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據(jù)4月16日《信息時報》報道,，不少預備今年上市的房地產(chǎn)企業(yè)上市計劃擱淺，同時,，今年前3個月在港上市的40家大型內(nèi)地(包括有內(nèi)地業(yè)務的)房地產(chǎn)企業(yè)市值平均縮水30%,，讓發(fā)展商倍感資金壓力。
一直以來,，看多房市者以宏觀經(jīng)濟向好,、需求剛性、城市化,、消費結(jié)構(gòu)升級等宏大敘事來為繼續(xù)推高房價泡沫尋找理由,。人民幣的內(nèi)貶外升等務虛概念也一直作為房地產(chǎn)增值、蠱惑投資者進入房市的賣點,。
美國次貸危機的教訓在中國房地產(chǎn)市場找不到哪怕是有點相關(guān)的成分,。客觀地講,，發(fā)生在美國的次貸市場危機根源是房價等資產(chǎn)價格泡沫嚴重脫節(jié)于消費者的可支配能力和風險可承受能力,。然而，在中國房地產(chǎn)市場,，相對于個人可支配收入甚至純收入,，高達十幾倍甚至數(shù)十倍的房價，不論是對銀行還是對房地產(chǎn)開發(fā)商風險敞口是不可避免的,。但如果試圖繼續(xù)用蠱惑房價上漲來填充這個風險敞口,，則破壞性更不可避免。不過,，當前房價的理性回歸進程應該已經(jīng)開始,。
首先，當前的高通脹問題,，以及由此帶來的負利率正進一步促使房價理性回歸,。持續(xù)的高通脹問題實際上反映了人民幣對內(nèi)的貶值，這對目前的高房價和房貸無疑是一種真實的風險。在高通脹和負利率下,，把房地產(chǎn)喻作反通脹的保值增值投資存在誤導嫌疑,。這是因為，在地產(chǎn)金融尚不發(fā)達的中國,，房產(chǎn)的風險對沖功能和避險功能缺乏,，房價的波動風險尚無法得到有效的沖銷。而房地產(chǎn)本身屬于不動產(chǎn),、非貿(mào)易品,，人民幣升值與否并不能改變其內(nèi)含的價值。并且,，沒有工資增長機制的策動,，高通脹實際上侵蝕的是居民住房需求的購買力和房貸供款風險。所謂通脹無牛市,，不僅說的是股市,，對房市也適用。
其次,，在高通脹與負利率下,，過去房地產(chǎn)開發(fā)商與金融機構(gòu)利益共贏的局面必然出現(xiàn)了裂縫，利益訴求點的偏離不可避免,。在經(jīng)濟高增長,、低通脹時期,，房價的上漲客觀上使得房地產(chǎn)開發(fā)商與金融機構(gòu)間具有明顯的共同利益訴求,。而隨著高通脹和負利率的出現(xiàn)并持續(xù)，金融機構(gòu)與房地產(chǎn)相關(guān)貸款的風險敞口將持續(xù)暴露出來,。為降低與房地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域的風險敞口,，金融機構(gòu)并不愿意房價持續(xù)走高，因為這意味著房貸違約風險概率的增加,。特別是房地開發(fā)貸款,，如果房價繼續(xù)走高，房地產(chǎn)開發(fā)商就有動機和資源高價買地,；最終貸款買地實際上使得銀行成為了最后風險的承擔者,。對于銀行來講，如果高通脹與負利率持續(xù)并存,，銀行的房貸類資產(chǎn)的風險概率將不可避免地上升,。
在銀行的房貸類資產(chǎn)中，開發(fā)商貸款的風險敏感度變得越來越大,。目前由于房市交易量萎縮現(xiàn)象不斷加深,，而且預計隨著高通脹、負利率的持續(xù),，潛在的最終消費購房需求將受到壓制,。房價降溫將使開發(fā)商房款回收率和回收額受到明顯的影響,，加之外部融資渠道受到了市場和政策等層面的限制，開發(fā)商的現(xiàn)金流緊張問題不可避免,；同時銀行的房產(chǎn)開發(fā)貸款風險將越來越突出,。顯然，銀行與開發(fā)商的利益不一致將更加突出,。
由此看來,，目前的形勢顯示，房價理性回歸的條件和基礎已經(jīng)具備,。
(北京普藍諾經(jīng)濟研究院研究員) |