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從目前看,，北京,、上海、深圳等城市2007年10月以來“有價無市”的現(xiàn)象甚為明顯,。若中國房地產(chǎn)市場銷售量一直維持這種下降態(tài)勢,，那么，按上述理論,，很可能2008年前三季度,，我國房屋銷售價格仍會總體維持上升格局，只是上漲速度會減慢,，直至2008年第四季度,，房價可能走向平穩(wěn)，并會盤整一段時間,，隨后開始整體下降,。2010年大致是此輪經(jīng)濟(jì)周期的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，房地產(chǎn)市場調(diào)整一般提前經(jīng)濟(jì)周期拐點(diǎn)一年時間,。與前面理論相符,，2008年在有價無市中，房價會繼續(xù)上漲,，其速度會減慢,，之后可能盤整,，真正的拐點(diǎn)來臨或許是2008年以后的事情。
對房地產(chǎn)市場的調(diào)控,，目前已歷經(jīng)兩年多時間,，從2005年“國八條”，到后來“國六條”,、土地增值稅政策,、提高房貸首付比例、限制外資炒房,、增加二手房交易稅,，再到歷次加息以及提高存款準(zhǔn)備金率、加強(qiáng)住房保障等等,，調(diào)控政策之密集,、數(shù)量之多、措施之嚴(yán)厲,，在我國房地產(chǎn)發(fā)展史上實(shí)屬罕見,。但是，2007年10月前,，調(diào)控未能顯現(xiàn)效果,，房價仍一路攀升。受ＣＰＩ不斷高企影響,，政府加大了宏觀調(diào)控力度,。2007年9月27日，央行和銀監(jiān)會聯(lián)合出臺了房貸新政,。
第二套房貸新政重創(chuàng)了整個房市預(yù)期,，使市場需求銳減。全國各地房市出現(xiàn)異變,，各地不斷出現(xiàn)“退房潮”,，觀望氣氛濃厚，房價呈一定幅度的波動,，同時房屋的交易量不斷下滑,，全國許多城市普遍出現(xiàn)了量減價升的“空漲”現(xiàn)象。北京,、上海,、深圳、重慶等許多大中城市樓市自2007年10月起成交量普遍萎縮,，直至2007年底及2008年初,，成交量下滑嚴(yán)重，但是,，成交價格卻創(chuàng)下新高,。呈現(xiàn)“價漲量跌”態(tài)勢,。
不能否認(rèn)，國家宏觀調(diào)控政策對房市的作用一直在累積和疊加著,，因?yàn)�,，伴隨全國房地產(chǎn)價格持續(xù)上升，銷量并沒有同步增長,。第二套房貸新政出臺后,，全國大中城市房屋銷售量出現(xiàn)較大幅下降，“有價無市”甚為明顯,�,？梢姡叽_實(shí)顯現(xiàn)一定威力了,。然而,，當(dāng)前銷量下降、房價調(diào)整是否就意味著中國房地產(chǎn)拐點(diǎn)已經(jīng)或即將來臨了呢,？
目前,，關(guān)于房地產(chǎn)是否出現(xiàn)拐點(diǎn)的討論不絕于耳。有的說近期不會出現(xiàn)拐點(diǎn),，有的認(rèn)為拐點(diǎn)已經(jīng)出現(xiàn)，有的還認(rèn)為拐點(diǎn)在無限接近,。那么情況到底是怎樣,？
筆者認(rèn)為，不能輕言拐點(diǎn),。所謂拐點(diǎn),，應(yīng)是房地產(chǎn)市場整體走熊，房地產(chǎn)價格整體呈現(xiàn)下跌之勢,。但從目前看,，中國的房地產(chǎn)市場還不存在整體走熊的特征。近年,，一些城市和地區(qū)房價上漲太快,，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出人們的購買力，在調(diào)控政策作用下市場自發(fā)調(diào)整,，表現(xiàn)出房價的波動性,。同時信貸收緊、禁止外資炒房,，提高第二套房首付比例和利率等政策,，都一定程度上抑制了炒房現(xiàn)象，銷量出現(xiàn)下降以及房價在一定程度上波動,，這些都是可以理解的,。但這并不意味著拐點(diǎn)已經(jīng)降臨,。
