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| 2007-11-21 作者：王子鵬 來(lái)源:中國(guó)房地產(chǎn)報(bào) |
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說(shuō)起深圳近期房?jī)r(jià),，怎一個(gè)“跌”字了得,。點(diǎn)開(kāi)深圳房產(chǎn)各相關(guān)網(wǎng)頁(yè),，雖不是“滿紙荒唐言”,，卻免不了“一把辛酸淚”,。在經(jīng)歷了上半年的瘋狂上漲之后,，至少在輿論上,，深圳房?jī)r(jià)已經(jīng)“下跌”到了快要崩盤的地步,，甚至有預(yù)言稱這種趨勢(shì)將從珠三角蔓延到長(zhǎng)三角,。
還好,，北京坐鎮(zhèn)的“糖三角”似乎依然“挺好”,，一南一北，冰火兩重天,，房?jī)r(jià)走勢(shì)越發(fā)詭異,。
更詭異的還在后頭。與大家的心理感受相反,，國(guó)家發(fā)改委的調(diào)查卻顯示深圳房?jī)r(jià)不僅沒(méi)降,，而且漲了，漲得還不少,。調(diào)查顯示,，今年10月，深圳房屋銷售價(jià)格同比上漲19.5%,，高于全國(guó)70個(gè)大中城市平均水平10個(gè)百分點(diǎn),，其中新建商品住宅同比上漲16.8%，居第五位,，二手房上漲21.1%,，名列第一。如果說(shuō)這么高的同比漲幅主要是上半年房?jī)r(jià)上漲過(guò)猛的“成果”,，那么環(huán)比數(shù)字就是當(dāng)期的漲幅。三項(xiàng)數(shù)字的環(huán)比分別為1.5,、2.4和-0.3,，也就是說(shuō)，與9月相比,，只有二手房市場(chǎng)房?jī)r(jià)略有下降,，深圳房?jī)r(jià)仍然在上漲。如果參照一下北京的數(shù)字,，就會(huì)發(fā)現(xiàn)南北對(duì)比,，不僅不是一邊倒，甚至仍然是雙峰聳峙分庭抗禮的對(duì)峙局面,。
國(guó)家發(fā)改委發(fā)布的全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格指數(shù),，是目前房地產(chǎn)領(lǐng)域最重要當(dāng)然也是最具權(quán)威性和參考價(jià)值的數(shù)字，它所反映的情況至少不會(huì)偏離市場(chǎng)的真實(shí)情況太遠(yuǎn),。之所以會(huì)出現(xiàn)和人們的心理感受反差如此之大的情況,，筆者以為，主要是心理預(yù)期的作用,。也就是說(shuō),，深圳房?jī)r(jià)與其說(shuō)跌了，不如說(shuō)大家希望它跌了,；能跌4%,，大家就覺(jué)得它應(yīng)該跌40%,；深圳能跌，珠三角就能跌,，長(zhǎng)三角就能跟著晃悠,。大家的想象力，便可以如此遞進(jìn),。
作為一個(gè)唯物主義者,，我們似乎不應(yīng)該相信“精神變物質(zhì)”這類“神話”，但房地產(chǎn)是個(gè)例外,。作為一個(gè)“信心期貨市場(chǎng)”,，如果大家都覺(jué)得它要跌、深跌,、連續(xù)跌,，一旦這種心理影響到了資金，那么它就離“倒霉”不遠(yuǎn)了,。購(gòu)房者會(huì)持幣觀望,，投資者會(huì)急于脫手，開(kāi)發(fā)商不敢捂盤,，供應(yīng)增加,，需求減少，房?jī)r(jià)下降,。
