銀行、地產(chǎn)商,、政府與購房者之間的博弈已經(jīng)白熱化,。
最近房地產(chǎn)行業(yè)奪人眼球的是兩則互相矛盾的新聞�,！堆胍晣H》報道,，深圳四大銀行集體違規(guī)，二套房貸政策再次松動,。根據(jù)記者的調(diào)查,，深圳銀行都在打政策擦邊球，“幫助”二套房購買者得到優(yōu)惠利息貸款,；《21世紀經(jīng)濟報道》的報道則稱,，銀監(jiān)會亮劍，整治房貸假按揭,、假首付,、假房價“三假”，一場房貸大整治將至,。
看上去不可思議,，銀行一方面在監(jiān)管部門的要求下進行房貸整治，更加嚴厲地緊縮政策明顯對房地產(chǎn)開發(fā)商不利,，同時,，深圳四大行又不惜集體違規(guī)鋌而走險幫助房地產(chǎn)開發(fā)商渡過難關(guān)。
只能用房地產(chǎn)行業(yè)博弈的深化來解釋這一現(xiàn)象,。房地產(chǎn)景氣上升周期,，房貸是銀行最佳贏利來源，風(fēng)險低而獲利高,，一旦房地產(chǎn)進入下行周期后,，如何分攤房貸風(fēng)險則成為銀行與房地產(chǎn)商拉鋸的焦點。銀行與地產(chǎn)商在房地產(chǎn)上升周期的利益重疊處,，在山雨欲來風(fēng)滿樓的巨大調(diào)控壓力下,，利益產(chǎn)生嚴重分歧。兩者在玩一場逃脫捆綁的游戲：房地產(chǎn)商以融資依賴癥捆綁銀行,，銀行則試圖掙脫捆綁的繩索抽身而走,。
對已經(jīng)身處囚籠的房地產(chǎn)商而言，房地產(chǎn)下行周期更需要融資支持,，更需要銀行向購房者發(fā)放貸款維持交易量；而對銀行而言,，雖然一只腳踏入囚籠,，但在竭力掙脫,，首先要確保不產(chǎn)生新的風(fēng)險，其次要保證以往的貸款不產(chǎn)生過多的呆壞賬,。
深圳各商業(yè)銀行之所以逆勢而行,，原意并不在于展開對房地產(chǎn)開發(fā)商的搶救運動，而是自救,。在此輪房價深幅下挫前,，各銀行向房地產(chǎn)商發(fā)放了太多的貸款，與開發(fā)商同坐一條船,。為了掙脫困境,，銀行惟一的辦法就是繼續(xù)與開發(fā)商合作，使購房者成為最終埋單者,。兩個歡喜冤家表面上成為親密無間的合作者,。
購房者之所以成為被鎖定的目標(biāo)，是因為購房者的信用實在太好,。據(jù)上海銀監(jiān)局報告所提供的數(shù)據(jù),，截至3月末，上海個人住房不良貸款率0.71%,，比年初上升0.03%.其中住房開發(fā)貸款和上海居民二手房貸款的不良貸款占比達到55.2%,，是此間房地產(chǎn)貸款的高風(fēng)險點。雖然違約率上升,，仍屬極低風(fēng)險,，如此之低的不良貸款率，說明個人房貸信用領(lǐng)域誠信水準(zhǔn)之高,。銀行與開發(fā)商聯(lián)手將風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁至個人購房者,，可以消化未來成為風(fēng)險之源的房地產(chǎn)存量貸款，是一本萬利的買賣,。
在與銀行的博弈中,，房地產(chǎn)開發(fā)商注定贏不了戰(zhàn)爭，不僅因為他們無力與政策所代表的國家意志抗?fàn)�,，更重要的是,，他們無法與目前的經(jīng)濟趨勢抗衡。
挑破資產(chǎn)泡沫已經(jīng)成為中國經(jīng)濟戰(zhàn)略的組成部分,。美國次貸危機顯示房貸風(fēng)險對金融領(lǐng)域具有可怕的傳染能力,，最近以越南為核心的新興國家的金融風(fēng)險，顯示挑破資產(chǎn)泡沫是降低金融風(fēng)險的有力武器,，否則所有新興國家的財富將被泛濫的美元吞噬,。再說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)畢竟不是具有特殊地位的國企,，公共財政可以為了政策性貸款為銀行的不良資產(chǎn)埋單,，絕不會為房貸產(chǎn)生的呆壞賬埋單,。如果說中國經(jīng)濟必須斷臂求生，那么,，在許多人眼中,，房地產(chǎn)行業(yè)就是必須切除的那只“臂”，以防止房地產(chǎn)風(fēng)險蔓延到核心金融領(lǐng)域,。據(jù)稱,，銀監(jiān)部門將加強窗口指導(dǎo)和風(fēng)險提示，自主安排對房貸業(yè)務(wù)合規(guī)性的現(xiàn)場檢查,，采取窗口指導(dǎo)這一具有極強行政色彩的手段,，可見有關(guān)部門對房貸風(fēng)險的重視程度。
房地產(chǎn)開發(fā)商手中并非毫無籌碼,，前兩年的房地產(chǎn)高峰期已經(jīng)有大筆銀行貸款流向了房地產(chǎn)企業(yè),。如果利率上升到8.5%，較高的財務(wù)杠桿系數(shù)將對房地產(chǎn)企業(yè)形成負面沖擊,，所有房地產(chǎn)企業(yè)將玉石俱焚,。有關(guān)部門投鼠忌器。事實上,，為了保證即將到來的房地產(chǎn)大并購時代,，國內(nèi)大型房企有做強做大的武器。進入4月份以后,，有13家房地產(chǎn)企業(yè)獲得400億元左右的融資,。
房地產(chǎn)企業(yè)不過是銀行的諸多客戶之一，本不應(yīng)存在激烈博弈,。存在博弈說明中國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了偏差,，缺乏長遠規(guī)劃。房地產(chǎn)業(yè)或是在東南亞金融危機之后被作為拉動內(nèi)需的工具,，或是作為擠壓資產(chǎn)泡沫的手段,，甚至成為民生象征物。
我們應(yīng)該問一聲,，中國房地產(chǎn)業(yè)究竟應(yīng)該如何發(fā)展,？中國的城市化進程是否需要健康的房地產(chǎn)行業(yè)作支撐？如果回答了這兩個問題,，圍繞房地產(chǎn)業(yè)的魔障將迎刃而解,。 |
|