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針對最近土地“中介”頻繁“現(xiàn)身”,，國土資源部地價所所長鄒曉云對媒體表示：“市場上現(xiàn)在的土地中介，從本質(zhì)上講干的就是一種炒地皮的行為。從國土部的角度來看,，肯定是違法的,。土地中介的存在使得國土部門打擊囤地企業(yè)的努力大打折扣,，擾亂了基本的土地交易秩序,。從具體的案件來看，土地中介的活動,，伴隨著大量的違法行為,，有許多黑色地帶，也帶動了部分官員的腐敗行為,�,！�
在我國，土地中介既是官商勾結(jié)的產(chǎn)物,，又是官商勾結(jié)的一個媒介,，這是由我國土地市場的特點決定的。
所謂土地中介,，是指為土地市場交易主體的交易活動提供各種中介代理和相關(guān)服務的行為,。土地中介在發(fā)達國家是有其存在必要性的。因為西方發(fā)達國家的土地所有權(quán)構(gòu)成形態(tài)基本上是多元化的,，土地交易也是一種相對純粹的市場化行為,。以美國為例，美國的土地所有制是以土地私有制為主體的混合所有制：在全國的土地中,，私人所有的土地占國土面積的58%,，聯(lián)邦政府所有的土地占32%,，地方政府占10%,，這種多元化的所有權(quán)形式為土地的完全市場化交易創(chuàng)造了條件,。
而在我國則用不著所謂的土地中介。在1982年新的憲法出臺以前,，我國城市中尚有少量私有土地（約占4.5%）,，1982年的新憲法出臺后，所有土地全部收歸國有,。也就是說,，在我國的土地一級市場中，國家作為土地的所有者是唯一的土地使用權(quán)的讓渡者（即賣方）,，這一特點決定了我國的土地一級市場是一個完全壟斷的市場,，在這種情況下出現(xiàn)的所謂中介，無非是打通政府官員,，從其手中爭取到低價獲取土地的機會,，然后，將這個機會賣給下家以獲取差價,。
顯然,，在我國這種特殊的土地市場中，中介的作用就是在政府官員與需要土地者之間搭起一個平臺,，中介與掌管土地審批權(quán)的官員共同分享其中的利潤,。由此，必然誘發(fā)腐敗,。在上海社保大案中,，上海房地產(chǎn)系統(tǒng)的一部分下海的前官員和退休的公職人員在許多房地產(chǎn)開發(fā)項目中扮演著土地中介的角色，開發(fā)商通過聘請這些人到公司任職,，或通過結(jié)交與房地產(chǎn)相關(guān)的各類協(xié)會的負責人,，打通土地審批的各個環(huán)節(jié)。土地中介伴隨著腐敗而生,，又成為腐敗的推波助瀾者,。
當然，土地中介的危害遠不僅此,，它加大了土地交易成本,，減慢了土地流轉(zhuǎn)的速度，制約了土地開發(fā)的效率,。按照國土資源部的說法,，國家直接控制土地一級交易市場的目的之一，就是為了控制土地的交易過程,，減少土地的流轉(zhuǎn)層級,，合理控制地價，以便起到有效利用土地的作用,。但土地中介的頻繁“現(xiàn)身”,，尤其是包含其中的行賄受賄等腐敗行為,，明顯增加了土地的交易成本。倘若這些土地用于建設商品房,，所有的成本最終將被轉(zhuǎn)嫁到購房人身上,；如果這些土地是用于建設寫字樓、商場,，相關(guān)成本則被轉(zhuǎn)嫁給商戶,。這實際上是由民眾承擔土地中介滋生出來的腐敗成本，加大民眾的負擔,。
土地中介還成為造成大量土地閑置的一個重要因素,。土地中介作為官商勾結(jié)的一個橋梁，他們要確保每一筆交易的順利進行,，倘若買家擁有的土地超過了國家法律規(guī)定的期限,，這些中介又會通過打通官員這一環(huán)節(jié)，為閑置的土地提供保護——當然,，這中間又可能是一筆不菲的中介服務費,。土地中介中有一個流行的說法：“三年不開張，開張吃三年,�,！睂τ诟瘮」賳T而言，無論誰開張,，他們都會成為腐敗的受益者,，這實際上等于培養(yǎng)了一個不勞而獲的土地食利群體。更嚴重的問題是,，在利益的驅(qū)動下,，一些官員不惜違規(guī)出讓土地，造成我國可耕地面積的持續(xù)減少,，危害國家糧食安全大局,。
要消除土地中介的危害，首先就要取消并打擊土地中介,。如上所述,，在我國目前的這種土地交易機制下，土地中介沒有任何存在的價值和意義,，它不僅加劇了土地違法,，也成為官員腐敗的催化劑。其次要嚴格土地出讓監(jiān)管,，嚴格土地一級市場的出讓條件與程序,，對于土地落入中介手中的案件要嚴厲追究責任。同時,，要對閑置土地依法進行處理,，超過兩年的應堅決無償收回,，不給土地中介任何生存的機會。
（作者系中國管理科學經(jīng)濟學院副院長） |