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武漢一家叫東星集團的房地產(chǎn)公司的降價行動揭開了房地產(chǎn)利潤的冰山一角,，這家公司不僅公開宣稱房地產(chǎn)存在暴利,，而且主動把自家樓盤的銷售價下調(diào)了30%，離樓盤很遠(yuǎn)就可看到幾條巨大的紅色條幅,，上寫著：“江城地產(chǎn)第一炮,，轟下武漢高房價”，“響應(yīng)政府號召,，平抑武漢房價”,。(《CCTV-經(jīng)濟半小時》3月25日)
自2002年以來，媒體就曝出房地產(chǎn)業(yè)連續(xù)3年居我國10大暴利行業(yè)之首,，一批學(xué)者就開始與開發(fā)商展開漫長而激烈的口水戰(zhàn),；2005年，福州市物價局在全國率先公布了該市商品房的社會平均成本,，經(jīng)測算,，該市開發(fā)商的利潤率平均約為50%，最低的約20%,，最高的超過90%,。更有開發(fā)商自曝“沒高利潤誰做房地產(chǎn)”。種種跡象顯示,，暴利是樓市代名詞的說法是準(zhǔn)確的,。
值得注意的是，類似于以上這些內(nèi)幕引發(fā)大范圍博弈的樓市“暴利事件”,，也只是嘴巴層面的爭論,，不僅開發(fā)商依然我行我素，買房人依然蜂擁售樓處,，而且政府相關(guān)部門也缺少實質(zhì)性行動,。
在筆者看來，“暴利事件”之所以打不垮高房價,，最大的原因是供求失衡,。從需求角度來看，樓市持續(xù)數(shù)年的調(diào)控既沒有抑制住炒房,、投機,，對自住性需求也缺乏合理引導(dǎo)，甚至說樓市調(diào)控一直對需求缺少有效估計,，致使需求呈泛濫之勢,。當(dāng)然，房屋需求泛濫也與整個社會大環(huán)境相關(guān)，比如城市化進程加快的拉動,，再比如說流動性過剩也是導(dǎo)致房屋投機活躍的原因,。
從供應(yīng)層面來說，政府壟斷土地和經(jīng)營土地,，影響的不僅僅是房屋成本，更影響著房屋供應(yīng)量和供應(yīng)效率,，因為土地是房屋之根,。而且，政府在壟斷土地和經(jīng)營土地的同時,，也對開發(fā)商壟斷土地和經(jīng)營土地治理不善,。那些大開發(fā)商不僅大量圈地，也在大量囤地,。至于開發(fā)商囤房,、違規(guī)銷售、逃稅等,，更是牟取暴利的手段,。
從另一個角度分析，開發(fā)商普遍缺乏社會責(zé)任感也是一個原因,。樓市自有暴利之說起,，從沒有一個開發(fā)商正大光明站出來戳穿樓市的暴利面目。之前,，雖有開發(fā)商曝行業(yè)黑幕,，但都是隱姓埋名，其真實性就大打折扣,，對行業(yè)的沖擊力也極其有限,。而武漢這家開發(fā)商站出來戳穿樓市的暴利面目，也并不是基于企業(yè)的社會責(zé)任感,，而是緣于從今年初銷售突然遭遇谷底的原因,。
更重要的是，更多的地方政府在袒護暴利,，據(jù)《21世紀(jì)經(jīng)濟報道》報道,，有的開發(fā)商在二三線的項目決定降價時，居然得不到當(dāng)?shù)匚飪r等部門的批準(zhǔn),。原因竟然是房價降了會影響當(dāng)?shù)赝恋刎斦氖找�,，甚至覺得當(dāng)?shù)胤績r低了“沒面子”。
可見,，有地方政府撐腰,，樓市暴利難除。那么，還有沒有其他辦法來治理暴利呢,？筆者認(rèn)為一是可以借鑒德國經(jīng)驗,，德國房價10年不漲的原因之一就是，德國房價并不是由開發(fā)商說了算,，而是取決于獨立的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu),。二是完善法律，比如說及早出臺物業(yè)稅,、《住宅法》綜合調(diào)控,，甚至都可以制定《房地產(chǎn)反暴利法》。 |