近日,，國家發(fā)改委出臺的一份最新報(bào)告顯示,，今年前4個(gè)月,，全國商品住房銷售面積13664萬平方米,，同比下降4.0%，增幅同比下降20.6個(gè)百分點(diǎn),。毫無疑問,，價(jià)滯量縮已經(jīng)是目前房地產(chǎn)市場的“標(biāo)準(zhǔn)姿態(tài)”，不過大量自娛于“城市化水平催升房價(jià)”的幻想依然故我地展開,，一些所謂權(quán)威機(jī)構(gòu)不斷擺弄出“房價(jià)面臨上漲壓力,、現(xiàn)在是觀望氣氛濃烈”的信號。
我們認(rèn)為,，決定房價(jià)趨勢的,，不是城市化帶來的對“住房的渴望”，渴望不是有效的購買力,。過高的房價(jià)同樣也會降低城市化水平,、或者讓城市化發(fā)生逆轉(zhuǎn),。而決定房價(jià)走向的是民眾未來的收入流增減變化,。但即使我們以北京、上海這樣的超級城市來衡量,，也會發(fā)現(xiàn)民眾的未來整體的實(shí)際收入流水平(扣除通脹因素)是趨向下的,。我們曾經(jīng)在《超級城市房價(jià)即將面臨拐點(diǎn)》等一系列文章中細(xì)致地解釋過未來收入流對房價(jià)走向的決定性作用。
收入流是決定房價(jià)“拐點(diǎn)”的基礎(chǔ)性力量,，但其房價(jià)波動的形態(tài)學(xué)特征卻是另外一回事,。我們用“不對稱性原理”來刻畫這種房價(jià)“上升??下降”的變動軌跡，即在房價(jià)非理性狂飆過程中,，支持房價(jià)走高的力量可以是居民自住需求的釋放,，也可能是富人們的投機(jī)需求(富人們轉(zhuǎn)手,、最終以圖“自住型購買者高位接盤)。但房價(jià)“抗跌”力量只有一個(gè),，就是自住性需求,，這反映在工薪階層和小中產(chǎn)人士的未來的可支配收入變化。而現(xiàn)在市面上說,，樓市“觀望氣氛濃重”??如果是指那些有房產(chǎn)的人正在思忖是否應(yīng)該再投資,，那么這種觀望就是非常“虛假”的,，對樓市的“抗跌”不提供任何幫助的,；而如果是指那些自住性需求，我們則懷疑他們是否夸大了現(xiàn)在還沒有房子的人的有效購買力,。
“不對稱原理”可以簡化為：富人產(chǎn)生房價(jià)的峰值,，而窮人產(chǎn)生房價(jià)的“抗跌值”(整體收入流的變化產(chǎn)生房價(jià)整體的“拐點(diǎn)值”)，這也使得房價(jià)的偏離度(上下波動的劇烈程度)變成了一個(gè)“階層購買力問題”,。這誘使我們產(chǎn)生一種想法：是否可以將基尼系數(shù)引入到房價(jià)偏離度的考察,？是否階層購買力差別將決定了房價(jià)暴漲暴跌的夸張程度？
以日本為例,。日本在1980年以前一直被神話為“增長且平等”的典范之國,，它的基尼系數(shù)穩(wěn)定在0.26左右。日本的政府被譽(yù)為高效而精確地遵守著社會再分配的適當(dāng)程度,。但在1983年以后,，日本的基尼系數(shù)開始惡化，在1991年日本的基尼系數(shù)達(dá)到了0.38,，而房地產(chǎn)價(jià)格也處于歷史峰值,，中產(chǎn)階級為了購買房產(chǎn)不得不節(jié)衣縮食，M型社會飛速確立,。然后,，日本“泡沫破滅”，國民的實(shí)際收入流明顯惡化,，房價(jià)從峰值開始崩潰而下,，3年后日本的房價(jià)下跌幅度達(dá)到了40%。而被地產(chǎn)泡沫“套牢”的民眾依然“下流化生存”,，成為泡沫史上凄楚的一群苦人,。
