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從目前看,，北京、上海,、深圳等城市2007年10月以來“有價無市”的現(xiàn)象甚為明顯,。若中國房地產(chǎn)市場銷售量一直維持這種下降態(tài)勢，那么,，按上述理論,，很可能2008年前三季度，我國房屋銷售價格仍會總體維持上升格局,，只是上漲速度會減慢,，直至2008年第四季度，房價可能走向平穩(wěn),，并會盤整一段時間,，隨后開始整體下降。2010年大致是此輪經(jīng)濟周期的轉折點，房地產(chǎn)市場調整一般提前經(jīng)濟周期拐點一年時間,。與前面理論相符,，2008年在有價無市中，房價會繼續(xù)上漲,，其速度會減慢,，之后可能盤整，真正的拐點來臨或許是2008年以后的事情,。
對房地產(chǎn)市場的調控,，目前已歷經(jīng)兩年多時間，從2005年“國八條”,，到后來“國六條”,、土地增值稅政策,、提高房貸首付比例,、限制外資炒房、增加二手房交易稅,，再到歷次加息以及提高存款準備金率,、加強住房保障等等，調控政策之密集,、數(shù)量之多,、措施之嚴厲，在我國房地產(chǎn)發(fā)展史上實屬罕見,。但是,，2007年10月前，調控未能顯現(xiàn)效果,，房價仍一路攀升,。受ＣＰＩ不斷高企影響，政府加大了宏觀調控力度,。2007年9月27日,，央行和銀監(jiān)會聯(lián)合出臺了房貸新政。
第二套房貸新政重創(chuàng)了整個房市預期,，使市場需求銳減,。全國各地房市出現(xiàn)異變，各地不斷出現(xiàn)“退房潮”,，觀望氣氛濃厚,，房價呈一定幅度的波動，同時房屋的交易量不斷下滑,，全國許多城市普遍出現(xiàn)了量減價升的“空漲”現(xiàn)象,。北京、上海、深圳,、重慶等許多大中城市樓市自2007年10月起成交量普遍萎縮,，直至2007年底及2008年初，成交量下滑嚴重,，但是,，成交價格卻創(chuàng)下新高。呈現(xiàn)“價漲量跌”態(tài)勢,。
不能否認,，國家宏觀調控政策對房市的作用一直在累積和疊加著，因為,，伴隨全國房地產(chǎn)價格持續(xù)上升,，銷量并沒有同步增長。第二套房貸新政出臺后,，全國大中城市房屋銷售量出現(xiàn)較大幅下降,，“有價無市”甚為明顯�,？梢�,，政策確實顯現(xiàn)一定威力了。然而,，當前銷量下降,、房價調整是否就意味著中國房地產(chǎn)拐點已經(jīng)或即將來臨了呢？
目前,，關于房地產(chǎn)是否出現(xiàn)拐點的討論不絕于耳,。有的說近期不會出現(xiàn)拐點，有的認為拐點已經(jīng)出現(xiàn),，有的還認為拐點在無限接近,。那么情況到底是怎樣？
筆者認為,，不能輕言拐點,。所謂拐點，應是房地產(chǎn)市場整體走熊,，房地產(chǎn)價格整體呈現(xiàn)下跌之勢,。但從目前看，中國的房地產(chǎn)市場還不存在整體走熊的特征,。近年,，一些城市和地區(qū)房價上漲太快，遠遠超出人們的購買力,，在調控政策作用下市場自發(fā)調整,，表現(xiàn)出房價的波動性,。同時信貸收緊、禁止外資炒房,，提高第二套房首付比例和利率等政策,，都一定程度上抑制了炒房現(xiàn)象，銷量出現(xiàn)下降以及房價在一定程度上波動,，這些都是可以理解的,。但這并不意味著拐點已經(jīng)降臨。
