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樓市觀望氣氛漸濃，交易量萎縮,、土地流拍明顯,、開(kāi)發(fā)商資金鏈偏緊等問(wèn)題凸顯。對(duì)此,，中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)產(chǎn)業(yè)與市場(chǎng)研究專(zhuān)業(yè)委員會(huì)和中國(guó)指數(shù)研究院聯(lián)合于近日發(fā)布了《中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告》（下稱(chēng)《報(bào)告》）,。《報(bào)告》預(yù)計(jì),，短期內(nèi)政府不可能出臺(tái)針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的嚴(yán)厲調(diào)控,，并建議開(kāi)發(fā)企業(yè)以保本微利的思想加快促銷(xiāo)。
不可否認(rèn),，伴隨著宏觀政策及前期調(diào)控措施的漸次顯效,，房地產(chǎn)企業(yè)的“錢(qián)景”受到一定影響。然而,，既然這份《報(bào)告》建議房地產(chǎn)企業(yè)要樹(shù)立“微利”的思路,，那么則從一個(gè)側(cè)面說(shuō)明了，這些企業(yè)已長(zhǎng)期浸淫在暴利的氛圍中,，市場(chǎng)向下調(diào)控房?jī)r(jià)的空間猶存,。在樓市由觀望向價(jià)格松動(dòng)過(guò)渡的關(guān)鍵時(shí)期，筆者以為,，唯有繼續(xù)收緊調(diào)控政策的力度,，才能阻斷此前房?jī)r(jià)“只漲不落”的怪圈。
事實(shí)上,，盡管房地產(chǎn)行業(yè)的冷清狀況持續(xù)了大半年的時(shí)間,，但是這并沒(méi)有改變整體房地產(chǎn)企業(yè)享受行業(yè)暴利的局面,。2007年上市公司年報(bào)顯示，得益于全國(guó)性房?jī)r(jià)上漲,，房地產(chǎn)業(yè)以逾30%的毛利率水平再登最暴利行業(yè)排行榜,。其中，萬(wàn)科A,、招商地產(chǎn),、金融街等上市公司的毛利率都超過(guò)了40%。況且,，目前房?jī)r(jià)并未出現(xiàn)逆轉(zhuǎn),，只是漲幅略有回落而已。據(jù)統(tǒng)計(jì),，今年4月份,，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲10.1%，漲幅比3月份低0.6個(gè)百分點(diǎn),；環(huán)比上漲0.2%,，漲幅比3月份低0.1個(gè)百分點(diǎn)。更進(jìn)一步講,，宏觀環(huán)境變更與業(yè)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)加劇是所有行業(yè)企業(yè)都必須面對(duì)的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn),，房地產(chǎn)企業(yè)也不可能游離于市場(chǎng)規(guī)則之外。
由于關(guān)系到國(guó)計(jì)民生,，房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格走勢(shì)一直牽動(dòng)著廣大民眾的神經(jīng),，擁有自己產(chǎn)權(quán)的房子是諸多百姓家庭的夢(mèng)想。由此,，房?jī)r(jià)的飆漲就意味著其他彈性消費(fèi)的驟減,，內(nèi)需增長(zhǎng)的乏力。房?jī)r(jià)的理性回歸當(dāng)是普通消費(fèi)者的眾望所歸,，也是宏觀經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展的必須,。而行業(yè)利潤(rùn)率水平是否能夠回歸到社會(huì)常態(tài)，正是檢驗(yàn)行業(yè)發(fā)展健康狀況的標(biāo)準(zhǔn),，因此在房地產(chǎn)行業(yè)尚未實(shí)現(xiàn)從暴利向微利轉(zhuǎn)換的時(shí)候,，針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策理應(yīng)常抓不懈。
總體而言,，前期的調(diào)控政策已有所顯效,，但主要是體現(xiàn)在房產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流狀況上。雖然房地產(chǎn)企業(yè)賬面毛利空間較大,，但由于它們前期過(guò)分透支財(cái)務(wù)杠桿,，導(dǎo)致如今在緊縮政策的高壓下現(xiàn)金流捉襟見(jiàn)肘。上市公司季報(bào)顯示,，今年一季度,，萬(wàn)科A,、泛海建設(shè)、保利地產(chǎn)等行業(yè)龍頭的“經(jīng)營(yíng)性凈現(xiàn)金流”近年來(lái)首次為負(fù),。
由于現(xiàn)金“供血不足”,，許多開(kāi)發(fā)商已不再敢肆意囤積土地、捂盤(pán)待漲,，房產(chǎn)市場(chǎng)的供給隨之被盤(pán)活,。然而從調(diào)控的最終目標(biāo)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格尚未回歸理性,。無(wú)論是作為自住的房?jī)r(jià)收入比之高,，還是作為投資的租金回報(bào)比之低，均處于明顯的非理性狀況,。因此，在這一調(diào)控成效基礎(chǔ)上,，必須強(qiáng)化和細(xì)化對(duì)開(kāi)發(fā)商的政策,，市場(chǎng)博弈的天平或?qū)?huì)更多地向需求方傾斜，房?jī)r(jià)也才會(huì)隨之出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性回落,。
可見(jiàn),，有力、持續(xù)的監(jiān)管措施不僅可以鞏固前期調(diào)控政策的績(jī)效,，而且可以在當(dāng)下“交易量萎縮”的關(guān)鍵時(shí)期一舉扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)格局,，進(jìn)而結(jié)束開(kāi)發(fā)商的暴利局面。在這一點(diǎn)上,，《報(bào)告》關(guān)于“短期內(nèi)政府不可能?chē)?yán)厲調(diào)控”的預(yù)期或?qū)⒙淇铡?/P> |