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近期深圳出現(xiàn)的分期首付,、墊付首付的樓市促銷行為,，已被深圳市國(guó)土資源與房產(chǎn)管理局叫停。該局負(fù)責(zé)人表示,，已通知全市開發(fā)商,，禁止分期首付。所謂分期首付,，就是連首付也交不起的買房人,，可以分期繳納首付。既然購(gòu)房者連首期款都承擔(dān)不起,，月供自然也很困難,。因此，開發(fā)商為購(gòu)房者墊付,、贈(zèng)送和允許分期首付,，實(shí)際上是將資金風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給銀行，將本不具備買房能力的消費(fèi)者拉入買房行列,。一旦購(gòu)房人完成按揭手續(xù),，開發(fā)商就實(shí)現(xiàn)了資金回籠，安然抽身而退，而把一切風(fēng)險(xiǎn)都順利丟給了銀行與購(gòu)房者,。這一萬(wàn)全之計(jì)可謂聰明絕頂,。
如果這一做法不當(dāng)機(jī)立斷叫停，有可能成為在未來(lái)某一時(shí)刻扇動(dòng)起風(fēng)暴的蝴蝶的翅膀,。
房貸新政從資金層面給炒作者和囤積住房者斷流,，使得商品房的銷售量持續(xù)下降，并因此首先在珠三角地區(qū)引發(fā)房?jī)r(jià)的下跌,。開發(fā)商為了加快房屋銷售,，更為了阻止房?jī)r(jià)的下跌，而采取分期首付等辦法,。如果這些變通措施得以順利推行,，房貸新政將中途夭折；如果嚴(yán)重,，則可能引發(fā)類似于美國(guó)次債那樣的危機(jī),。
盡管分期首付等措施，并非真正意義上的金融衍生品,，但是,，它卻具有與金融衍生品同樣性質(zhì)的杠桿效應(yīng)，能夠放大銀行的風(fēng)險(xiǎn),。
美國(guó)次債危機(jī)發(fā)生的根源,，在于美國(guó)金融機(jī)構(gòu)降低信用標(biāo)準(zhǔn)，向信用級(jí)別低或沒(méi)有信用記錄的人出售房屋,，而信用等級(jí)低意味著其消費(fèi)能力不足,，抗風(fēng)險(xiǎn)能力差。這一問(wèn)題一旦爆發(fā),，其影響并不僅限于房地產(chǎn)領(lǐng)域,，而是一度把美國(guó)經(jīng)濟(jì)引入衰退軌道,。高盛的研究報(bào)告預(yù)期,，住房抵押貸款信貸虧損總額將達(dá)到5000億美元。樓市的分期首付,，不也在起著這樣的杠桿效果嗎,？
猶如次級(jí)債的發(fā)展加大了美國(guó)房地產(chǎn)的泡沫并最終引發(fā)泡沫的破滅一樣，我國(guó)金融機(jī)構(gòu)在房貸新政前的巨量放貸,，也成為房?jī)r(jià)暴漲的推手,。在汲取了美國(guó)次債危機(jī)爆發(fā)的教訓(xùn)后，我國(guó)果斷地推出了房貸新政,，既是避免樓市泡沫繼續(xù)擴(kuò)散的需要,，也是防范金融風(fēng)險(xiǎn)的需要。珠三角地區(qū)的房?jī)r(jià)暴跌充分印證了這一政策的前瞻性,。如今,，珠三角地區(qū)的房?jī)r(jià)已經(jīng)回歸到了去年初的水平,，倘若沒(méi)有房貸新政，在房地產(chǎn)泡沫最大的時(shí)候銀行繼續(xù)放貸,，現(xiàn)在所面對(duì)的后果不難想象,。
在房?jī)r(jià)上漲過(guò)程中，開發(fā)商與銀行是利益共同體,，而在房貸新政實(shí)施之后,，開發(fā)商與銀行間的這種利益共同體被打破，但是,，值得注意的是,，一旦開發(fā)商化解房貸新政的措施見效，開發(fā)商最頭疼的資金問(wèn)題得到緩解,，房?jī)r(jià)有可能提高終止調(diào)整,，直接步入上升軌道，開發(fā)商與銀行重新成為利益共同體,，使得一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策被架空,。因此，對(duì)于任何化解房貸新政的做法,，都應(yīng)提前扼殺于搖籃中,。
其實(shí)，即使開發(fā)商不再運(yùn)用這種變通措施轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn),，目前,，銀行所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也已經(jīng)比較大。上海銀監(jiān)局最新發(fā)布的一份分析報(bào)告稱,，一季度,，上海個(gè)人住房貸款增速趨緩的同時(shí)，不良貸款率也有所上升,。一是住房開發(fā)貸款,，其不良貸款率為2.16％；二是上海居民二手房貸款,，其不良貸款率為1.86％,。這兩類貸款余額占比僅為24.3％，而不良貸款占比卻達(dá)到55.2％,，是房地產(chǎn)貸款的高風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn),！倘若開發(fā)商通過(guò)分期首付等措施，繼續(xù)向銀行轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn),，將使銀行的抗風(fēng)險(xiǎn)能力變得更為脆弱,。
深圳市的房?jī)r(jià)“過(guò)山車”現(xiàn)象，是我國(guó)房?jī)r(jià)泡沫現(xiàn)象局部破裂的典型，我們更應(yīng)該把它看做未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)的一次預(yù)演,。深圳市的房?jī)r(jià)在暴跌之后不是回穩(wěn),，而是經(jīng)過(guò)短暫停留以后，再次步入下跌軌道,。泡沫的嚴(yán)重性由此可見,。這種持續(xù)的下跌乃是房?jī)r(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出民眾購(gòu)買力水平的一次報(bào)復(fù)性調(diào)整。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)要健康發(fā)展,，必須經(jīng)過(guò)這種調(diào)整的陣痛,，如果任憑開發(fā)商通過(guò)樓市分期首付等措施，推延這種調(diào)整,，就可能積聚起更大的泡沫和更慘烈的調(diào)整風(fēng)險(xiǎn),。
因此，樓市分期首付必須堅(jiān)決叫停,，不僅如此,，對(duì)于任何阻礙房地產(chǎn)調(diào)控的行為，都應(yīng)該堅(jiān)決叫停,。
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