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次級債是嫁接在高房價所包含的泡沫之上的,，是銀行為了追逐自身利益最大化降低信貸門檻所致,。武漢開發(fā)商將房價下調(diào)30%仍有15%的利潤告訴我們，樓市的泡沫已很嚴(yán)重,，正視樓市泡沫并提前擠壓這些泡沫,，是避免次級債悲劇在我國上演的捷徑,。
自去年夏季次貸危機爆發(fā)以來，美聯(lián)儲連續(xù)降息、凍結(jié)房貸利率,，同時,，美聯(lián)儲和世界其它國家的央行注資近萬億美元，布什總統(tǒng)簽署了1500億美元刺激經(jīng)濟計劃……然而,，種種跡象表明,，次債危機對美國經(jīng)濟的沖擊有愈演愈烈之勢。信貸危機已不再僅僅是次級抵押貸款問題,，優(yōu)質(zhì)貸款拖欠率也在上升,，對遭受重創(chuàng)的樓市和疲軟的經(jīng)濟構(gòu)成威脅。
美國NAR（房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會)3月24日公布的數(shù)據(jù)顯示,，美國新房銷售中間價較上年同期大降8.2%,，跌至19.59萬美元，創(chuàng)1968年以來的最大同比跌幅,，美國1月份房價的中值為19.97萬美元,。成千上萬的美國住房持有者為抵押貸款苦苦掙扎，越來越多的人選擇依靠發(fā)薪日貸款來償還房貸,。而發(fā)薪日貸款是一種極具風(fēng)險性的貸款品種,，借貸者往往因此陷入債務(wù)的漩渦難以脫身，此類貸款會導(dǎo)致更多的破產(chǎn),，會讓更多的借貸者一無所有,。
次債危機正在無情地吞噬著美國經(jīng)濟的未來，不僅令美國政要憂心忡忡,，也促使越來越多的研究者發(fā)出悲觀的預(yù)期,。透過次債危機，我們應(yīng)該吸取怎樣的教訓(xùn),？
有個別官員及開發(fā)商提出,，美國次債危機源于房價的下跌，房價下跌成為推倒多米諾骨牌的導(dǎo)火索,，因此,，要避免次債危機在我國重演，就應(yīng)該維持房價的穩(wěn)定上升趨勢,，避免房價下跌,。
從次債危機中竟然得出了需要推動房價穩(wěn)步上漲的結(jié)論，如果這算是對次債危機的反思,，就顯得太令人啼笑皆非了,。美國次級抵押貸款出現(xiàn)問題，與兩大因素有關(guān)：
其一,，它是嫁接在高房價所包含的泡沫之上的,。美國房價在這個上漲周期中持續(xù)上漲,，僅2004年6月至2005年6月，美國房價就上漲了13.43%,，為20多年來最大同期漲幅,。這個漲幅在國內(nèi)人士看來或許算不了什么，但是,，對于美國這樣一個房價走勢相對溫和的市場而言卻是一個驚人的漲幅,，因為美國過去的房價在一個長達18年的周期中，累積漲幅也不過才15%左右,。房價持續(xù)快速的上漲,，累積了大量的泡沫。誠如經(jīng)濟學(xué)家樊綱所言,，1999年以前，美國房價收入比曲線基本平滑,，2000年以后則突然走高,，脫離了穩(wěn)定變化的關(guān)系，形成泡沫,。而泡沫早然就有破裂的一天,。
其二，銀行為了追逐自身利益最大化,，在發(fā)放次級抵押貸款過程中降低了對購房人的信用等級要求,，導(dǎo)致大量信用記錄差甚至無信用記錄者，獲得貸款,，并獲得免稅資格,。銀行大量房貸，向房地產(chǎn)市場注入了大量流動性,，這實際上是在變相推動房價的上漲,，加劇樓市泡沫的累積。
不難看出,，美國次債危機是人為推高房價,，導(dǎo)致樓市泡沫日積月累最終破滅的結(jié)果�,；谶@種認識,，我們目前應(yīng)該嚴(yán)格房地產(chǎn)信貸，認真執(zhí)行中央出臺的房地產(chǎn)調(diào)控政策,，壓低房價,，擠壓其中的泡沫，如此,，才能促使房地產(chǎn)的可持續(xù)健康發(fā)展,，才能避免樓市因泡沫破裂出現(xiàn)的劇烈動蕩。
