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| 房市投資也需進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)教育 |
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| 2007-10-22 賈圖 來源:上海證券報(bào) |
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中國證監(jiān)會(huì)近期一直孜孜不倦地對股票投資者進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)教育,，這種風(fēng)險(xiǎn)提示有利于投資者冷靜地認(rèn)識(shí)股市中的投資風(fēng)險(xiǎn)，逐漸從一個(gè)短期的投機(jī)者變成一個(gè)理性的投資者,。其實(shí),，我國房地產(chǎn)市場同樣需要這樣的風(fēng)險(xiǎn)投資教育。
投機(jī)或投資是推動(dòng)我國房價(jià)快速上漲的重要因素之一,。深圳社會(huì)科學(xué)院公布的《中國深圳發(fā)展報(bào)告(2007)》稱,，從住房轉(zhuǎn)手時(shí)間看，取得產(chǎn)權(quán)證后半年內(nèi)就轉(zhuǎn)手的住房占住房總套數(shù)的30.31%,，而取得產(chǎn)權(quán)證后3年及3年以上轉(zhuǎn)手的住房占住房總套數(shù)的28.11%,，兩項(xiàng)加起來所占比例高達(dá)58.42％。與此相對應(yīng)的是,，深圳市房價(jià)半年內(nèi)就暴漲了50％,，這些數(shù)據(jù)充分說明，投機(jī)和投資因素在推動(dòng)房價(jià)上漲中扮演著極其重要的角色,。
如果要有效抑制房價(jià),，首先就應(yīng)該使房地產(chǎn)過熱的投資,、投機(jī)熱降溫,，如何降？一方面，需要通過財(cái)政,、稅收,、信貸等政策，加大炒房者的成本,。另一方面,，也需要對投資者尤其是那些被動(dòng)的投資者進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)教育，以防止炒房熱的蔓延,。房產(chǎn)的投資風(fēng)險(xiǎn)是真實(shí)存在的,，但許多風(fēng)險(xiǎn)被忽略了。
首先就是折舊風(fēng)險(xiǎn),。房屋作為不動(dòng)產(chǎn)折舊是必然的,。我國的住宅用地使用年限一般為70年，我國的住宅壽命則到不了70年,。建設(shè)部專家指出：“國內(nèi)住宅的平均壽命僅為30年,。”即使以70年來算,，房屋的價(jià)值每年也面臨著1.4％的折舊,。從理論上來看，如果不考慮房價(jià)上漲因素,，商品房在35年后,，剔除折舊其實(shí)際價(jià)值只有原來的50%。但是,，最近幾年房價(jià)飛漲,，折舊因素被遮掩了，根本沒有引起應(yīng)有的重視,。一旦房價(jià)停止上漲,，那些經(jīng)過多輪炒作的商品房就可能因?yàn)檎叟f因素而進(jìn)入貶值軌道。
其次是貸款利率變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn),。調(diào)查顯示,，絕大多數(shù)炒房者是借助銀行按揭貸款來進(jìn)行房產(chǎn)投資的，而這面臨著如影隨形的利率變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn),。比如,，最近的房貸新政對房產(chǎn)投資影響就很大。以等額本息還款方式貸款20年,，購買總房價(jià)130萬元的商品房為例,，信貸新政實(shí)施后需要比原來多支付13萬元的首付和多支付119591.16元的利息。
再次是物業(yè)稅風(fēng)險(xiǎn),。所謂物業(yè)稅,，又稱“財(cái)產(chǎn)稅”或“地產(chǎn)稅”，主要是針對土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn),，要求其所有者或承租人每年都繳付一定稅款,。物業(yè)稅是房產(chǎn)投資者即將面臨的最大風(fēng)險(xiǎn)之一。目前,，物業(yè)稅已經(jīng)在北京,、遼寧等10個(gè)省市進(jìn)行房地產(chǎn)模擬評(píng)稅試點(diǎn)。今年10月中旬,，國家稅務(wù)總局相關(guān)負(fù)責(zé)人在稅務(wù)總局前三季度稅收情況新聞發(fā)布會(huì)上明確表示,，目前正在積極穩(wěn)妥地進(jìn)行物業(yè)稅出臺(tái)前的準(zhǔn)備工作。物業(yè)稅不僅會(huì)大大增加房產(chǎn)投資者的成本,，也將大大增加房價(jià)下跌的動(dòng)能,。這是房產(chǎn)投資者必須要面對的問題。
除此之外,，還有政策調(diào)控逐漸收緊,、房產(chǎn)利潤嚴(yán)重透支等風(fēng)險(xiǎn)。房價(jià)持續(xù)飛漲對民生的損害正在逐漸顯現(xiàn)出來,，中央政府高度重視這一問題,，不斷采取調(diào)控措施，除了已經(jīng)出臺(tái)并實(shí)施的措施,，還將不斷有更嚴(yán)厲,、針對性更強(qiáng)的調(diào)控措施陸續(xù)出臺(tái)，僅此一項(xiàng)給房地產(chǎn)投資帶來的不確定性風(fēng)險(xiǎn)就應(yīng)該引起足夠的重視,。更何況,，經(jīng)過連續(xù)數(shù)年的持續(xù)暴漲，從收入房價(jià)比的角度來看,，我國目前深圳,、北京、上海等地的房價(jià)已經(jīng)超過了發(fā)達(dá)國家的水平,。在深圳,，甚至出現(xiàn)了本地投資者于香港投資買房的現(xiàn)象，這本身就是對內(nèi)地房價(jià)持續(xù)透支未來利潤的直接反應(yīng),。
而且,，現(xiàn)如今的投資產(chǎn)品日益豐富，這使得房產(chǎn)作為投資品元素的可替代性越來越強(qiáng),，當(dāng)房產(chǎn)不再是投資者惟一的寵兒,，房價(jià)還能繼續(xù)保持堅(jiān)挺、房市投資風(fēng)險(xiǎn)還將繼續(xù)被忽略嗎,？因此,，房市也需要進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)教育,，通過風(fēng)險(xiǎn)提示，幫助投資者更清晰地把握機(jī)會(huì),、規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。 |
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