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最近，上海多家媒體披露了上海普陀長風生態(tài)商務區(qū)4號東南地塊被開發(fā)商“退地”的消息,。市場人士分析指出,，以超出底價幾倍的高價拿地，在樓市風向變化時就可能面臨無力開發(fā)的問題,。去年9月,，該地塊經過兩個多小時440輪叫價的艱苦“鏖戰(zhàn)”，以11.04億元一錘定音,，超出底價3.14億元250%,，折合樓板價約1.64萬元/平方米。
而這種現(xiàn)象并非個別,。據報道,，2007年9月11日，福建融信地產以總價9.04億元,、每畝單價近2000萬元的高價拍得白馬路地塊,，成為轟動一時的“地王”，樓面地價高達9953元/平方米,。到今年3月初,，融信地產不惜損失7000萬元土地保證金，將昔日高價拍得的土地退還,；5月14日,，萬科將公司所持有的東莞市萬科置地有限公司50%股權轉讓，項目公司所持有的正是一年前土地價格瘋狂飆升時期拿下的“地王”東莞市南城水濂村地塊（折合樓面地價為3772.3元/平方米）,。由于當?shù)胤績r已經降至5000元/平方米左右,，按當時拿地價格，開發(fā)商幾乎沒有利潤可言,。
地價持續(xù)攀升是推動房價上漲的最重要力量,。這種影響主要包括三個方面：
其一，成本轉嫁和傳導,。去年,，全國各地“地王”一個接一個出現(xiàn)，拿地已經到了近乎瘋狂的地步,。開發(fā)商敢于高價拿地最重要的原因是,，他們能將拿地的成本向房價中轉嫁，而在我國房地產市場供應主體單一，開發(fā)商壟斷供應市場的情況下,，這種成本轉嫁幾乎是輕而易舉的,。成本從土地向房價的傳遞過程，也是房價瘋狂上漲的過程,。由此形成了一個惡性循環(huán)：地價上漲構成房價的強大推動力,，而房價上漲又成為開發(fā)商高價拿地的信心支撐。
其二,，心理預期。對未來某種商品價格走勢的預期,，會直接影響到消費者的選擇,，而“地王”增強了人們對未來房價將繼續(xù)上漲的預期。由于“地王”樓面價遠遠高出周圍房價,，形成了所謂“面粉貴過面包”的現(xiàn)象,，使人們確信未來房價還可能繼續(xù)大幅度上漲，進行在“買漲不買跌”的心理推動下,，蜂擁入市,，進一步推高房價。
其三,，土地囤積,，強化稀缺性。許多開發(fā)商拿到土地后,，并不立即開發(fā),，而是囤積起來坐等土地升值，提高自己的利潤空間,。這是房價持續(xù)上漲的最重要的根源之一,。建設銀行(601939行情,股吧)去年發(fā)布的一份研究報告顯示，2001年初至2007年5月份,，房地產開發(fā)商累計購置土地面積21.62億平方米,，而實際僅開發(fā)完成12.96億平方米，“囤地”數(shù)量高達近10億平方米,。土地囤積強化了土地的稀缺性,，推動了地價的進一步上漲。
但是,，所謂物極必反,，當開發(fā)商們通過瘋狂拿地和囤積土地坐享暴利的時候，他們也在從源頭上制造并累積泡沫,。當“面粉貴過面包”的時候,，意味著面粉包含著比面包更大的泡沫和風險！事實也正是如此，當部分城市的房價從去年年底開始首先步入下跌軌道,，高價拿地的風險立即顯現(xiàn)出來,。如果開發(fā)商繼續(xù)囤積土地，不僅面臨著房價繼續(xù)下跌帶來財富縮水風險,，還面臨著兩年后土地將被無償收回的政策和法律風險,。于是，一些開發(fā)商開始“退地”,，“退地”是樓市泡沫長期累積的必然結果,，同時，也是開發(fā)商通過囤積土地搞投機牟取暴利這一慣用手段的終結,。
地價與房價是互相依托,、互相影響的關系。如果說地價下跌是房價下跌的倒逼所致,，那么,，地價下跌又會反過來影響到人們對未來房價的預期，引發(fā)觀望效應,，使得房價因缺少購買力支撐而步入下跌軌道,。一如當初房價與地價的交替上攻那樣，在中國樓市承受不了日積月累的泡沫時,，房價與地價的輪番下滑就可能出現(xiàn),。
其實，早在“退地”現(xiàn)象之前,，全國各地不斷出現(xiàn)的大量土地流派現(xiàn)象,，就已經表現(xiàn)出業(yè)內對常年累積的巨大泡沫的恐懼感，“退地”則更進一步表現(xiàn)了業(yè)內對未來樓市泡沫破裂的擔憂,，一旦形成羊群效應,，“退地潮”就可能出現(xiàn)，進而傳遞到房價中去,。
盡管開發(fā)商們還在繼續(xù)鼓吹房價只漲不跌的荒謬論調,，但“退地”使他們露出了馬腳。因此,，我們不能單純地看待“退地”現(xiàn)象,，這是中國樓市將步入新一輪調整的又一征兆。 |