因?yàn)榇偈狗績r上漲的動力依然存在，大量的市場需求還沒有得到滿足,，投機(jī)炒房機(jī)制也沒有真正被遏制,。近日有報道，中國擁有五套以上住房的“大房主”至少有一兩百萬人,，可見,，投資和投機(jī)行為并非個別現(xiàn)象。那些前期沒有大幅上漲的地方可能還會出現(xiàn)一定幅度上漲,。信貸收緊,，但投資、投機(jī)資金仍大量存在,，旺盛的真實(shí)性自住需求與投資投機(jī)性需求,，使供不應(yīng)求的局面終難緩解，若沒有實(shí)質(zhì)性政策出臺,，房價整體出現(xiàn)下降還很難,。
當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控的關(guān)鍵是遏制投機(jī)。筆者2007年4月曾公開撰文指出,，房地產(chǎn)稅收,，即物業(yè)稅對遏制投機(jī)炒房、囤房行為至關(guān)重要,，可以說物業(yè)稅不出,，房價終難下降。更值得關(guān)注的是,，近日有報道,，與成交量下滑相對應(yīng)，2007年12月北京二手房房源掛牌量在萎縮,。2007年12月,，北京存量房源發(fā)布環(huán)比下降了20．5％�,？梢钥闯�,，隨著房價波動以及交易量下降，二手房市場不但沒有出現(xiàn)拋售現(xiàn)象,，上市量反而減少,。市場上供不應(yīng)求或者基本平衡的情況仍未改變，房價近期整體下降還不現(xiàn)實(shí),。
從理論上解釋,，房價向下是非常有粘性的。面對需求下降,，調(diào)整的只能是銷量,，而不是價格,。開發(fā)商其實(shí)比二手房產(chǎn)擁有者更有積極性去銷售房產(chǎn)，因?yàn)樗麄兠媾R較大的資金鏈壓力,。而房產(chǎn)擁有者非常不愿意在一個弱勢市場賣掉房產(chǎn),。行為經(jīng)濟(jì)學(xué)告訴我們，人們存在損失規(guī)避行為,，只要不賣掉房子,，就可以充分維持所支付的房子的價值。
如今,，國家加強(qiáng)了廉租房,、經(jīng)濟(jì)適用房等保障住房的建設(shè)，會增加房地產(chǎn)的供應(yīng)量,，一定程度上會緩解需求壓力,。這也會使那些囤房、炒房的投資和投機(jī)客無較大空間,，從而大大減緩?fù)顿Y和投機(jī)性需求,，緩解供求矛盾。但是,，受影響較大的只可能是低端房產(chǎn),，而對高端市場不會產(chǎn)生較大沖擊。真正影響市場的恐怕還是物業(yè)稅的出臺,。
國外對房地產(chǎn)與經(jīng)濟(jì)周期關(guān)系的研究（美國學(xué)者Ｅｄｗａｒｄ
Ｅ．
Ｌｅａｍｅｒ,，2007）顯示，當(dāng)房地產(chǎn)價格上漲到一定程度后,，交易量達(dá)到頂峰,，之后交易量呈下降趨勢,，但此時房價仍會繼續(xù)上漲,，可維持一年時間，這時即使銷售量是以前一半的速率,，房價仍可轉(zhuǎn)為平穩(wěn)并維持一年調(diào)整期,，直至房價整體開始緩慢下降。但總體下降幅度不會非常大,，大概每年5％左右,，維持5年時間，直至調(diào)整到此輪價格的最低位,。
中國房地產(chǎn)價格調(diào)整不一定按此規(guī)律,。不過，從目前看,，北京,、上海,、深圳等城市2007年10月以來“有價無市”的現(xiàn)象甚為明顯。若中國房地產(chǎn)市場銷售量一直維持這種下降態(tài)勢,，那么,，按上述理論，很可能2008年前三季度,，我國房屋銷售價格仍會總體維持上升格局,，只是上漲速度會減慢，直至2008年第四季度,，房價可能走向平穩(wěn),，并會盤整一段時間，隨后開始整體下降,。2010年大致是此輪經(jīng)濟(jì)周期的轉(zhuǎn)折點(diǎn),，房地產(chǎn)市場調(diào)整一般提前經(jīng)濟(jì)周期拐點(diǎn)一年時間。與前面理論相符,，2008年在有價無市中,，房價會繼續(xù)上漲，其速度會減慢,，之后可能盤整,，真正的拐點(diǎn)來臨或許是2008年以后的事情。
（作者單位：中國社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心）
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