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在11月8日的上海新一批土地出讓中，上海仁恒房地產(chǎn)有限公司以13.01億元擊敗包括浙江綠城在內(nèi)的多位對手，拿下新江灣城D3地塊,，樓面價(出讓總價／總建筑面積)達到每平方米2萬元,。同時在上海外環(huán)外的青浦趙巷地塊,，重慶龍湖地產(chǎn)以15億4214萬元,、樓面價10672元／平方米的掛牌價格競得,，上海外環(huán)外住宅地價首次破萬（11月12日《21世紀(jì)經(jīng)濟報道》）,。
從第一大城市傳出的信號清晰地表明,，“二套房”規(guī)定和39號令帶來的觀望期已經(jīng)結(jié)束,，房地產(chǎn)業(yè)的選擇沒有改變：繼續(xù)圈地以做高房市。
在這種情況下,，被公認為房市穩(wěn)定器的物業(yè)稅,，其推出的緊迫性應(yīng)當(dāng)再次引起人們的注意。
目前房地產(chǎn)市場涉及的稅種有14個,，但主要以交易環(huán)節(jié)為主,，近年來還不斷加重。在這種條件下,，“短期投機”轉(zhuǎn)化為“長期囤積”,。二手房交易活躍本來是房地產(chǎn)市場完善的重要標(biāo)志，限制二手房交易,，在打擊了投資和投機的同時,，老百姓正常的住房置換受限制，調(diào)控成效仍不能惠及百姓,。
最近聽說,，某城市還要強征20%的二手房轉(zhuǎn)讓所得稅。契稅,、營業(yè)稅和個人所得稅等交易環(huán)節(jié)的稅種已經(jīng)被證明不能穩(wěn)定房價,，反而會推高房價。從經(jīng)濟學(xué)原理上,，供大于求的狀態(tài)下,，任何交易稅收都會提高價格，并轉(zhuǎn)嫁給消費者,。物業(yè)稅則不同,，它是對持有狀態(tài)征稅，是轉(zhuǎn)嫁不了的,。
因此,，物業(yè)稅的開征能形成合理的供求關(guān)系。調(diào)控要充分發(fā)揮市場本身的作用,，出路只有改善稅制,。也只有“重持有，輕交易”的房地產(chǎn)稅收原則得到落實,，才會降低投機需求和囤積現(xiàn)象,；大家也不會為子女將來結(jié)婚買房,、不會為增值保值買房,，不會為當(dāng)房東買房,。開征物業(yè)稅之后，買房惟一要考慮的因素就是自身的需要和經(jīng)濟實力匹配,。
從法律角度來看,，我國的城市土地產(chǎn)權(quán)性質(zhì)是國有；而住宅的土地使用權(quán)有70年,，可以納入財產(chǎn)的范疇,，也就是有征稅的依據(jù)。但是,，早期購房者所支付的費用和開征物業(yè)稅之后所支付的土地使用費用不是同類使用權(quán),。早期購房者的房價是在沒有稅收的條件下做出的決策，相比后者是偏高的,，所以物業(yè)稅需要和70年的土地使用權(quán)限結(jié)合在一起設(shè)計,，例如滿70年的住房再全額征收物業(yè)稅。
從社會利益分配的角度來看,，既得利益者必然有抵觸,。物業(yè)稅是做減法，大戶型,、多套住房繳稅比較多,。但從另一個方面，也是社會公平,、資源節(jié)約得以實現(xiàn)的一個手段,。目前用行政手段對大戶型、多套住房的限制基本上不成功,。物業(yè)稅既承認了各種房型的市場存在合理性,，又可以引導(dǎo)資源的節(jié)約利用、公平使用,。
從技術(shù)角度看,，物業(yè)稅的價值評估是開征的前提。目前我國的房地產(chǎn)信息和評估手段可能與發(fā)達國家存在一定差距,。但是,，幾乎所有的國家和地區(qū)都征收物業(yè)稅等持有階段的稅種，說明技術(shù)手段并不是關(guān)鍵的制約因素,。技術(shù)手段先進的城市,，可以采用精確的信息，技術(shù)手段落后的城市,，可以采用粗略的信息,。
從中央與地方的財政體系角度看,，財權(quán)與事權(quán)如果分離，不可能有積極性,。一般來說,，其他國家和地區(qū)的物業(yè)稅由地方政府征收和支配，用于當(dāng)?shù)氐慕逃�,、醫(yī)療等公共事業(yè),。房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍資料也是由地方政府掌握，也便于地方政府防止偷逃漏稅,。
稅收政策一般用來抑制和引導(dǎo)需求,，而金融政策一般用來擴大和解決需求。稅收和金融措施是調(diào)控房地產(chǎn)市場最有效的兩個手段,，如果指望其他手段來達到調(diào)控效果,，說明我國的房地產(chǎn)市場還沒有達到成熟的狀態(tài)，往往也難以奏效,。
(上海社會科學(xué)院房地產(chǎn)業(yè)研究中心
博士) |