武漢一家叫東星集團的房地產(chǎn)公司的降價行動揭開了房地產(chǎn)利潤的冰山一角,，這家公司不僅公開宣稱房地產(chǎn)存在暴利，而且主動把自家樓盤的銷售價下調(diào)了30%,，離樓盤很遠就可看到幾條巨大的紅色條幅,，上寫著：“江城地產(chǎn)第一炮，轟下武漢高房價”,，“響應(yīng)政府號召,，平抑武漢房價”。
關(guān)于樓市暴利之爭早已有之,，因暴利新聞而引發(fā)的暴利事件也不絕于耳,。自2002年以來，媒體就曝出房地產(chǎn)業(yè)連續(xù)3年居我國10大暴利行業(yè)之首,，一批學(xué)者開始與開發(fā)商展開漫長而激烈的口水戰(zhàn)；2005年,，福州市物價局在全國率先公布了該市商品房的社會平均成本,，經(jīng)測算,，該市開發(fā)商的利潤率平均約為50%，最低的約20%,，最高的超過90%,。更有開發(fā)商自曝“沒高利潤誰做房地產(chǎn)”。
值得注意的是,，類似以上這些內(nèi)幕披露,、引發(fā)大范圍博弈的樓市“暴利事件”,，也只是嘴巴層面的爭論,，不僅開發(fā)商依然我行我素，買房人依然蜂擁售樓處,，即使政府相關(guān)部門也缺少實質(zhì)性行動,。如此，盡管頻發(fā)“暴利事件”,，但樓市依然面不改色,。
在筆者看來，“暴利事件”之所以打不垮高房價,，最大的原因是供求失衡,。樓市持續(xù)數(shù)年的調(diào)控既沒有抑制住炒房、投機,，對自住性需求也缺乏合理引導(dǎo),，甚至一直對需求缺少有效估計，致使需求呈泛濫之勢,。當(dāng)然,，房屋需求泛濫也與整個社會大環(huán)境相關(guān)。
從供應(yīng)層面來說,，政府壟斷土地和經(jīng)營土地,，影響的不僅僅是房屋成本，更影響著房屋供應(yīng)量和供應(yīng)效率,，因為土地是房屋之根,。而且，政府在壟斷土地和經(jīng)營土地的同時,，也對開發(fā)商壟斷土地和經(jīng)營土地治理不善,。那些大開發(fā)商不僅大量圈地，也在大量囤地,。至于開發(fā)商囤房,、違規(guī)銷售、逃稅等,，更是牟取暴利的手段,。
從另一個角度分析,，開發(fā)商普遍缺乏社會責(zé)任感也是一個原因。樓市自有暴利之說起,，從沒有一個開發(fā)商正大光明地站出來戳穿樓市的暴利面目,。之前，雖有開發(fā)商曝行業(yè)黑幕,，但都是隱姓埋名,，其真實性就大打折扣，對行業(yè)的沖擊力也極其有限,。
而武漢這家開發(fā)商光明正大地來戳穿樓市的暴利面目,，也未必是基于企業(yè)的社會責(zé)任感，很可能是緣于從今年初開始的銷售突然遭遇谷底,，春節(jié)期間一套都沒有售出,，也就是一分錢收入都沒有，對他們刺激很大,。
更重要的是,，在房地產(chǎn)成本以及開發(fā)商利潤是公開秘密的情況下，依然很少見行業(yè)主管部門對暴利采取行動,，只有極個別地方政府采取了限制房價的辦法,。更多的地方政府卻在袒護暴利，據(jù)《21世紀經(jīng)濟報道》披露,，有的開發(fā)商在二三線城市的項目決定降價時,，居然得不到當(dāng)?shù)匚飪r等部門的批準。原因竟然是房價降了會影響當(dāng)?shù)赝恋刎斦氖找�,，甚至覺得當(dāng)?shù)胤績r低了“沒面子”,。
可見，有地方政府撐腰,，樓市暴利難除,。那么，還有沒有其他辦法來治理暴利呢,？筆者認為一是可以借鑒德國經(jīng)驗,，德國房價10年不漲的原因之一就是，房價并不是由開發(fā)商說了算,，而是取決于獨立的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu),。二是完善法律，比如說及早出臺物業(yè)稅,、《住宅法》進行綜合調(diào)控,，更直接的辦法是制定《房地產(chǎn)反暴利法》。 |
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