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在4月10日舉行的上海市政府新聞發(fā)布會(huì)上,，市民政局副局長高菊蘭透露,，上海對“以房養(yǎng)老”這一新型養(yǎng)老模式比較關(guān)注,，“最近市建委專門組織有關(guān)部門進(jìn)行相關(guān)的課題研究”,。
1999年，我國正式步入老齡化社會(huì),。而且和其他國家不同,，我國呈現(xiàn)出典型的未富先老的特點(diǎn)。因此,，如何探索適合中國國情的養(yǎng)老模式,，一直是有識(shí)之士關(guān)注的焦點(diǎn)。在此背景下,，“以房養(yǎng)老”(住房反向抵押)進(jìn)入了人們的視野,。住房反向抵押出現(xiàn)于1980年代，其好處在于：在不影響居住權(quán)的前提下,，可以大大提高老年人的生活水平,。這一模式因?qū)鉀Q養(yǎng)老問題效果顯著而迅速在許多國家推廣，目前已經(jīng)在多個(gè)國家運(yùn)行十多年,。
上海是我國第一個(gè)進(jìn)入老齡化的城市,。到2006年底，上海戶籍老人(60歲以上)總數(shù)達(dá)275.62萬,，占戶籍總?cè)丝诘?0.1%,，預(yù)計(jì)到2025年，這一比例將超過30%,�,？梢姡B(yǎng)老問題在上海尤其突出,。上海此次大膽承擔(dān)“以房養(yǎng)老”模式的試點(diǎn)工作,，除了反映中央決策層對養(yǎng)老模式創(chuàng)新的高度關(guān)切以外，也反映了上海積極謀求符合自身特點(diǎn)的城市養(yǎng)老模式,。
和正常的住房按揭(正按揭)不同,，“以房養(yǎng)老”是指投保人以房屋產(chǎn)權(quán)作抵押，按月從保險(xiǎn)公司領(lǐng)取現(xiàn)金直到亡故,，相當(dāng)于保險(xiǎn)公司通過分期付款(按月支付)的形式,，收買投保人的房屋產(chǎn)權(quán),，也即所謂的“倒按揭”,。
形象地說，“正按揭”是銀行用風(fēng)險(xiǎn)較大的房產(chǎn)(價(jià)值變化大)換來了穩(wěn)定的現(xiàn)金流,；而“倒按揭”恰恰相反,，是銀行用穩(wěn)定的現(xiàn)金流換來了風(fēng)險(xiǎn)較大的房產(chǎn)。正因?yàn)檫@樣，金融機(jī)構(gòu)對“倒按揭”一般缺乏積極性,，即便是在“以房養(yǎng)老”的最大市場———美國,，這一養(yǎng)老模式也并非社會(huì)的主流。所以我們認(rèn)為,，“以房養(yǎng)老”能否在中國成功落地,，關(guān)鍵是如何通過金融創(chuàng)新調(diào)動(dòng)起銀行等金融機(jī)構(gòu)的積極性。
進(jìn)一步分析,，正按揭的還款人(申請貸款人)從一開始即獲得住房的所有權(quán),；還款人的資信水平必須經(jīng)過銀行嚴(yán)密的審核；還款的金額和期限是嚴(yán)格限定的,；如果發(fā)生違約,，則住房所有權(quán)歸銀行所有。而倒按揭的付款人(相關(guān)保險(xiǎn)金融機(jī)構(gòu))并未從一開始就獲取住房的所有權(quán),；其放款對象的資信水平要通過對未來住房價(jià)值的估算中獲得,；由于未來老人在去世后住房才歸付款人所有，所以放款的金額和期限事前很難確定,；違約模式的建立仍需考量中國國情,；對于付款人而言，此項(xiàng)保險(xiǎn)的價(jià)值在于未來所獲取的房屋所有權(quán)的變現(xiàn),，而且投保人并非必須通過投保方能養(yǎng)老,。
從對上述兩種按揭模式的區(qū)別分析中不難看出：倒按揭的主要制度瓶頸在于無法確定未來住房的到期期限和價(jià)值，因而很難制定出合理的每月給付金額,。不同于正按揭具備了明顯的盈利空間和模式,。
其次，就中國傳統(tǒng)習(xí)俗與社會(huì)發(fā)展現(xiàn)狀而言,，受制于“以兒養(yǎng)老”,、“傳宗接代”等傳統(tǒng)觀念，或者“可憐天下父母心”———出于對自身子女未來發(fā)展的關(guān)切之情,，廣大老人仍希望在去世后將住房所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給自己的直接繼承人,。這一點(diǎn)也大大限制了“以房養(yǎng)老”的受眾人群，由此帶來的問題是：任何保險(xiǎn)或者社會(huì)保障都是建立在“大數(shù)定理”的基礎(chǔ)上,，如果缺乏足夠的投保人數(shù)基礎(chǔ),，那么大數(shù)定理就無法發(fā)揮作用，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)就很難規(guī)避因?yàn)樘厥獍咐龓淼木薮箫L(fēng)險(xiǎn),。
正是因?yàn)椤暗拱唇摇睂鹑跈C(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)較大,，而且在中國現(xiàn)有的國情下，有“倒按揭”意愿的老人數(shù)量的不足,，導(dǎo)致這種風(fēng)險(xiǎn)可能難以分散,，所以,，如何做好前期調(diào)研工作，并通過金融創(chuàng)新鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)的積極性,，是“以房養(yǎng)老”模式能否成功的關(guān)鍵,。
不可否認(rèn)，養(yǎng)老問題的解決主要還是應(yīng)該通過社會(huì)保障制度,，但由于我國社保體系建設(shè)會(huì)有一個(gè)過程,，資金和服務(wù)都可能存在某種短缺，“以房養(yǎng)老”不失為一種自我保障的良好選擇,。如果中國的經(jīng)濟(jì)能穩(wěn)定發(fā)展,，房產(chǎn)能保持健康的升值趨勢，再加上金融創(chuàng)新,，“以房養(yǎng)老”應(yīng)該能夠滿足部分老人豐富晚年生活的需要,。
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