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“不要忘記，房地產(chǎn)是做空間生意的,，做空間生意，只要有兩個(gè)條件土地就無(wú)限，第一是容積率,，只要城市規(guī)劃不停地在改,，地不就出來了,？第二,，你講的是經(jīng)濟(jì)資源,，如果是經(jīng)濟(jì)資源，不是一個(gè)物理,、地理概念，房?jī)r(jià)不斷地漲,，地就不斷地出來。今天1萬(wàn)平方米蓋滿了,，過兩天這兒3萬(wàn)平方米了，拆了再蓋,。”近日,，萬(wàn)通集團(tuán)董事長(zhǎng)馮侖在搜狐網(wǎng)焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)于同濟(jì)大學(xué)舉行的演講中,，語(yǔ)出驚人。
馮侖的論調(diào)雖夠荒謬,，卻也反映了當(dāng)下地產(chǎn)市場(chǎng)的某些現(xiàn)實(shí)。筆者就曾經(jīng)聽說過這樣的說法——“20年前是土地部門吃香,，現(xiàn)在是規(guī)劃部門最牛”,。這句話背后的意思就是，土地終有賣光的一天,，而城市規(guī)劃卻在不斷變更,。規(guī)劃常變常新,，土地也就如韭菜一樣,，割了一茬總會(huì)再長(zhǎng),。這也就是馮倫所認(rèn)的理兒——只要城市改變規(guī)劃，綠地就能變成寫字樓,，舊房子推倒了，再“長(zhǎng)”出新房子,，一切如四季輪回。
的確,，在現(xiàn)實(shí)中,，我們有很多城市不是“規(guī)劃長(zhǎng)”,，而是“常規(guī)劃”。今天,，這里還是高科技園工業(yè)園區(qū),，明天,，就可能變身為新興的商務(wù)聚集區(qū)；新住宅區(qū)建成還沒幾年,，就要因道路拓寬而拆遷；城建也講究緊跟時(shí)尚,，上海的“新天地”迅速在長(zhǎng)三角的一些城市復(fù)制,，從南到北,，創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園遍地開花。
不僅是規(guī)劃的不確定性,，土地轉(zhuǎn)讓拍賣收入在地方財(cái)政中日趨上升的比例，也使得一些城市熱衷于舊城改造和城市規(guī)模的擴(kuò)張,。市中心的土地不多了,，就向新城區(qū)轉(zhuǎn)移擴(kuò)張,；上世紀(jì)五六十年代的棚屋改造完了,，七八十年代的舊式工房就成了城建革命的對(duì)象,。
所有這些，都興奮著開發(fā)商們的神經(jīng),。讓一些人生出了“土地?zé)o限”的美好想象,。
但客觀規(guī)律總是無(wú)法違背的,，如果土地資源無(wú)限,，如何地價(jià)節(jié)節(jié)攀升,，“地王”頻頻誕生,，動(dòng)輒幾十億的地價(jià)成為平常事,？在全球土地資源越來越緊張的今天,，所謂的“人有多大膽，地有多大產(chǎn)”的豪情,，除了讓人恥笑之外，別無(wú)他用,。
即便如馮侖所想象那樣,，城市“拆了蓋,，蓋了拆”,，土地資源能子子孫孫無(wú)窮盡也，但這“拆遷”的成本也怕是子子孫孫所無(wú)法承受的,。
舊城改造的前提是，要完成動(dòng)拆遷,，其任務(wù)之繁雜,，代價(jià)之大,，眾所周知,。首先，動(dòng)拆遷需要相當(dāng)?shù)馁M(fèi)用,，而且從近年的形勢(shì)來看，“釘子戶”不斷興起,，給動(dòng)拆遷也造成了相當(dāng)?shù)碾y度與挑戰(zhàn)；其次,，就算動(dòng)拆遷一切順利，開發(fā)商也要為此付出巨額的動(dòng)拆遷費(fèi)用,，不知道萬(wàn)通是否有過這樣的經(jīng)驗(yàn)，僅上海而言,，不乏有大型開發(fā)商，拿了中心城區(qū)的土地以后,，因?yàn)椴桓逸p易動(dòng)拆遷,，而暫時(shí)擱置地塊發(fā)展的情況,；再次,，動(dòng)拆遷人員的安置問題，就目前中國(guó)的情況而言,，原地安置的個(gè)案并不多見，絕大部分還都是搬遷到新城區(qū)去,，由此帶來的一系列的城市配套與管理問題,，非一時(shí)可以解決,。
可見,，與其說“土地?zé)o限論”是開發(fā)商們的自說自話,，倒不如說是利益驅(qū)動(dòng)之下地方政府短視所誘發(fā)的市場(chǎng)畸形心態(tài),。 |