)水漲船高,，老而彌新。所以,，上海二手房市的小幅震蕩,，是房價(jià)在價(jià)值規(guī)律作用下的理性回歸。它不會(huì)大幅走低,，因?yàn)樗旧砭蜎]有多少泡沫,。除非二手房房主急需錢用，需要馬上變現(xiàn),，否則,，房價(jià)低到一定程度，業(yè)主完全可以不再出售,。而房市的需求卻是剛性的,。因?yàn)椋袊某鞘谢M(jìn)程不可逆轉(zhuǎn),。從這個(gè)意義上講,，期望房價(jià)大跌是不現(xiàn)實(shí)的，鼓吹房價(jià)大跌也是不負(fù)責(zé)任的,。 |