因為促使房價上漲的動力依然存在,，大量的市場需求還沒有得到滿足,，投機炒房機制也沒有真正被遏制。近日有報道,，中國擁有五套以上住房的“大房主”至少有一兩百萬人,，可見，投資和投機行為并非個別現(xiàn)象,。那些前期沒有大幅上漲的地方可能還會出現(xiàn)一定幅度上漲,。信貸收緊，但投資,、投機資金仍大量存在,，旺盛的真實性自住需求與投資投機性需求,，使供不應求的局面終難緩解,，若沒有實質性政策出臺，房價整體出現(xiàn)下降還很難,。
當前房地產(chǎn)調控的關鍵是遏制投機,。筆者2007年4月曾公開撰文指出，房地產(chǎn)稅收,，即物業(yè)稅對遏制投機炒房,、囤房行為至關重要，可以說物業(yè)稅不出,，房價終難下降,。更值得關注的是，近日有報道,，與成交量下滑相對應,，2007年12月北京二手房房源掛牌量在萎縮。2007年12月,，北京存量房源發(fā)布環(huán)比下降了20．5％,。可以看出,，隨著房價波動以及交易量下降,，二手房市場不但沒有出現(xiàn)拋售現(xiàn)象，上市量反而減少。市場上供不應求或者基本平衡的情況仍未改變,，房價近期整體下降還不現(xiàn)實,。
從理論上解釋，房價向下是非常有粘性的,。面對需求下降,，調整的只能是銷量，而不是價格,。開發(fā)商其實比二手房產(chǎn)擁有者更有積極性去銷售房產(chǎn),，因為他們面臨較大的資金鏈壓力。而房產(chǎn)擁有者非常不愿意在一個弱勢市場賣掉房產(chǎn),。行為經(jīng)濟學告訴我們,，人們存在損失規(guī)避行為，只要不賣掉房子,，就可以充分維持所支付的房子的價值,。
如今，國家加強了廉租房,、經(jīng)濟適用房等保障住房的建設,，會增加房地產(chǎn)的供應量，一定程度上會緩解需求壓力,。這也會使那些囤房,、炒房的投資和投機客無較大空間，從而大大減緩投資和投機性需求,，緩解供求矛盾,。但是，受影響較大的只可能是低端房產(chǎn),，而對高端市場不會產(chǎn)生較大沖擊,。真正影響市場的恐怕還是物業(yè)稅的出臺。
國外對房地產(chǎn)與經(jīng)濟周期關系的研究（美國學者Ｅｄｗａｒｄ
Ｅ．
Ｌｅａｍｅｒ,，2007）顯示,，當房地產(chǎn)價格上漲到一定程度后，交易量達到頂峰,，之后交易量呈下降趨勢,，但此時房價仍會繼續(xù)上漲，可維持一年時間,，這時即使銷售量是以前一半的速率,，房價仍可轉為平穩(wěn)并維持一年調整期，直至房價整體開始緩慢下降,。但總體下降幅度不會非常大,，大概每年5％左右,，維持5年時間，直至調整到此輪價格的最低位,。
中國房地產(chǎn)價格調整不一定按此規(guī)律,。不過，從目前看,，北京,、上海、深圳等城市2007年10月以來“有價無市”的現(xiàn)象甚為明顯,。若中國房地產(chǎn)市場銷售量一直維持這種下降態(tài)勢,，那么，按上述理論,，很可能2008年前三季度,，我國房屋銷售價格仍會總體維持上升格局，只是上漲速度會減慢,，直至2008年第四季度,，房價可能走向平穩(wěn)，并會盤整一段時間,，隨后開始整體下降,。2010年大致是此輪經(jīng)濟周期的轉折點，房地產(chǎn)市場調整一般提前經(jīng)濟周期拐點一年時間,。與前面理論相符,，2008年在有價無市中，房價會繼續(xù)上漲,，其速度會減慢,，之后可能盤整，真正的拐點來臨或許是2008年以后的事情,。
（作者單位：中國社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心）
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