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“不要忘記，房地產(chǎn)是做空間生意的，做空間生意,，只要有兩個條件土地就無限,，第一是容積率，只要城市規(guī)劃不停地在改,，地不就出來了,？第二，你講的是經(jīng)濟資源,，如果是經(jīng)濟資源,，不是一個物理,、地理概念，房價不斷地漲,，地就不斷地出來,。今天1萬平方米蓋滿了，過兩天這兒3萬平方米了,，拆了再蓋,。”近日,，萬通集團董事長馮侖在搜狐網(wǎng)焦點房地產(chǎn)網(wǎng)于同濟大學舉行的演講中,，語出驚人。
馮侖的論調(diào)雖夠荒謬,，卻也反映了當下地產(chǎn)市場的某些現(xiàn)實,。筆者就曾經(jīng)聽說過這樣的說法——“20年前是土地部門吃香，現(xiàn)在是規(guī)劃部門最�,！�,。這句話背后的意思就是，土地終有賣光的一天,，而城市規(guī)劃卻在不斷變更,。規(guī)劃常變常新，土地也就如韭菜一樣,，割了一茬總會再長,。這也就是馮倫所認的理兒——只要城市改變規(guī)劃，綠地就能變成寫字樓,，舊房子推倒了,，再“長”出新房子，一切如四季輪回,。
的確,，在現(xiàn)實中，我們有很多城市不是“規(guī)劃長”,，而是“常規(guī)劃”,。今天，這里還是高科技園工業(yè)園區(qū),，明天,，就可能變身為新興的商務聚集區(qū)；新住宅區(qū)建成還沒幾年,，就要因道路拓寬而拆遷,；城建也講究緊跟時尚，上海的“新天地”迅速在長三角的一些城市復制，從南到北,，創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園遍地開花,。
不僅是規(guī)劃的不確定性，土地轉(zhuǎn)讓拍賣收入在地方財政中日趨上升的比例,，也使得一些城市熱衷于舊城改造和城市規(guī)模的擴張,。市中心的土地不多了，就向新城區(qū)轉(zhuǎn)移擴張,；上世紀五六十年代的棚屋改造完了,，七八十年代的舊式工房就成了城建革命的對象。
所有這些,，都興奮著開發(fā)商們的神經(jīng),。讓一些人生出了“土地無限”的美好想象。
但客觀規(guī)律總是無法違背的,，如果土地資源無限,，如何地價節(jié)節(jié)攀升，“地王”頻頻誕生,，動輒幾十億的地價成為平常事,？在全球土地資源越來越緊張的今天，所謂的“人有多大膽,，地有多大產(chǎn)”的豪情,，除了讓人恥笑之外，別無他用,。
即便如馮侖所想象那樣,，城市“拆了蓋，蓋了拆”,，土地資源能子子孫孫無窮盡也,，但這“拆遷”的成本也怕是子子孫孫所無法承受的。
舊城改造的前提是,，要完成動拆遷,，其任務之繁雜，代價之大,，眾所周知,。首先，動拆遷需要相當?shù)馁M用,，而且從近年的形勢來看,，“釘子戶”不斷興起，給動拆遷也造成了相當?shù)碾y度與挑戰(zhàn),；其次，就算動拆遷一切順利，開發(fā)商也要為此付出巨額的動拆遷費用,，不知道萬通是否有過這樣的經(jīng)驗,，僅上海而言，不乏有大型開發(fā)商,，拿了中心城區(qū)的土地以后,，因為不敢輕易動拆遷，而暫時擱置地塊發(fā)展的情況,；再次,，動拆遷人員的安置問題，就目前中國的情況而言,，原地安置的個案并不多見,，絕大部分還都是搬遷到新城區(qū)去，由此帶來的一系列的城市配套與管理問題,，非一時可以解決,。
可見，與其說“土地無限論”是開發(fā)商們的自說自話,，倒不如說是利益驅(qū)動之下地方政府短視所誘發(fā)的市場畸形心態(tài),。 |