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英國財政大臣達林20日表示,，為降低信貸成本，刺激信貸市場流動性,，英國央行和財政部可能發(fā)行500億英鎊的政府債券來交換銀行的抵押證券（4月21日《證券時報》）,。與此同時，雷曼兄弟,、瑞銀等一些大型金融機構(gòu)紛紛推出了資本金補充計劃,，得到了市場正向呼應(yīng)，金融類股出現(xiàn)了明顯反彈,，道指也創(chuàng)出了3月以來的新高,，國際金融市場出現(xiàn)了企穩(wěn)的跡象。此外，次級貸款實際上在去年下半年增量就停了,，隨著時間推移,，進入重新厘定利率期的次貸規(guī)模遞減。
現(xiàn)在看來,，次貸問題的最高峰可能過去了,，但筆者認(rèn)為，美國經(jīng)濟的觸底,、危機的真正解除卻還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有到來,。經(jīng)濟的衰退和房價的進一步下跌由此引致的負(fù)資產(chǎn)問題，很可能演變成為下一輪比次貸更猛烈的沖擊波,。
為什么這樣講呢,？美國自上世紀(jì)70年代以來，大概經(jīng)歷了三次完整的房地產(chǎn)周期,，從前兩次周期來看,，最短的一次調(diào)整周期也要三年半，最小的一次調(diào)整幅度也要從高點下跌50%左右,。從目前來看,，因為美國的樓市自2006年4季度見頂以來，迄今調(diào)整也才有一年半時間,，此外調(diào)整幅度距2006年4季度的樓市的高點,，下調(diào)也僅僅只有17%左右，而2000年至2006年,，美國的樓市大致上升了63％,，若是簡單比照前兩次周期，美國樓市最終要企穩(wěn)的話,，恐怕也要到2009年末,，距高點至少還有15%的下跌幅度。
一個更悲觀的看法,，從國際上衡量房地產(chǎn)泡沫最通用的指標(biāo)———購樓的資金成本和租金的比率看,。從2000年開始，美國的樓價已經(jīng)把租金遠(yuǎn)遠(yuǎn)拋在了身后,，到2006年樓市見頂?shù)臅r候,，該比率攀升至1.7。如果要回到一個正常的可以接受的比率（1.1）,，意味著美國的樓市應(yīng)該見頂回落40%以上,，當(dāng)下美國樓市的水平至少還有20%到30%的調(diào)整空間。
若真如此,，美國的按揭戶中間,，大約有2500萬戶家庭可能進入負(fù)資產(chǎn)狀態(tài),，占整個美國按揭戶的40%～50%�,，F(xiàn)在房價下跌了17%,，已經(jīng)有880萬戶進入了負(fù)資產(chǎn)狀態(tài)�,？梢韵胍�,，如果房價在目前的位置進一步下跌20%到30%，未來出問題的就遠(yuǎn)遠(yuǎn)不是次級按揭貸款的問題,，大量的美國優(yōu)質(zhì)按揭（prime
loan）都可能進入負(fù)資產(chǎn)狀態(tài),。
優(yōu)質(zhì)貸款的申請人和次級貸款的申請人有本質(zhì)區(qū)別，從還款能力和還款意愿來說,，他們都是沒有問題的,。但是如果房價進一步下跌，這些優(yōu)質(zhì)按揭的申請人,，按先前簽訂的條款去供樓就可能變得很不合算,，所以一個理性的選擇很可能是停供，類似于炒股票的止損斬倉,。
香港1997年回歸以后房地產(chǎn)下跌也非常猛,，大概下降了70%，當(dāng)時有70%到80%的按揭戶進入了負(fù)資產(chǎn)狀態(tài),，不過香港的銀行并沒有受到毀滅性的打擊,。因為按照香港法律的規(guī)定，負(fù)資產(chǎn)的價差損失的承擔(dān)人是按揭戶,，而不是銀行,，也就是銀行未來有權(quán)向按揭戶追討負(fù)資產(chǎn)價差的損失。
但是美國不一樣,，非常寬松,，也就是說我不想供了，把鑰匙交給銀行,，我就和這個樓沒有太大的關(guān)系了,，然后交給銀行處置。這樣的話銀行的壓力是非常大的,。因為這種優(yōu)質(zhì)貸款在美國按揭貸款中的占比遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過次貸,，達到五成。如果這塊出現(xiàn)問題,，銀行集中處置負(fù)資產(chǎn)的樓盤,，就會導(dǎo)致樓市進一步下跌。銀行的壞賬率可能會再次大幅攀升,，從而演變成新一輪的沖擊波,，而且這個沖擊波的威力絕對不亞于次貸。
（中國社科院金融研究所中國經(jīng)濟評價中心主任） |