再以香港為例。香港一直是世界上基尼系數(shù)最高的經(jīng)濟(jì)體之一,，它的基尼系數(shù)似乎很少低過0.5的,。當(dāng)然它也是一些經(jīng)濟(jì)學(xué)家所鼓吹的“收入差距夸大會增進(jìn)經(jīng)濟(jì)自由”的最好樣板。這個(gè)樣板在1997年??也就是香港地產(chǎn)峰值的時(shí)候,，它的基尼系數(shù)達(dá)到了0.53,，不過,，后來的故事很悲慘，它的房價(jià)在3年內(nèi)整體性跌去了70%(很多小戶型的房子跌去了9成),，“負(fù)資產(chǎn)”成為風(fēng)靡一時(shí)的詞匯,，刻畫著香港中產(chǎn)階級的勤奮、投機(jī),、背運(yùn)和地區(qū)優(yōu)越感的喪失,。
我們再以現(xiàn)在飽受“次貸危機(jī)”煎熬的美國房地產(chǎn)市場為例。在這場格林斯潘用“低利率”手段刺激出來的房地產(chǎn)虛假繁榮中,，美國民眾大多都享受了泡沫的好處,，并利用地產(chǎn)增值獲得更多的消費(fèi)信貸支持。但即使是在這場全民“皆有所沾”的盛宴中,，美國的基尼系數(shù)有條不紊地攀升,，用美國經(jīng)濟(jì)學(xué)家克魯格曼的話說，“在布什減稅的掩飾下,，中產(chǎn)階級發(fā)現(xiàn)自己變窮的感受力比以往更遲鈍,，但他們實(shí)實(shí)在在的確變窮了�,！比ツ�,，也就是次貸危機(jī)爆發(fā)的時(shí)候，美國的基尼系數(shù)達(dá)到了0.41的高水平,。而現(xiàn)在,，美國的房價(jià)從峰值已經(jīng)下跌了25%左右，而像摩根這樣的大多數(shù)投資銀行估計(jì)美國房價(jià)還會繼續(xù)下滑15%,，也就是說,，美國房價(jià)至少會跌40%。
現(xiàn)在中國的房價(jià)雖然局部有所回落,，但作為超級城市的上海和北京看上去還并沒有進(jìn)入明顯的頹勢,，但我們認(rèn)為，這兩座“房價(jià)堡壘”并不能支持多久,，中國房價(jià)的“拐點(diǎn)”已經(jīng)非常清晰地形成了,。中國目前的城鎮(zhèn)基尼系數(shù)大約是0.48(因?yàn)槲覀冋J(rèn)為農(nóng)村人口并不是城市房產(chǎn)的有效潛在購買者)，類比地看,，這意味著中國的房價(jià)將至少要下降40%,。當(dāng)然,，這一“黑色”的結(jié)論會讓一些房地產(chǎn)泡沫受益階層感到不滿,，但這卻為整個(gè)社會提供一種比較型的眼光和觀察。
事實(shí)上,，我們將外國資本套利涌入,、人口密度(保持高價(jià)格的時(shí)間偏長),、當(dāng)局對正當(dāng)利率水平的認(rèn)知程度(房價(jià)都會跌，但采取軟著陸的方式會延緩下跌時(shí)間),、國民年齡結(jié)構(gòu)程度(例如老齡化,，例如年齡越大，收入流的均等性越強(qiáng),，就容易提高社會的基尼系數(shù),，日本的基尼系數(shù)提高也有老齡化的因素)、住房自有率的社會偏好等因素考慮進(jìn)去,，但發(fā)現(xiàn)這都不改變基尼系數(shù)和房價(jià)偏離度之間的有效關(guān)聯(lián),。 |
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