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近期深圳出現(xiàn)的分期首付,、墊付首付的樓市促銷行為，已被深圳市國土資源與房產(chǎn)管理局叫停,。該局負(fù)責(zé)人表示,，已通知全市開發(fā)商，禁止分期首付,。所謂分期首付,，就是連首付也交不起的買房人，可以分期繳納首付,。既然購房者連首期款都承擔(dān)不起,，月供自然也很困難。因此,，開發(fā)商為購房者墊付,、贈(zèng)送和允許分期首付，實(shí)際上是將資金風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給銀行,，將本不具備買房能力的消費(fèi)者拉入買房行列,。一旦購房人完成按揭手續(xù)，開發(fā)商就實(shí)現(xiàn)了資金回籠,，安然抽身而退,，而把一切風(fēng)險(xiǎn)都順利丟給了銀行與購房者。這一萬全之計(jì)可謂聰明絕頂,。
如果這一做法不當(dāng)機(jī)立斷叫停,，有可能成為在未來某一時(shí)刻扇動(dòng)起風(fēng)暴的蝴蝶的翅膀。
房貸新政從資金層面給炒作者和囤積住房者斷流,，使得商品房的銷售量持續(xù)下降,，并因此首先在珠三角地區(qū)引發(fā)房價(jià)的下跌。開發(fā)商為了加快房屋銷售,，更為了阻止房價(jià)的下跌,，而采取分期首付等辦法。如果這些變通措施得以順利推行，房貸新政將中途夭折,；如果嚴(yán)重,，則可能引發(fā)類似于美國次債那樣的危機(jī)。
盡管分期首付等措施,，并非真正意義上的金融衍生品,，但是，它卻具有與金融衍生品同樣性質(zhì)的杠桿效應(yīng),，能夠放大銀行的風(fēng)險(xiǎn),。
美國次債危機(jī)發(fā)生的根源，在于美國金融機(jī)構(gòu)降低信用標(biāo)準(zhǔn),，向信用級別低或沒有信用記錄的人出售房屋，而信用等級低意味著其消費(fèi)能力不足,，抗風(fēng)險(xiǎn)能力差,。這一問題一旦爆發(fā)，其影響并不僅限于房地產(chǎn)領(lǐng)域,，而是一度把美國經(jīng)濟(jì)引入衰退軌道,。高盛的研究報(bào)告預(yù)期，住房抵押貸款信貸虧損總額將達(dá)到5000億美元,。樓市的分期首付,，不也在起著這樣的杠桿效果嗎？
猶如次級債的發(fā)展加大了美國房地產(chǎn)的泡沫并最終引發(fā)泡沫的破滅一樣,，我國金融機(jī)構(gòu)在房貸新政前的巨量放貸,，也成為房價(jià)暴漲的推手。在汲取了美國次債危機(jī)爆發(fā)的教訓(xùn)后,，我國果斷地推出了房貸新政,，既是避免樓市泡沫繼續(xù)擴(kuò)散的需要，也是防范金融風(fēng)險(xiǎn)的需要,。珠三角地區(qū)的房價(jià)暴跌充分印證了這一政策的前瞻性,。如今，珠三角地區(qū)的房價(jià)已經(jīng)回歸到了去年初的水平,，倘若沒有房貸新政,，在房地產(chǎn)泡沫最大的時(shí)候銀行繼續(xù)放貸，現(xiàn)在所面對的后果不難想象,。
在房價(jià)上漲過程中,，開發(fā)商與銀行是利益共同體，而在房貸新政實(shí)施之后,，開發(fā)商與銀行間的這種利益共同體被打破,，但是，值得注意的是，一旦開發(fā)商化解房貸新政的措施見效,，開發(fā)商最頭疼的資金問題得到緩解,，房價(jià)有可能提高終止調(diào)整，直接步入上升軌道,，開發(fā)商與銀行重新成為利益共同體,，使得一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策被架空。因此,，對于任何化解房貸新政的做法,，都應(yīng)提前扼殺于搖籃中。
其實(shí),，即使開發(fā)商不再運(yùn)用這種變通措施轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn),，目前，銀行所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也已經(jīng)比較大,。上海銀監(jiān)局最新發(fā)布的一份分析報(bào)告稱,，一季度，上海個(gè)人住房貸款增速趨緩的同時(shí),，不良貸款率也有所上升,。一是住房開發(fā)貸款，其不良貸款率為2.16％,；二是上海居民二手房貸款,，其不良貸款率為1.86％。這兩類貸款余額占比僅為24.3％,，而不良貸款占比卻達(dá)到55.2％,，是房地產(chǎn)貸款的高風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)！倘若開發(fā)商通過分期首付等措施,，繼續(xù)向銀行轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn),，將使銀行的抗風(fēng)險(xiǎn)能力變得更為脆弱。
深圳市的房價(jià)“過山車”現(xiàn)象,，是我國房價(jià)泡沫現(xiàn)象局部破裂的典型,，我們更應(yīng)該把它看做未來房價(jià)走勢的一次預(yù)演。深圳市的房價(jià)在暴跌之后不是回穩(wěn),，而是經(jīng)過短暫停留以后,，再次步入下跌軌道。泡沫的嚴(yán)重性由此可見,。這種持續(xù)的下跌乃是房價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出民眾購買力水平的一次報(bào)復(fù)性調(diào)整,。中國房地產(chǎn)市場要健康發(fā)展，必須經(jīng)過這種調(diào)整的陣痛,，如果任憑開發(fā)商通過樓市分期首付等措施,，推延這種調(diào)整,，就可能積聚起更大的泡沫和更慘烈的調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)。
因此,，樓市分期首付必須堅(jiān)決叫停,，不僅如此，對于任何阻礙房地產(chǎn)調(diào)控的行為,，都應(yīng)該堅(jiān)決叫停,。
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