武漢一家叫東星集團(tuán)的房地產(chǎn)公司的降價(jià)行動(dòng)揭開了房地產(chǎn)利潤的冰山一角,，這家公司不僅公開宣稱房地產(chǎn)存在暴利,，而且主動(dòng)把自家樓盤的銷售價(jià)下調(diào)了30%,，離樓盤很遠(yuǎn)就可看到幾條巨大的紅色條幅,，上寫著：“江城地產(chǎn)第一炮，轟下武漢高房價(jià)”,，“響應(yīng)政府號召,，平抑武漢房價(jià)”。
關(guān)于樓市暴利之爭早已有之,，因暴利新聞而引發(fā)的暴利事件也不絕于耳,。自2002年以來，媒體就曝出房地產(chǎn)業(yè)連續(xù)3年居我國10大暴利行業(yè)之首,，一批學(xué)者開始與開發(fā)商展開漫長而激烈的口水戰(zhàn),；2005年，福州市物價(jià)局在全國率先公布了該市商品房的社會(huì)平均成本,，經(jīng)測算,，該市開發(fā)商的利潤率平均約為50%，最低的約20%,，最高的超過90%,。更有開發(fā)商自曝“沒高利潤誰做房地產(chǎn)”。
值得注意的是,，類似以上這些內(nèi)幕披露,、引發(fā)大范圍博弈的樓市“暴利事件”，也只是嘴巴層面的爭論,，不僅開發(fā)商依然我行我素,，買房人依然蜂擁售樓處，即使政府相關(guān)部門也缺少實(shí)質(zhì)性行動(dòng),。如此,，盡管頻發(fā)“暴利事件”，但樓市依然面不改色,。
在筆者看來,，“暴利事件”之所以打不垮高房價(jià)，最大的原因是供求失衡,。樓市持續(xù)數(shù)年的調(diào)控既沒有抑制住炒房,、投機(jī)，對自住性需求也缺乏合理引導(dǎo),，甚至一直對需求缺少有效估計(jì),，致使需求呈泛濫之勢。當(dāng)然,，房屋需求泛濫也與整個(gè)社會(huì)大環(huán)境相關(guān),。
從供應(yīng)層面來說，政府壟斷土地和經(jīng)營土地,，影響的不僅僅是房屋成本,，更影響著房屋供應(yīng)量和供應(yīng)效率，因?yàn)橥恋厥欠课葜�,。而且,，政府在壟斷土地和�?jīng)營土地的同時(shí)，也對開發(fā)商壟斷土地和經(jīng)營土地治理不善,。那些大開發(fā)商不僅大量圈地,，也在大量囤地,。至于開發(fā)商囤房、違規(guī)銷售,、逃稅等,，更是牟取暴利的手段。
從另一個(gè)角度分析,，開發(fā)商普遍缺乏社會(huì)責(zé)任感也是一個(gè)原因,。樓市自有暴利之說起，從沒有一個(gè)開發(fā)商正大光明地站出來戳穿樓市的暴利面目,。之前,，雖有開發(fā)商曝行業(yè)黑幕，但都是隱姓埋名,，其真實(shí)性就大打折扣,，對行業(yè)的沖擊力也極其有限。
而武漢這家開發(fā)商光明正大地來戳穿樓市的暴利面目,，也未必是基于企業(yè)的社會(huì)責(zé)任感,，很可能是緣于從今年初開始的銷售突然遭遇谷底，春節(jié)期間一套都沒有售出,，也就是一分錢收入都沒有,，對他們刺激很大。
更重要的是,，在房地產(chǎn)成本以及開發(fā)商利潤是公開秘密的情況下,，依然很少見行業(yè)主管部門對暴利采取行動(dòng)，只有極個(gè)別地方政府采取了限制房價(jià)的辦法,。更多的地方政府卻在袒護(hù)暴利,，據(jù)《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》披露，有的開發(fā)商在二三線城市的項(xiàng)目決定降價(jià)時(shí),，居然得不到當(dāng)?shù)匚飪r(jià)等部門的批準(zhǔn),。原因竟然是房價(jià)降了會(huì)影響當(dāng)?shù)赝恋刎?cái)政的收益，甚至覺得當(dāng)?shù)胤績r(jià)低了“沒面子”,。
可見,，有地方政府撐腰，樓市暴利難除,。那么,，還有沒有其他辦法來治理暴利呢？筆者認(rèn)為一是可以借鑒德國經(jīng)驗(yàn),，德國房價(jià)10年不漲的原因之一就是,，房價(jià)并不是由開發(fā)商說了算，而是取決于獨(dú)立的房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu),。二是完善法律,，比如說及早出臺(tái)物業(yè)稅,、《住宅法》進(jìn)行綜合調(diào)控，更直接的辦法是制定《房地產(chǎn)反暴利法》,。 |
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