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日前，針對中國房地產(chǎn)市場,，不少人提出,，“樓市已步入買方市場”,。據(jù)說持這種觀點的人不少。然而,，果真如此嗎,？
今時今日，房地產(chǎn)大亨們的日子肯定會比一年前難過,，因為成交量確實在萎縮,，一二手樓價格也均有所下滑，深圳房貸“斷供”的新聞更是讓人嗅到一絲不安的味道,。但僅憑這些跡象便得出“樓市進入買方市場”的結(jié)論,，不僅很不嚴謹、缺乏說服力,，更可能誤導(dǎo)一些人,，給房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定發(fā)展幫上倒忙。
誠然,，商品供過于求,、賣方競相促銷是買方市場的基本特征，但這只有在一個完全競爭,、透明運作的市場里,，方構(gòu)成買方市場形成的充要條件。而中國的樓市,，恰恰又不是一個這樣的市場,。因此，除了這兩個要素之外,，我們不得不再來考量一個更為關(guān)鍵的要素——買方是否控制了交易主導(dǎo)權(quán),？具體而言：
其一，商品的市場價格是否呈下降趨勢,，樓盤是否削價競銷,？從表面上看，全國各地的樓價均有所下降,，深圳市據(jù)說最大降幅達到36%,。然而，如果考慮到此前房價的虛高,，到目前為止的些許降價,，只能說略擠出了一點水分而已，大部分買房人面對房價依然是“仰之彌高”,，雖然有不買的“主導(dǎo)權(quán)”,，卻沒有買的“主導(dǎo)權(quán)”。與此同時，在“降價”這一表象背后,，我們看到的卻是開發(fā)商號召同行學(xué)習(xí)“豬堅強”,、死不降價，看到的卻是“92%的開發(fā)商表示不會降價”的“信念”,。
事實上,，房地產(chǎn)商的日子還是比其他行業(yè)好過得多。國家統(tǒng)計局7月發(fā)布的數(shù)據(jù)證實了這一判斷——今年二季度房地產(chǎn)業(yè)的景氣指數(shù)為131.8,，與一季度相比持平,，較之其他行業(yè)的“有所回落”，房地產(chǎn)業(yè)算是“矮子中的高個”了,。您瞧,，這離“買方市場”是不是還遠著呢？
其二,，顧客能夠獲得滿意的售前,、售中、售后服務(wù),？在今日中國,，空調(diào)、彩電,、手機這些行業(yè)如果出現(xiàn)供過于求，市場的天平很自然就會偏向消費者一方,，由于消協(xié)持之以恒地介入,，這些行業(yè)內(nèi)消費者的權(quán)益往往能夠得到較好的保護，這樣的市場才算是像樣的買方市場,。然而,，在今天的樓市，小業(yè)主成功投訴開發(fā)商,、告贏開發(fā)商的案例依然比大熊貓還珍貴,，甚至挺身而出的維權(quán)者仍要被“不明身份者”打壞脾、打破頭,。試問,，這樣的市場，怎能因為供求關(guān)系暫時性的小變動,，便過早樂觀地稱之為“買方市場”呢,！
買方毫不占優(yōu)勢、賣方依然保持霸權(quán)的市場,，當然談不上買方市場,。而究其緣由，又莫過于中國房地產(chǎn)行業(yè)的特性——正如經(jīng)濟學(xué)家樊綱所言：“沒有任何一個行業(yè)像房地產(chǎn)業(yè)這樣與銀行和地方政府保持著如此緊密的聯(lián)系,，也沒有哪個行業(yè)像地產(chǎn)業(yè)這樣受到銀行與地方政府的厚愛,�,！边@種“緊密聯(lián)系”和“厚愛”，讓地產(chǎn)大亨們面對弱勢的買房人時,，很方便就做到占據(jù)主動權(quán),。
可見，正如今日股市的“莊股市場”只是在萎縮而絕非結(jié)束,，目前的樓市充其量只能算剛開始從賣方市場向買方市場過渡,。而從宏觀經(jīng)濟層面來說，由于樓市崩盤往往會傷及無辜,，因此保持這種“中間狀態(tài)”和穩(wěn)定的樓價預(yù)期將有利于社會的穩(wěn)定,。但要想達到這種中庸和諧的狀態(tài)，買房者權(quán)益必須得到尊重,，開發(fā)商霸權(quán)必須受到約束,，二者關(guān)系的天平必須得到法律的制衡。 |