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最新公布的5月國房景氣指數(shù)繼續(xù)第六個月下降,，已經(jīng)回到去年同期水平,。與持續(xù)低落的股市以及走高的通脹相比,，地產(chǎn)價格與交易量的滯漲或許更受民眾歡迎,，尤其是那些期待房價下跌能夠購房的人,。然而,，歷史上再三出現(xiàn)的地產(chǎn)泡沫引發(fā)金融危機(jī)的悲劇是否會重演？且此種危機(jī)多與神秘?zé)徨X關(guān)系密切,，那么在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)存在一些不確定性以及大量熱錢共存的環(huán)境下,，中國地產(chǎn)市場會壓垮中國經(jīng)濟(jì)嗎？答案是否定的,。
日本和東南亞金融危機(jī)都是由地產(chǎn)泡沫破裂引起,。以泰國為例，其危機(jī)形成條件一般包括資本開放,、政府財政赤字和外債較多,，樓市炒高后,，引起資本外逃，并受投機(jī)資本打壓匯市,，從而產(chǎn)生金融與貨幣危機(jī),。彼時，中國資本管制且地產(chǎn)業(yè)仍以福利分房為主,，因此,，所受影響不大，但在上海等地很多投資地產(chǎn)的外資大都停工,。當(dāng)前,，中國仍然實(shí)行資本管制，但地產(chǎn)市場化程度極高,，且房價已經(jīng)到了市場平均購買力難以承受的水平,，一些地方的大量存量住宅滯銷。
過去幾年,，確有大量外資進(jìn)入中國地產(chǎn)市場,，其主要有三種途徑：一是以地產(chǎn)商身份開發(fā)地產(chǎn)項(xiàng)目；二是以投行身份收購商務(wù)樓宇,，這兩種都不算是熱錢,，而由合法渠道流入，且流動性較差,。第三種途徑就是“放高利貸”的外資,，這部分屬于真實(shí)熱錢。東南亞國家當(dāng)年危機(jī)之前也是地產(chǎn)公司大量借入美元外債建造房屋,，當(dāng)資本流入突然停滯后,，泡沫破裂、債務(wù)劇增,、銀行和匯率瀕臨崩潰,。因此說，制造危機(jī)的熱錢并非下海炒樓而是借債,。
流入中國地產(chǎn)市場的一些熱錢當(dāng)屬此類,，不過地產(chǎn)公司借入的是人民幣(熱錢還有匯率收益)，且中國外匯儲備充足,。2004年以前,，進(jìn)入國內(nèi)地產(chǎn)業(yè)的外資較少，此后開始政策調(diào)控,，要求房地產(chǎn)商開發(fā)項(xiàng)目自有資金比例從原先的20%提高到35%,，嚴(yán)重打擊了地產(chǎn)商的投資能力。而此時樓市火爆剛剛上演,，因此,，除了部分大膽的銀行提供開發(fā)商“過橋貸款”外,，許多開發(fā)商在資本掮客的幫助下與流入的熱錢一拍即合，開發(fā)商以股權(quán)抵押,，在承諾較高的回報率后進(jìn)行短期融資,。熱錢為開發(fā)商大興土木提供了可能，刺激了更多住宅開發(fā)以及土地市場過熱,，影響宏觀調(diào)控,，而隨著房價不斷走高，房地產(chǎn)消費(fèi)力則逐步下降,，這兩個背離的過程就是泡沫的積累,。
在2007年下半年，銀行開始嚴(yán)格審查第二套住房貸款,，央行開始逐步以加息及提高準(zhǔn)備金率等手段緊縮貨幣供應(yīng),，從而及時抑制住了市場的狂熱，因?yàn)檎侨ツ晗掳肽隉徨X開始大規(guī)模流入,、通脹持續(xù)走高以及人民幣升值加速,，如果沒有及時抑制包括股市和樓市在內(nèi)的資產(chǎn)價格，可能會出現(xiàn)更高的通脹與資產(chǎn)泡沫并行,。因此說,，中國樓市的泡沫或許并不大，外債(熱錢)危機(jī)可能性很低,，不過由于按揭規(guī)模太大,，要防止經(jīng)濟(jì)衰退與資產(chǎn)價格過快下跌而出現(xiàn)信貸風(fēng)險，同時,，很大部分企業(yè)貸款也是以土地和不動產(chǎn)等為抵押物,。
當(dāng)前除了繼續(xù)抑制房地產(chǎn)投資外，要防止股市過快下滑,，導(dǎo)致市場恐慌,，沖擊地產(chǎn)并波及實(shí)體經(jīng)濟(jì)，危及銀行安全以及過度緊縮,。
目前,，熱錢不會對樓市產(chǎn)生直接沖擊，但熱錢持續(xù)的大規(guī)模流入使得央行提高準(zhǔn)備金率進(jìn)行對沖并可能用利率手段打壓通脹,，這些緊縮政策將打擊資產(chǎn)市場需求。令人困惑的是,，由于中國不存在外匯套利市場,，股市也沒有做空機(jī)制，大大削弱了熱錢攻擊性,，已不是傳統(tǒng)意義上從股市和匯市投機(jī)套利的“熱錢”,，那么,，熱錢來中國的目的是什么呢？或許其唯一的好處是可以購買便宜的資產(chǎn),。 |