信貸緊縮政策和反囤地的系列調(diào)控政策開始顯現(xiàn)效果,，最近一個月來長三角土地市場明顯降溫。因為乏人問津,，一些地塊以底價成交,，甚至流標(biāo)（新華社2月12日）,。不僅長三角土地市場降溫，北京,、廣州等房價上漲過快的城市,，土地市場都不同程度地“低下高昂的頭”。對于造成土地市場迅速降溫的原因,，有分析認(rèn)為是信貸緊縮政策和反囤地政策作用的結(jié)果,，也有分析認(rèn)為是房價步入下跌周期的信號,。
的確，信貸緊縮政策和反囤地政策是一盆冷水,，是土地市場降溫的主因,，但是，促成這輪土地市場降溫還有一個原因,，即市場自行調(diào)節(jié)也起到了作用——大開發(fā)商過去囤足了土地且消化需要一個周期,，中小開發(fā)商又無實力拿地，土地市場在過去幾年持續(xù)升溫后突然降溫,，有一定的必然性,。而且，這輪降溫潮能否讓土地市場回歸理性,、能否影響房價還待觀察,。
單純從土地市場而言，要想回歸理性取決于土地合理流通,，即土地既不能囤在地方政府手里,，也不能囤在開發(fā)商手里，任何一方囤地都會使得土地市場供求失衡,，因為土地沒有產(chǎn)生承載生產(chǎn)或居住的價值,。而要想讓土地合理流通，必須限制地方政府的權(quán)力并降低地方政府和開發(fā)商對土地的預(yù)期,，制度保證,、陽光操作必不可少。這些都不能一蹴而就,，因此土地市場徹底理性回歸還需一個過程,。
從整個樓市來說，地價決定不了房價走勢,，但房價對地價的影響顯而易見。因此,，土地市場回歸理性的一個前提是房價回歸理性,。但事實告訴我們，目前即便房屋成交量萎縮,、部分樓盤打折出售,、觀望情緒依然存在，但商品房市場整體而言,，價格依然處于非理性狀態(tài),，這就決定了土地市場不可能立即理性起來。
至于這輪土地降溫潮能否影響房價,，筆者以為,，土地降溫并不會如某些分析所認(rèn)為的,，是房價步入下跌周期的信號。固然,，根據(jù)面粉與面包原理,，地價“面粉”降價，房價“面包”理應(yīng)降價,，但是,，目前中國的房價助長因素極其復(fù)雜，并不完全是由地價所決定的,。換言之,，這輪土地降溫潮對房價影響有限。
這是因為,，一是地價僅占房價三成左右,，地價并不是房價決定性因素（其實過多稅費，也是構(gòu)成房價過高的因素之一）,，而供求關(guān)系是房價過快上漲的決定性因素,；二是從短期來看，因為開發(fā)商囤積的土地沒有消化,，房價依然還會處于高位,，也就是說，僅開發(fā)商現(xiàn)囤土地就能維持一段時間高房價,；三是開發(fā)商所囤土地多是高價競得,，不可能建造低價房子；四是取決于信貸緊縮政策效應(yīng)有多長,，以及對需求影響有多大,。
復(fù)旦大學(xué)教授尹伯成認(rèn)為，地價向來是市場信心最敏感的風(fēng)向標(biāo),。但筆者以為,，地價影響的只是部分業(yè)內(nèi)人士，而消費者最看重的是房價變化,�,？梢哉f，只有房價才是市場信心惟一敏感的風(fēng)向標(biāo),。甚至可以認(rèn)為,，即便房價下降，也不是土地市場降溫所致,，而是貨幣緊縮政策抑制需求的結(jié)果,。 |
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