樓市雖然不是股市,，但到了一定高位也會(huì)出現(xiàn)盤整。經(jīng)歷了上半年的暴漲,，深圳關(guān)內(nèi)新盤均價(jià)突破2萬(wàn)元,，不僅突破了大部分置業(yè)者的承受能力，也刺破了包括監(jiān)管層在內(nèi)的心理極限,。要不降一點(diǎn),，基本是“沒(méi)法交代”。樓市在一定程度上同樣也是政策市,，從7月開(kāi)始,，深圳房?jī)r(jià)就開(kāi)始降了，開(kāi)始大家還猶猶豫豫著不信,，等到信了,，轉(zhuǎn)眼4個(gè)多月過(guò)去了。信有信的理由,。支撐上半年房?jī)r(jià)上漲的,，主要是投資/投機(jī)資本，投機(jī)資本對(duì)市場(chǎng),、政策的變化非常敏感,，“風(fēng)緊”馬上“扯呼”,。同時(shí)，房?jī)r(jià)上漲過(guò)快,，脫離了市場(chǎng)的真實(shí)購(gòu)買力,，以前大家都是炒家，房?jī)r(jià)不過(guò)是個(gè)拋來(lái)接去的繡球,，現(xiàn)在要落到實(shí)處,，最終接盤的消費(fèi)者必須有真金白銀才行。在消費(fèi)需求因高房?jī)r(jià)冷卻下來(lái)的時(shí)候,，“繡球”要接過(guò)來(lái),，最終只能回歸市場(chǎng)真實(shí)水平。也就是說(shuō),，在這場(chǎng)資本游戲中,，一旦沒(méi)人接盤，轟轟烈烈的“大牛市”即告結(jié)束,。
深圳房?jī)r(jià)漲得快,，無(wú)非是三個(gè)理由：港人置業(yè)、本地消費(fèi)提升,、土地資源稀缺,。但港人還沒(méi)到人人都來(lái)買一套的地步，需求只能慢慢釋放,，現(xiàn)在著急過(guò)來(lái)的,，投機(jī)的居多，消費(fèi)的居少,；本地需求有限，有錢的人不缺房,，沒(méi)錢的買不起房,，鬧得歡的大部分都是炒家；土地稀缺沒(méi)錯(cuò),，政府發(fā)出信號(hào),，增加供地面積，“十一五”期間,，還將有14萬(wàn)套保障性住房供應(yīng)市場(chǎng),。這種情況下，深圳房?jī)r(jià)出現(xiàn)盤整甚至短期下跌無(wú)疑是可能的,。
但是,，那種降40%、崩盤的結(jié)論恐怕為時(shí)過(guò)早,，或者說(shuō)根本沒(méi)有可能,。前文說(shuō)的三個(gè)理由,，并非子虛烏有，只是房?jī)r(jià)一騎絕塵,，跑得太快,，真實(shí)需求跟不上來(lái)。在市場(chǎng)機(jī)制回復(fù)理性的情況下,，兩者會(huì)自動(dòng)尋找市場(chǎng)的均衡點(diǎn),，筆者認(rèn)為，按照國(guó)家發(fā)改委的最新數(shù)據(jù),，房?jī)r(jià)環(huán)比1.5%的漲幅大致反映了這種調(diào)整過(guò)程,。
之所以會(huì)出現(xiàn)北京猛漲、深圳猛跌這種“天傾西北,、地陷東南”的“亂象”,，一部分媒體也起到了推波助瀾的作用。房?jī)r(jià)漲得太快,，大家都擔(dān)心要跌,，一旦有風(fēng)吹草動(dòng)，這種心理馬上就會(huì)得到加強(qiáng),。一些報(bào)道往往以偏概全,，通過(guò)暗示等手法，把個(gè)別樓盤的降價(jià)行為描繪成整體的房?jī)r(jià)走勢(shì),，甚至通過(guò)錯(cuò)誤的計(jì)算,、偷換概念、引喻失義誤導(dǎo)讀者,。同時(shí),，南方的開(kāi)發(fā)商比較實(shí)際，各自為戰(zhàn),，見(jiàn)勢(shì)不好斜刺里單槍匹馬殺出去是情理之中的事,，體現(xiàn)在市場(chǎng)價(jià)格上就比較混亂，有硬扛的也有變著花樣降價(jià)的,。相比之下,，北京的開(kāi)發(fā)商就比較“抱團(tuán)”，誰(shuí)敢?guī)ь^降價(jià)不被板磚砸死也得被口水淹死,。不過(guò),，深圳開(kāi)發(fā)商的這種“亂象”給深圳人帶來(lái)了好處，北京開(kāi)發(fā)商的“精誠(chéng)團(tuán)結(jié)”害的是北京的老百姓,。
由于統(tǒng)計(jì)口徑,、數(shù)據(jù)來(lái)源的不同，任何一個(gè)數(shù)據(jù)都可能與事實(shí)存在不小的偏差，重要的是對(duì)各種數(shù)據(jù),、資料,、報(bào)道要加以甄別和篩選，剔除自己的主觀愿望,，盡量客觀,。“讓房?jī)r(jià)跌得更猛烈些吧”也是筆者的心愿,，想歸想,，不能當(dāng)真。 |
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