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據(jù)4月16日《信息時報》報道，不少預(yù)備今年上市的房地產(chǎn)企業(yè)上市計劃擱淺,，同時,，今年前3個月在港上市的40家大型內(nèi)地(包括有內(nèi)地業(yè)務(wù)的)房地產(chǎn)企業(yè)市值平均縮水30%，讓發(fā)展商倍感資金壓力,。
一直以來,，看多房市者以宏觀經(jīng)濟(jì)向好、需求剛性,、城市化,、消費結(jié)構(gòu)升級等宏大敘事來為繼續(xù)推高房價泡沫尋找理由。人民幣的內(nèi)貶外升等務(wù)虛概念也一直作為房地產(chǎn)增值,、蠱惑投資者進(jìn)入房市的賣點,。
美國次貸危機(jī)的教訓(xùn)在中國房地產(chǎn)市場找不到哪怕是有點相關(guān)的成分�,？陀^地講,，發(fā)生在美國的次貸市場危機(jī)根源是房價等資產(chǎn)價格泡沫嚴(yán)重脫節(jié)于消費者的可支配能力和風(fēng)險可承受能力。然而,，在中國房地產(chǎn)市場,，相對于個人可支配收入甚至純收入，高達(dá)十幾倍甚至數(shù)十倍的房價,，不論是對銀行還是對房地產(chǎn)開發(fā)商風(fēng)險敞口是不可避免的,。但如果試圖繼續(xù)用蠱惑房價上漲來填充這個風(fēng)險敞口，則破壞性更不可避免,。不過,，當(dāng)前房價的理性回歸進(jìn)程應(yīng)該已經(jīng)開始。
首先,，當(dāng)前的高通脹問題,，以及由此帶來的負(fù)利率正進(jìn)一步促使房價理性回歸。持續(xù)的高通脹問題實際上反映了人民幣對內(nèi)的貶值,，這對目前的高房價和房貸無疑是一種真實的風(fēng)險,。在高通脹和負(fù)利率下，把房地產(chǎn)喻作反通脹的保值增值投資存在誤導(dǎo)嫌疑,。這是因為,，在地產(chǎn)金融尚不發(fā)達(dá)的中國，房產(chǎn)的風(fēng)險對沖功能和避險功能缺乏,，房價的波動風(fēng)險尚無法得到有效的沖銷,。而房地產(chǎn)本身屬于不動產(chǎn)、非貿(mào)易品，人民幣升值與否并不能改變其內(nèi)含的價值,。并且,，沒有工資增長機(jī)制的策動，高通脹實際上侵蝕的是居民住房需求的購買力和房貸供款風(fēng)險,。所謂通脹無牛市,，不僅說的是股市，對房市也適用,。
其次,，在高通脹與負(fù)利率下，過去房地產(chǎn)開發(fā)商與金融機(jī)構(gòu)利益共贏的局面必然出現(xiàn)了裂縫,，利益訴求點的偏離不可避免,。在經(jīng)濟(jì)高增長、低通脹時期,，房價的上漲客觀上使得房地產(chǎn)開發(fā)商與金融機(jī)構(gòu)間具有明顯的共同利益訴求,。而隨著高通脹和負(fù)利率的出現(xiàn)并持續(xù)，金融機(jī)構(gòu)與房地產(chǎn)相關(guān)貸款的風(fēng)險敞口將持續(xù)暴露出來,。為降低與房地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域的風(fēng)險敞口,，金融機(jī)構(gòu)并不愿意房價持續(xù)走高，因為這意味著房貸違約風(fēng)險概率的增加,。特別是房地開發(fā)貸款,，如果房價繼續(xù)走高，房地產(chǎn)開發(fā)商就有動機(jī)和資源高價買地,；最終貸款買地實際上使得銀行成為了最后風(fēng)險的承擔(dān)者,。對于銀行來講，如果高通脹與負(fù)利率持續(xù)并存,，銀行的房貸類資產(chǎn)的風(fēng)險概率將不可避免地上升,。
在銀行的房貸類資產(chǎn)中，開發(fā)商貸款的風(fēng)險敏感度變得越來越大,。目前由于房市交易量萎縮現(xiàn)象不斷加深,，而且預(yù)計隨著高通脹、負(fù)利率的持續(xù),，潛在的最終消費購房需求將受到壓制,。房價降溫將使開發(fā)商房款回收率和回收額受到明顯的影響，加之外部融資渠道受到了市場和政策等層面的限制,，開發(fā)商的現(xiàn)金流緊張問題不可避免,；同時銀行的房產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險將越來越突出。顯然,，銀行與開發(fā)商的利益不一致將更加突出,。
由此看來,，目前的形勢顯示，房價理性回歸的條件和基礎(chǔ)已經(jīng)具備,。
(北京普藍(lán)諾經(jīng)濟(jì)研究院研究員) |