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| 2007-11-21 作者：王子鵬 來源:中國房地產(chǎn)報 |
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說起深圳近期房價,，怎一個“跌”字了得,。點開深圳房產(chǎn)各相關(guān)網(wǎng)頁，雖不是“滿紙荒唐言”,，卻免不了“一把辛酸淚”,。在經(jīng)歷了上半年的瘋狂上漲之后,，至少在輿論上，深圳房價已經(jīng)“下跌”到了快要崩盤的地步,，甚至有預(yù)言稱這種趨勢將從珠三角蔓延到長三角,。
還好，北京坐鎮(zhèn)的“糖三角”似乎依然“挺好”,，一南一北,，冰火兩重天，房價走勢越發(fā)詭異,。
更詭異的還在后頭,。與大家的心理感受相反，國家發(fā)改委的調(diào)查卻顯示深圳房價不僅沒降,，而且漲了,，漲得還不少。調(diào)查顯示,，今年10月，深圳房屋銷售價格同比上漲19.5%,，高于全國70個大中城市平均水平10個百分點,，其中新建商品住宅同比上漲16.8%，居第五位,，二手房上漲21.1%,，名列第一。如果說這么高的同比漲幅主要是上半年房價上漲過猛的“成果”，那么環(huán)比數(shù)字就是當(dāng)期的漲幅,。三項數(shù)字的環(huán)比分別為1.5,、2.4和-0.3，也就是說,，與9月相比,，只有二手房市場房價略有下降，深圳房價仍然在上漲,。如果參照一下北京的數(shù)字,，就會發(fā)現(xiàn)南北對比，不僅不是一邊倒,，甚至仍然是雙峰聳峙分庭抗禮的對峙局面,。
國家發(fā)改委發(fā)布的全國70個大中城市房屋銷售價格指數(shù)，是目前房地產(chǎn)領(lǐng)域最重要當(dāng)然也是最具權(quán)威性和參考價值的數(shù)字,，它所反映的情況至少不會偏離市場的真實情況太遠(yuǎn),。之所以會出現(xiàn)和人們的心理感受反差如此之大的情況，筆者以為,，主要是心理預(yù)期的作用,。也就是說，深圳房價與其說跌了,，不如說大家希望它跌了,；能跌4%，大家就覺得它應(yīng)該跌40%,；深圳能跌,，珠三角就能跌，長三角就能跟著晃悠,。大家的想象力,，便可以如此遞進(jìn)。
作為一個唯物主義者,，我們似乎不應(yīng)該相信“精神變物質(zhì)”這類“神話”,，但房地產(chǎn)是個例外。作為一個“信心期貨市場”,，如果大家都覺得它要跌,、深跌、連續(xù)跌,，一旦這種心理影響到了資金,，那么它就離“倒霉”不遠(yuǎn)了。購房者會持幣觀望,，投資者會急于脫手,，開發(fā)商不敢捂盤,，供應(yīng)增加，需求減少,，房價下降,。
樓市雖然不是股市，但到了一定高位也會出現(xiàn)盤整,。經(jīng)歷了上半年的暴漲,，深圳關(guān)內(nèi)新盤均價突破2萬元，不僅突破了大部分置業(yè)者的承受能力,，也刺破了包括監(jiān)管層在內(nèi)的心理極限,。要不降一點，基本是“沒法交代”,。樓市在一定程度上同樣也是政策市,，從7月開始，深圳房價就開始降了,，開始大家還猶猶豫豫著不信,，等到信了，轉(zhuǎn)眼4個多月過去了,。信有信的理由,。支撐上半年房價上漲的，主要是投資/投機資本,，投機資本對市場,、政策的變化非常敏感，“風(fēng)緊”馬上“扯呼”,。同時,，房價上漲過快，脫離了市場的真實購買力,，以前大家都是炒家,，房價不過是個拋來接去的繡球，現(xiàn)在要落到實處,，最終接盤的消費者必須有真金白銀才行,。在消費需求因高房價冷卻下來的時候，“繡球”要接過來,，最終只能回歸市場真實水平,。也就是說，在這場資本游戲中,，一旦沒人接盤,，轟轟烈烈的“大牛市”即告結(jié)束。
深圳房價漲得快,，無非是三個理由：港人置業(yè),、本地消費提升、土地資源稀缺,。但港人還沒到人人都來買一套的地步,，需求只能慢慢釋放，現(xiàn)在著急過來的,，投機的居多,，消費的居少；本地需求有限,，有錢的人不缺房,，沒錢的買不起房，鬧得歡的大部分都是炒家,；土地稀缺沒錯,，政府發(fā)出信號，增加供地面積,，“十一五”期間,，還將有14萬套保障性住房供應(yīng)市場。這種情況下,，深圳房價出現(xiàn)盤整甚至短期下跌無疑是可能的,。
但是，那種降40%,、崩盤的結(jié)論恐怕為時過早,，或者說根本沒有可能。前文說的三個理由,，并非子虛烏有,，只是房價一騎絕塵，跑得太快,，真實需求跟不上來,。在市場機制回復(fù)理性的情況下，兩者會自動尋找市場的均衡點,，筆者認(rèn)為,，按照國家發(fā)改委的最新數(shù)據(jù)，房價環(huán)比1.5%的漲幅大致反映了這種調(diào)整過程,。
之所以會出現(xiàn)北京猛漲,、深圳猛跌這種“天傾西北、地陷東南”的“亂象”,，一部分媒體也起到了推波助瀾的作用,。房價漲得太快，大家都擔(dān)心要跌,，一旦有風(fēng)吹草動,，這種心理馬上就會得到加強,。一些報道往往以偏概全，通過暗示等手法,，把個別樓盤的降價行為描繪成整體的房價走勢,，甚至通過錯誤的計算、偷換概念,、引喻失義誤導(dǎo)讀者,。同時，南方的開發(fā)商比較實際,，各自為戰(zhàn),，見勢不好斜刺里單槍匹馬殺出去是情理之中的事，體現(xiàn)在市場價格上就比較混亂,，有硬扛的也有變著花樣降價的,。相比之下，北京的開發(fā)商就比較“抱團”,，誰敢?guī)ь^降價不被板磚砸死也得被口水淹死,。不過，深圳開發(fā)商的這種“亂象”給深圳人帶來了好處,，北京開發(fā)商的“精誠團結(jié)”害的是北京的老百姓,。
由于統(tǒng)計口徑、數(shù)據(jù)來源的不同,，任何一個數(shù)據(jù)都可能與事實存在不小的偏差,，重要的是對各種數(shù)據(jù)、資料,、報道要加以甄別和篩選,，剔除自己的主觀愿望，盡量客觀,�,！白尫績r跌得更猛烈些吧”也是筆者的心愿，想歸想,，不能當(dāng)真,。 |
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