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自今年初以來，沈陽市公開掛牌拍賣地塊出現(xiàn)了大量流拍現(xiàn)象,，最近一次拍地,，只以高于底價2元的價格成交。這與去年房地產(chǎn)開發(fā)商不惜高價爭相“囤地”的情況形成了鮮明的對比,。
地產(chǎn)界與公眾輿論對房價“拐點說”尚存爭議,，但是，隨著國家宏觀調(diào)控政策加力,，公眾購房理念逐步趨向成熟,，不僅是沈陽，好多城市都出現(xiàn)了住房成交量下滑,，房價松動的跡象,。從理論上講，地價下降意味著房價成本下降,，對房地產(chǎn)市場會有一定的引導(dǎo)作用,，對購房人來說，無疑是好事,。但是地價下降一定就會帶來房價下降嗎,？我們不妨來看看房價成本的構(gòu)成。一般說來,，
房價成本主要包括這么四項：地價成本,、建筑安裝成本、各項配套成本和企業(yè)運營成本,。應(yīng)該承認(rèn),，由于企業(yè)的管理水平不同，房價成本還存在房產(chǎn)所處地域,、樓層,、季節(jié)等個性差異，企業(yè)運營成本構(gòu)成有一些不確定因素,。但是筆者以為,，除開企業(yè)經(jīng)營等彈性成本需要進(jìn)行綜合權(quán)衡以外，地價,、建筑安裝,、配套費用等成本實際上占了房價成本的大頭。地價下降以后,，住房該如何定價呢,？
關(guān)于商品房定價的問題，經(jīng)濟(jì)學(xué)家易憲容力主公開房價成本：“合理的市場定價機制,，前提是信息充分公開,。沒有這個前提,，定價機制就有問題。讓公眾了解開發(fā)成本,，開發(fā)商了解土地市場等各種信息,，就有利于控制暗箱操作，各方就都能更理性地判斷房地產(chǎn)市場,，房價就能更趨理性,。”
事實上,，由于開發(fā)商與消費者之間信息不對稱,，一段時間以來，房價信號是失靈的,。在去年福布斯中國富豪榜上,，房地產(chǎn)商占據(jù)了十大富豪中的6席。前期的“暴利行業(yè)揭秘大調(diào)查”顯示,，近4000位網(wǎng)友從26個候選行業(yè)中選出2008年的十大暴利行業(yè)中,，房地產(chǎn)業(yè)位居暴利之首。某地開發(fā)商更是表示,，房價降三成還有15%的利潤空間,。種種事實表明，房價存在非理性暴利,。
筆者認(rèn)為,，地價下降，除了政府減少土地出讓收入,，開發(fā)商成本降低以外,，是否真能給購房人帶來實惠，指望開發(fā)商主動放棄暴利并不現(xiàn)實,。要讓樓市健康有序發(fā)展,，房價回歸理性,，在當(dāng)前狀況下,，政府做好廉租房、經(jīng)濟(jì)房的文章,，是必要的,。但是建立合理的房產(chǎn)市場定價機制，還原房價成本,，壓縮房價暴利空間,，讓開發(fā)商與消費者在法律和市場的框架內(nèi)公平博弈，尤為重要,。 |