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在全國幾乎所有的大中城市,，政府通過事先征收國有企業(yè)或者集體經濟組織的土地,，建立土地儲備中心，形成了政府儲備土地,，擇機掛牌出讓的土地儲備制度�,，F在看來，這項制度的合理性與合法性值得探討,。
近年來由于政府征收征用土地而造成的糾紛不斷增多,，究其原因就在于，政府把土地儲備看作是房地產宏觀調控的杠桿,，試圖借助于土地供給市場,，落實政府的城市規(guī)劃和房地產宏觀調控政策。但這樣做既不符合經濟規(guī)律,，同時也不具有合法性,。
從經濟的角度來看，土地儲備制度帶來的一個實際后果是,，在土地供給相對緊張的情況下,，政府利用行政權力，事先將單位使用的國有土地或者擁有的集體所有土地征收或者征用,，再根據市場供求關系,，通過招標、拍賣等方式,，賺取土地差價,。這種與民爭利的行為，損害了土地所有權人或者使用權人的利益,，同時又在客觀上造成了土地供求關系緊張,，增加了房地產開發(fā)商的用地成本。
根據我國《物權法》第42條的規(guī)定,，“為了公共利益的需要,，依照法律規(guī)定的權限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產”。這一規(guī)定具有兩個實質性要件,，一是征收土地必須是“為了公共利益的需要”,；二是“依照法律規(guī)定的權限和程序”。事實上,，土地儲備既沒有明確的法律規(guī)定,，同時也很難判定是否為了公共利益的需要。從立法的角度來分析,，“為了公共利益的需要”只能體現在具體的法律關系中,。由于政府提前征收土地，建立土地儲備制度,，從而割斷了房地產開發(fā)法律關系,，使得土地征收階段很難體現“公共利益的需要”。
公共利益在學術上有不同的理解,，但是公共利益必須具有合法性,、普遍性、合理性卻是不爭的事實,。所謂合法性是指公共利益只有在法律明確規(guī)定的情況下才能成立,；所謂普遍性是指在公共利益所在社區(qū)范圍內，得到居民的普遍認同才有效力,；所謂合理性是指公共利益必須大于為追求公共利益而“損害或者犧牲”的個人利益,，合理性不僅僅是指經濟上的合理性，還包括環(huán)境保護,、文物古跡保護,、人文傳統(tǒng)保護的合理性等。公共利益只有在具體的法律關系中才能體現出來,，也只能在具體的法律關系中得以檢驗,。在尚未確定土地用途的情況下，政府土地儲備機關大量征收土地,，根本無法判斷是否為了公共利益的需要,。假如政府出面征收土地，目的是為了降低開發(fā)商的土地成本,，或者是為了增加政府的財政收入,，那么，這樣的土地儲備制度就不是“為了公共利益的需要”,。所以,，我們在討論這一問題的時候，必須把房地產法律關系作為一個系統(tǒng)的不可分割的法律關系,，根據法律關系的性質確定“公共利益”存在與否,。
筆者多次強調，房地產開發(fā)中必須堅持城市規(guī)劃的民主化、房地產開發(fā)的市場化,、政府行為的中立化原則,。城市社區(qū)的發(fā)展，必須充分征求社區(qū)居民的意見,，城市規(guī)劃的制定或者修改,，必須按照民主的原則提請人大審查批準。城市規(guī)劃一旦經過法定程序批準之后,，政府應當保持中立,，不應參與城市房地產開發(fā)，與民爭利,。社區(qū)居民可以根據城市規(guī)劃的要求,，自主建房或者合作建房，開發(fā)商也可以按照市場化的原則,，與城市居民簽訂房地產開發(fā)協(xié)議,，并且嚴格按照雙方的協(xié)議進行房屋拆遷和城市房地產開發(fā)。如果出現了所謂的“釘子戶”現象,，那么,，開發(fā)商應當在遵循公平原則基礎上，與“釘子戶”進行平等協(xié)商,。如果協(xié)商不成，開發(fā)商要么放棄開發(fā)項目,，要么修改房地產開發(fā)規(guī)劃,，但是絕對不能動用行政權力，實現商業(yè)目的,，更不能動用黑社會性質組織,，制造惡性刑事犯罪案件。
前些年,，為了培育房地產市場,，增加城市商品房供給，政府直接或者間接參與了房地產市場開發(fā)�,，F在看來,，這樣的制度設計弊大于利，政府不但與民爭利,，損害了城市居民的合法利益,；而且由于政府在房地產開發(fā)過程中，不當地使用行政權力,，從而降低了政府的公信力,。所以，要想徹底理順城市房地產法律關系，政府必須首先從房地產市場中脫身,，不能既當裁判員又當運動員,，更不能與房地產開發(fā)商沆瀣一氣，損害城市居民的切身利益,。建議立法機關本著公平公正的原則,，重新審視這一當前政府參與市場經營的法律制度。 |