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近日,，國家發(fā)改委發(fā)布報告指出,，今年一季度房價總體漲幅明顯趨緩；由于各項交易成本的快速上升,，二季度房價上漲壓力加大,，將呈溫和上漲之勢（4月23日《新京報》）,。
筆者以為，二季度房價上漲的可能性的確很大,。但是,，報告所稱助推房價上漲的原因卻有待商榷。房地產(chǎn)業(yè)的暴利屬性眾所周知,，成本高低只影響開發(fā)商最終的盈利空間,，卻并非是助推房價上漲的決定性因素；而房地產(chǎn)作為一種投資品,，心理預期對未來價格變化起著更為關(guān)鍵的影響作用,。
該報告認為,，以土地資源價格上漲為主的一系列交易成本攀升是推動二季度房價上漲的主要因素。這一觀點與事實并不相符,。數(shù)據(jù)調(diào)查表明,，土地價格在房地產(chǎn)總成本中所占的比重并不是很高。就全國平均水平而言,，土地價格在商品房總成本中的占比為26%,，北京為22.98%，上海則只有16.15%,。這就決定了土地成本不可能成為最終房價的決定者,；房地產(chǎn)毛利空間較大，完全有能力消化這些交易成本的上漲,。一些業(yè)內(nèi)人士也曾公開承認房地產(chǎn)業(yè)存在暴利,。而武漢一家地產(chǎn)公司一次性降價30%。該公司負責人仍向媒體坦陳“即使是這樣,，還能得到10%到15%的利潤”,。
事實上，助推二季度房價的主要因素還在于購房者的心理預期,。就市場需求方而言,，之所以前期能夠持幣觀望等待價格回落，主要是因為調(diào)控政策措施和市場狀況給了房價可能下跌的期望,。但是從歷史慣例看,，結(jié)婚、落戶等剛性需求所能夠容忍的空白時間不會很長,，極限往往不過半年左右,。開發(fā)商恰恰就是看透了市場剛性需求的這一弱點，在耐心地等待半年時間過去后,，一次次地取得銷售的成功,。之前的事實也表明，在這半年時間內(nèi),，相關(guān)的調(diào)控政策往往是“前緊后松”,，直至最后階段幾乎就成為政策出臺的真空。所以才會使得歷次房價停頓或者下跌,，最終都是以剛性需求爆發(fā)而終結(jié),，并且開始新一輪的房價上漲。
就本次調(diào)控政策而言,，顯然也沒有徹底走出以往的輪回循環(huán),。在市場觀望的關(guān)鍵時刻，不僅罕見進一步調(diào)控措施跟進,，反而有諸如“防止房價暴跌”的言論開始出現(xiàn)在一些官方機構(gòu),。而諸如經(jīng)濟適用房工作的實質(zhì)進展,、“90/70”項目的推出、物業(yè)稅實施等等這些有助于打擊開發(fā)商炒作熱情,、遏制捂盤待漲行為的政策措施則在需求方的期盼中或是落空,、或是推延。其最終的結(jié)果是購房者因心理備受煎熬而不得不停止觀望,。一旦市場上出手購房的人增多,，房價將會上漲的預期也會日趨強烈，隨后在追漲殺跌的買房心態(tài)刺激下,，市場潛在需求和投資需求隨之被激發(fā)，房價將很難避免下一輪的上漲周期,。
發(fā)改委報告發(fā)布,，必然會對二季度房地產(chǎn)市場產(chǎn)生實質(zhì)性的影響。諸多跡象表明,，買賣雙方在經(jīng)過一番長達半年時間的博弈之后,，心理層面的天平越來越向開發(fā)商傾斜。而這又恰恰是開發(fā)商財務(wù)資金壓力已經(jīng)達到極點的時刻,，如果政策導向和市場需求方能夠再堅持些時日,，或許整個市場局面就會出現(xiàn)可喜的變化。相反的,，如果在二季度果真出現(xiàn)房價走勢的轉(zhuǎn)身向上,，對于多數(shù)民眾而言，顯然是令人遺憾的結(jié)局,。 |