必須看到，我國目前的房價已經(jīng)遠遠超出民眾的實際購買力,，住房在某種程度上已淪為既得利益者炒作,、投機獲取暴利的工具。國際上通常用房價與家庭可支配收入比來判定房價是否合理,。對于房價與收入比,，聯(lián)合國人居中心給出的上限是3：1，世界銀行給出的上限是5：1,，而我國在2006年第三季度統(tǒng)計出來的數(shù)據(jù)顯示：深圳市場房價與家庭可支配收入為15.76：1,，上海為15.55：1，北京為13.55：1,。美國次債危機發(fā)展到現(xiàn)在,，其新房銷售中間價為19.59萬美元，以目前的匯率計算,，折算成人民幣不到140萬元,，而深圳、北京,、上海這樣的城市,，單套住房價格超過140萬元的也已經(jīng)非常普遍。而美國的房價中是包含土地價格的,。顯然,，我國的房價不是沒有泡沫或泡沫合理的問題，而是泡沫非常嚴(yán)重的問題,。
要避免發(fā)生類似美國那樣嚴(yán)重的次債危機,，壓低房價，擠壓泡沫,，避免泡沫的集中爆發(fā)是最佳選擇,。那么，我國房價下跌的空間有多大,？
在今年的全國兩會上,，全國人大代表袁超說：“房價有下浮50%左右的空間�,！彼硎�,，從2006年-2007年間房價“瘋漲”，大多數(shù)人們只能望“房”興嘆,。炒房,、房地產(chǎn)開發(fā)商的高額利潤和權(quán)力腐敗等諸多因素使房價居高不下，可直接計算部分約占30%左右,，間接影響估計不會小于20%,，這意味著房價有下浮50%左右的空間,。袁超在建議中指出，開發(fā)商在項目開發(fā)過程中增加了開發(fā)商與權(quán)力交換的成本,，而這些成本轉(zhuǎn)嫁給消費者,，推高了房價。
如果說全國人大代表袁超的說法還僅僅是一種基于社會現(xiàn)象的推斷,，那么,，武漢東星集團東盛房地產(chǎn)公司主動將房價下調(diào)30%，則以不可辯駁的事實證明了房價中泡沫的嚴(yán)重性,。據(jù)央視經(jīng)濟半小時報道,，主導(dǎo)這次大降價行動的是中國東星集團董事局主席、總裁蘭世立,，他的售樓部打出了“響應(yīng)政府號召,，平抑武漢房價”的橫幅。據(jù)蘭世立介紹,，在把房價從8800元降到現(xiàn)在的6000元以后,，還有10%到15%的利潤。也就是說,，倘若不降價，其利潤率在40%到45%之間,。而有的商品房起步價每平方米只有5500元（已經(jīng)包含巨大利潤）,，開發(fā)商們通過建立所謂價格聯(lián)盟進行炒作，把它炒到每平方米12000元,，其利潤率之高就更不難想象了,。
在今年3·15前后，國內(nèi)一家財經(jīng)報紙曾經(jīng)評選了年度十大暴利行業(yè),，房地產(chǎn)業(yè)名列榜首,，中國東星集團董事局主席、總裁蘭世立通過現(xiàn)身說法,，證實了這一點,。我們在向這些有社會責(zé)任感的企業(yè)家致敬的同時，也應(yīng)該正視隱含在中國樓市背后的巨大泡沫,。經(jīng)濟發(fā)展史告訴我們,，從來沒有不破滅的泡沫，阻止它的唯一方法就是提前擠壓出泡沫,，以最小的成本消除這種隱患,。對此，經(jīng)濟學(xué)家樊綱亦持同樣觀點,，他指出,，要在房產(chǎn)泡沫處于萌芽狀態(tài)時,，就通過反周期性宏觀調(diào)控政策將其化解，以避免市場大的波動,。只有擠出泡沫,，才可無憂樓市動蕩帶來的一系列問題。
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